19.09.2017, 00:09

Zmluvu spíšte na mieru s expertom

Kúpna zmluva predstavuje vzájomný záväzok dvoch zmluvných strán – predávajúceho a kupujúceho. Ak je predmetom prevodu nehnuteľnosť, tak dokument musí byť písomný. Čo ešte radia v takýchto prípadoch experti z praxe?

Zmluva, podpisovanie zmluvy
Zdroj: Dreamstime

Radí Milan Ficek, advokát
1. Najčastejšie zmluvy
Ktoré typy kúpnych zmlúv podľa vás najčastejšie riešia firemní klienti, prípadne i domácnosti?
Firmy v obchodnej praxi najčastejšie uzatvárajú kúpne zmluvy, predmetom ktorých je dodanie tovaru, ktorý následne využívajú v rámci svojej podnikateľskej činnosti, alebo ho ďalej spracúvajú. Typ kúpnej zmluvy sa vždy odvíja najmä od toho, čo je predmetom kúpy. Môže ním byť všetko, čo môže byť predmetom občianskoprávnych vzťahov, ak to Občiansky zákonník alebo iný zákon nevylučuje. Predmetom kúpy môžu byť veci, práva i iné majetkové hodnoty, alebo i súbor vecí.

2. Forma dokumentu
Ako by mala vyzerať správna kúpna zmluva?
Od toho, čo je jej predmetom, sa odvíja aj typ kúpnej zmluvy. Môže ním byť nehnuteľnosť, automobil, spoluvlastnícky podiel, potraviny i firma. Podnikatelia, či už právnické osoby alebo fyzické osoby, môžu uzatvárať všetky typy zmlúv. Najčastejšie však uzatvárajú zmluvy, predmetom ktorých je tovar, obchodný podiel či podnik. Výnimkou nie sú ani kúpne zmluvy na nehnuteľnosť, napríklad sklady či obchodné priestory. Ak ide o domácnosti, v tomto prípade môžeme hovoriť najčastejšie o výrobkoch bežnej spotreby v obchodoch, či zmluvách o dodávke, elektriny, vody či plynu.

3. Vzor z internetu
Dá sa vybrať jedna kúpna zmluva, ktorá bude slúžiť napríklad ako vzor, napríklad priamo z internetu?
Univerzálny vzor kúpnej zmluvy a v podstate žiadnej zmluvy neexistuje. Každý jeden prípad je potrebné posúdiť osobitne a zmluvné podmienky nastaviť tak, aby boli spokojné obe zmluvné strany. Používanie rôznych vzorov z internetu je veľmi rizikové, pretože takéto vzory často obsahujú chyby a dokonca nezodpovedajú aktuálnej právnej úprave. Kombinovať rôzne vzory zmlúv tiež nie je príliš vhodné, pretože sa líšia svojím charakterom a predmetom.

4. Rozdiely v praxi
Aký je rozdiel medzi rôznymi zmluvami o kúpe? Je jedno, či je to dokument na byt či dom?
Podstatné náležitosti kúpnej zmluvy sa často odlišujú od toho, čo je predmetom kúpy. Napríklad už len pri kúpnych zmluvách, ktorých predmetom je nehnuteľnosť, je potrebné rozlišovať medzi tým, či ide o kúpu bytu, pozemku, alebo rodinného domu. Treba to v dokumente presne vymedziť. Ak sa napríklad na kúpu bytu použije vzor zmluvy na kúpu domu, dokument nebude spôsobilým z hľadiska práva na zápis do katastra nehnuteľností. Byt potom nebude špecifikovaný tak, ako to vyžaduje zákon o vlastníctve bytov a nebytových priestorov. To je len jeden z mnohých príkladov, prečo neodporúčame odporúčať akékoľvek vzory zmlúv, ktoré nájdete na internete, ale treba ich dať vypracovať advokátom alebo iným právnikom.

5. Priebeh uzatvárania dohody
Prebieha kúpna zmluva na nehnuteľnosť spravidla medzi firmou a firmou, alebo aj medzi firmou a občanom?
Vzhľadom na to, že vlastníkom veci, a to vrátane nehnuteľných, môžu byť tak fyzické osoby, ako aj právnické osoby, uzatváranie aj kúpnych zmlúv medzi fyzickými osobami navzájom, právnickými osobami navzájom či kombináciami fyzických osôb a právnických osôb, je v praxi časté a ničím výnimočné. Právne predpisy neurčujú osobitné podmienky, ktoré treba dodržať. Rozdielom bude len odlišné označenie zmluvnej strany – fyzická osoba sa označuje menom, priezviskom, rodným priezviskom, rodným číslom, adresou trvalého pobytu. Právnická osoba sa označuje názvom, identifikačným číslom, sídlom, i tým, kto koná pri uzatváraní zmluvy. Ak ide o predaj nehnuteľnosti medzi právnickou osobou, ktorá napríklad podniká v oblasti predaja nehnuteľností a fyzickou osobou – spotrebiteľom, ide o spotrebiteľský vzťah.

6. Priebeh uzatvárania dohody
V akých prípadoch je dobré uzatvoriť kúpnu zmluvu o budúcej zmluve, aké sú tam výhody, prípadne nevýhody?
Zmluvu o budúcej zmluve upravuje Občiansky, ako aj v Obchodný zákonník. K uzatvoreniu zmluvy o budúcej kúpnej zmluve zmluvné strany pristupujú najmä v prípade, ak v čase jej uzavretia ešte existuje určitá skutočnosť, ktorá bráni priamo uzatvoreniu kúpnej zmluvy. Vtedy sa strany chcú dohodnúť, že po odstránení prípadných prekážok uzatvoria samotnú kúpnu zmluvu. V oblasti nehnuteľností ich využívajú veľmi často napríklad developeri. Zmluva o budúcej kúpnej zmluve im totiž umožňuje už v čase výstavby dohodnúť predaj nehnuteľnosti, ktorej výstavba sa ešte len začala, alebo dokonca začne. Pri zmluvách o budúcich kúpnych zmluvách je však veľmi dôležité, ako presne znie záväzok zmluvných strán v dokumente – či sa k uzatvoreniu budúcej zmluvy zaväzuje len budúci predávajúci, alebo len budúci kupujúci, prípadne obaja. Právny poriadok totiž umožňuje všetky uvedené alternatívy.

7. Priebeh uzatvárania dohody
Kedy je možné uzatvoriť dodatok k zmluve a kedy sa spravidla využíva?
Zmluvné strany sa môžu vždy v zásade dohodnúť na čomkoľvek, čo nie je zákonom zakázané. Platí to aj v prípade dodatkov. Dodatok je v podstate zmluvou, ktorou sa spravidla mení už uzavretá zmluva. V prípade kúpnych zmlúv sa najčastejšie využívajú dodatky v prípade tých kúpnych zmlúv, predmetom ktorých je prevod vlastníckeho práva k nehnuteľnosti. Vlastnícke právo kupujúceho totiž vzniká až vkladom vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností, na základe uzavretej zmluvy o prevode vlastníckeho práva.

Nenechajte sa obmedzovať

Tento článok je súčasťou exkluzívneho obsahu HN. Pokiaľ si ho chcete dočítať do konca, predplaťte si jeden z troch nasledujúcich balíkov

Cookies

Na našich stránkach používame cookies. Slúžia na zlepšenie našej práce a vášho zážitku z čítania HNonline.sk.