Oplatí sa v tomto čase kupovať nehnuteľnosť? Ako sa hýbu ceny bytov a do čoho sa oplatí investovať? Kam sa hýbe realitný trh. Odpovedal vám Richard Churý, regionálny riaditeľ RE/MAX Slovakia.
Otázka č.15 Jan Je predpoklad pre pokles ceny nehnutelnosti v nasledujucich 2-3 rokoch? Remax Dobrý deň, tento scenár sa vylúčiť nedá. Zatiaľ však nevidím indikátory, ktoré by tomu nasvedčovali. Bude okrem iného záležať na správaní bánk, vývoji ekonomiky, množstve realizovaných novostavieb ako aj faktoroch mimo územia Slovenska (ako v roku 2008), keďže sme otvorená ekonomika. Otázka č.14 Michal Zaujímalo by ma, čo je podľa vás primeraná a čo naopak premrštená cena za meter štvorcový v rámci jednotlivých bratislavských štvrtí pri novostavbách. Ďakujem. Remax Ceny nehnuteľností a aj novostavieb sa subjektívne môžu zdať vysoké. Finálnu cenu však vždy určuje dopyt, t.j. za koľko sú kupujúci ochotní kupovať. A tá ochota je dnes pomerne veľká... Otázka č.13 Jozef Myslite si, ze je mozny v najblizsich rokoch dlhodobejsi prepad cien novostavieb a ak ano, v ktorej zlozke ceny nehnutelnosti vidite priestor na cenovy prepad - v cene pozemku, materialu, prace, alebo v zisku? Remax Na ceny novostavieb vplýva také množstvo faktorov, že nedokážem dlhodobo odhadnúť prípadný pokles alebo nárast cien. Otázka č.12 Martin Dobry den Chcel by som sa spytat, ci sa este ocakava rast cien, bytov, domov v Nitre, alebo bublina po prichode Land Roveru splasne ? Vopred dakujem za info. Remax Dobrý deň, ceny nehnuteľností v Nitra podľa nášho názoru už dosiahli svoj vrchol a v súčasnosti stagnujú. Vzhľadom na šírku ponuky a momentálny dopyt predpokladáme skôr pokles cien. Otázka č.11 Matej Zdravím, nemôžem si pomôcť, ale takýto "hlad" po nehnuteľnustiach tu už bol, a síce v 2007-2008, pred vstupom SR do EMÚ.. následne bublina praskla.. sínusoida medzičasom nabrala na svojich oblinách a ja už len čakám, kedy sa to zase, cyklickly, prepadne nadol.. prepáčte, ale aký je váš odborný názor na vec? Remax Dobrý deň, súhlasím s Vami. Ceny nehnuteľnosti podliehajú cyklickému vývoju presne tak ako ekonomika. Pokles cien, nech už nastane z akéhokoľvek dôvodu, ktorý spôsobí prevahu ponuky nad dopytom v nejakom časovom horizonte zrejme nastane. Neviem však odpovedať na to, kedy a aké dramatické to bude. Samozrejme treba rozlišovať krátkodobé výkyvy a dlhodobý vývoj pri jednotlivých typoch nehnuteľností. Je odlišná ekonomika staršieho panelákového bytu a napríklad pôdy a pozemkov. Otázka č.10 Marek Dobrý deň prajem, Chcel by som sa spýtať na Váš predpoklad vývoja cien bývania v Bratislave? Ovplyvní cenu bývania národná banka cez obmedzovanie hypoték? Prípadne či by ste išli v tomto období do kúpi väčšieho bytu (3-4i) na vlastné bývanie. ďakujem s pozdravom Marek Remax Myslím si, že sprísňovanim podmienok hypoték sa vývoj cien na trhu príliš nezmení. Najväčší vplyv na ceny má dostatok, resp. nedostatok bytov na trhu. Napr. v Bratislave je stále deficit. Iný prípad by bolo nárazové zastavenie financovania, ako to bolo v r.2008. Ale ak kupujete byt pre vlastne bývanie je jedno, kedy ho kupujete. Otázka č.9 Martin Aky je Vas nazor na kupu novostavby 250 metrov od dialnice? Je tam sice protihlukova stena, ale obavam sa exhalatov v ovzdusi. Niekde som cital, ze ak sa byt nachadza viac ako 50 metrov od rusnej cesty, exhalaty su minimalne. Dakujem Remax To je otázka skôr na vás, či Vám to pocitovo neprekáža. Zároveň je potrebné zvážiť, ako sa nehnuteľnosť v prípade potreby bude predávať. Otázka č.8 Peto Ako vidite kupu jednoizbovych bytov v najvacsom developerskom projekte na konci Petrzalky? Oplati sa podla Vas investovat s cielom dlhodobeho prenajmu? Dakujem pekne za odpoved Remax V rámci korektnosti by som sa nechcel vyjadrovať ku konkrétnym projektom, ktoré ponúka konkurencia. Je dôležité položiť si otázku. Prečo by si byty mal niekto prenajať? /blízkosť centra mesta, fabrika v blízkosti, alebo dostupná škola a iná infraštruktúra.../ Otázka č.7 Vlastimil Aky byt / byty sa oplati v sucasnosti kupit v Bratislave na prenajom ? Financny limit mam cca 110.000 EUR A vobec oplati sa teraz kupovat, alebo nechat peniaze pracovat a pockat na prasknutie bubliny ? Remax Neviem odhadnúť budúci pohyb cien nehnuteľností vs. výnosnosť investícií tak, aby som Vám "zaručene" poradil. Pokiaľ ide o kúpu bytu na ďalší prenájom, tak sa snažte orientovať na oblasti, kde je časti mesta, kde je vyšší dopyt po prenájmoch. Otázka č.6 Gita Teraz je vraj hypotekárny boom. Kedy na hypotéke čo najmenej preplatím? Zobrať si ju čo najdlhšie obdobie, alebo čím sa riadiť? Uvažujem o sume 100-tisíc eur, 30-tisíc eur mám našetrených. Remax "Kedy na hypotéke preplatím čo najmenej?" Je potrebné vybrať si hypotéku s najnižším úrokom a bez ďalších poplatkov súvisiacich s jej poskytnutím (napr. za poskytnutie hypotéky). V súčasnosti banky nenápadne dvíhajú úrokové sadzby pri financovaní nad 80 % hodnoty zakladanej nehnuteľnosti (LTV). Viaceré banky tu majú prirážku k ÚS min. 0,2%, nad 90 % je to dokonca aj viac ako 0,5% p. a. na celý objem hypotéky. "Zobrať si ju čo najdlhšie obdobie, alebo čím sa riadiť?" Bezpečnejšie je splácať nižšiu splátku pri čo najdlhšej dobe splatnosti. Počas obdobia splácania sa vaša životná situácia môže zmeniť, môžete mať nižší príjem z dôvodu zmeny zamestnania, narodenia dieťaťa, rozvodu, choroby, úrazu ... Pokiaľ máte teraz dostatočný príjem, odporúčam tvoriť si zároveň finančnú rezervu pravidelným sporením. Nasporené prostriedky môžete neskôr využiť aj na predčasné splatenie celej hypotéky. To spôsobí, že banke zaplatíte menej úrokov. "Uvažujem o sume 100-tisíc eur 30-tisíc eur mám našetrených." Odporúčam nájsť banku s najnižšou ÚS pri 90 % LTV. 10.000 € dofinancujete z vlastných úspor. 20.000 € odporúčam výhodne investovať. Na finančnom trhu sa nachádzajú investičné produkty aj pre opatrných investorov so zhodnotením nad 3 % p. a., čo je približne 2-násobok hypotekárneho úroku. Otázka č.5 Rado oplati sa kupit nehnutelnost na dalsi prenajom? Bratislava a Nitra Remax Určite sa oplatí, ak si viete v nasledujúcim prenájmom zabezpečiť cca 15 ročnú návratnosť, alebo si zabezpečiť rýchlu likviditu, prípadne zhodnotenie. Tu by som sa určite obrátil na skúseného makléra, aby ste minimalizovali riziko investície.. Otázka č.4 Lukáš Dobrý deň, tento týždeň budeme podpisovať kúpnu zmluvu na 1-izbový byt v BA. Realitmý maklér nám povedal, že pri podpise kúpnej zmluvy nebude potrebná návšteva notára, keďže ich právnička má vraj nejaké oprávnenie (alebo niečo podobné). Je to bežný postup, že sa kúpa nehnuteľnosti rieši bez notára, alebo si máme dávať pozor? Remax Áno, je to možné. Od 01.09.2009 bola pri prevode nehnuteľnosti zmluvným stranám daná možnosť prostredníctvom advokáta autorizovať zmluvu o prevode. Príprava zmluvy o prevode nehnuteľnosti je pomerne náročná, preto je vhodné požiadať o jej vypracovanie právnika. Kúpa nehnuteľnosti je často investíciou na celý život a preto nie je vhodné právnu stránku veci podceniť. V každom prípade je nutné si zmluvu pred jej podpísaním pozorne prečítať, ubezpečiť sa, že jej dobre rozumiete, a že je v nej presne zachytené všetko, na čom ste sa s druhou zmluvnou stranou dohodli. Pri prevodoch nehnuteľností sa ľudia často stávajú obeťami podvodníkov. Toto riziko môžete minimalizovať tým, že sa pri uzatváraní zmluvy obrátite na advokáta alebo notára, čiže aj jedna aj druha cesta overenia zmlúv a podpisov je v poriadku. Advokáti vykonávajú tzv. autorizáciu zmlúv o prevode nehnuteľnosti, ktorá spočíva v spísaní zmluvy, zistení totožnosti jej účastníkov a ich zástupcov a posúdení, či zmluva neodporuje zákonu, neobchádza zákon, neprieči sa dobrým mravom a či jej uzavretím nedôjde ku skutočnosti zakladajúcej vznik škody. Autorizáciu zmluvy advokát potvrdí v doložke o autorizácii. Advokát má povinnosť upozorniť účastníkov na platobné podmienky kúpnej ceny dohodnuté v zmluve a vyhlásenie účastníkov zmluvy o oboznámení sa s týmito podmienkami musí uviesť priamo v zmluve. Otázka č.3 Mirec Mám chatu 200 kilometrov od môjho bydliska, ale málokedy ju navštevujem. Rád by som ju preto predal a zvažoval kúpu niekde na Záhorí. Na čo by som mal prihliadať pri výbere rekreačnej nehnuteľnosti? Čo je trendy? Remax Pri rekreačných objektoch /chatách, chalupách/ si treba hlavne dávať pozor, či je pod objektom je vysporiadaný pozemok. A čo sa týka "trendy", záleží, čo preferujete. Kúpanie, lyžovanie, zbieranie húb, prechádzky, samota....... Otázka č.2 Edo Hovorí sa, že ceny bytov sú už na svojom maxime. Nečaká nás realitná bublina a čo by to reálne v praxi znamenalo? Mali sme už niekedy na Slovensku takú situáciu? Remax To či sú ceny bytov v tomto období na maxime si netrúfam určiť. Ešte stále zažívame prevahu dopytu nad ponukou a zrejme to ešte nejaké obdobie aj tak ostane. Aj keď ceny nehnuteľnosti dlhodobo rastú, krátkodobým výkyvom sa určite nevyhnú. Pokles cien môže byť prudký (napríklad v dôsledku úplnej paralýzy hypotekárneho financovania), môže byť však aj mierny a krátkodobý. Na Slovensku už podobná situácia nastala v roku 2008. Dopad krízy bol z rôznych dôvodov miernejší ako napríklad v Španielsku alebo Maďarsku. Otázka č.1 Anna Bývam v Bratislave a mám trojizbový byt, v ktorom bývam sama ako 70-ročná. Oplatí sa mi skôr prenajať izbu, alebo investovať do gazónky? Čo si musím zvážiť? Remax Prenajatím samostatnej izby viete v Bratislave získať približne od 150-250€ za samostatnú izbu pred zdanením. Ak 3 izbový byt v akejkoľvek časti Bratislavy predáte a v tej istej časti Bratislavy kúpite garsónku, tak Vám ostane zhruba 20-30% € z predanej nehnuteľnosti. Na základe toho sa môžete rozhodnúť, čo je pre Vaše potreby lepšie. Pravidelný mesačný príjem alebo jednorazový zisk.