09.10.2017, 00:00

Vyhnite sa rizikám pri kúpe bytu či domu

Problematické nehnuteľnosti s nevysporiadanými vlastníkmi sa dajú u nás rátať na tisíce. Ak sa preto rozhodnete pre kúpu bytu či domu, mali by ste sa zaujímať nielen o ich technických stav, ale aj o pozemok.

hypotéka, bývanie
Zdroj: Reuters

Dodnes máme veľké množstvo problematických vlastníckych vzťahov týkajúcich sa nehnuteľností. „Ide najmä o nevysporiadané vlastnícke práva k pozemkom a existenciu stavieb na cudzích pozemkoch,“ konštatuje advokát Mojmír Plavec. Prípad, keď kúpite dom, chatu či garáž aj s pozemkom, považuje preto za ideálny. „Ak to možné nie je, mal by mať vlastník stavby zriadené v katastri aspoň vecné bremeno alebo nájomnú zmluvu k pozemkom pod stavbou,“ radí. V oboch prípadoch však musíte počítať s náhradou, ktorú od vás môže majiteľ pozemku žiadať. „Ak prístupová cesta k domu nie je vo vlastníctve obce, je potrebné odkúpiť aj podiel na prístupovej ceste, prípadne si zabezpečiť prístup k stavbe vecným bremenom. V opačnom prípade vlastníka pravdepodobne čakajú spory,“ varuje advokát Mojmír Plavec.

Problémy s hypotékou
Stav bytu či domu je teda pri kúpe rozhodujúci, ale rovnako dôležitý je aj právny vzťah k pozemku. Najmä, ak si kupujete nehnuteľnosť na hypotéku. Pri problémoch s pozemkami banka podľa advokáta spravidla nehnuteľnosť neakceptuje ako zábezpeku k hypotekárnemu úveru a úver neposkytne. Čo sa týka samotnej stavby, kupujúcim radí, aby boli opatrní. „Existuje riziko faktických aj právnych chýb. Faktickou môže byť zatekanie strechy, popraskané múry či narušená statika. Pod právnou chybou si môžeme predstaviť situáciu, keď si k nehnuteľnosti uplatňuje právo tretia osoba alebo ide o čiernu stavbu, teda nebola právoplatne povolená a skolaudovaná,“ objasňuje Plavec. Rovnako riskantné je kupovať nehnuteľnosť, o ktorú sa vedie súdny spor, ale aj ak už je v exekúcii.

Ťarchy a exekúcie
Narastá aj počet prípadov, keď je jedna nehnuteľnosť zaťažená viacerými ťarchami, keďže ich počet nie je obmedzený. Advokát varuje pred kúpou nehnuteľnosti, na ktorej viazne exekučné záložné právo. „Prevod v takých prípadoch je problematický a kupujúci by si mal v prvom rade uvedomiť, že ťarchy prechádzajú vždy na nového vlastníka. Potrebné je preto pred prevodom vlastníckeho práva všetky ťarchy, ktoré na nehnuteľnosti viaznu, odstrániť.“


Ak ide o exekúciu, dlžník najskôr požiada exekútora o vyčíslenie celkového dlhu, a tento dlh je potrebné splatiť. Zväčša sa to podľa Plavca deje tak, že časť kúpnej ceny sa posiela priamo exekútorovi, alebo, ak ich je viac, tak všetkým. „Až po splatení dlhu je možné exekučné záložné právo z katastra vymazať. Druhou možnosťou je kúpiť zaťaženú nehnuteľnosť na exekučnej dražbe. Z jej výťažku sa uspokoja veritelia dlžníka a z nehnuteľnosti sa vymažú exekučné záložné práva,“ uzatvára Plavec.

RADA ADVOKÁTA
V prípade záložného práva v prospech banky odporúčame získať súhlas banky s prevodom založenej nehnuteľnosti. Je totiž veľmi pravdepodobné, že záložca má v zmluve zakomponovanú klauzulu o zmluvnej pokute pre prípad, že by nehnuteľnosť bola prevedená bez informovania banky o tejto skutočnosti.

Na ktoré veci musíte pamätať

Každá kúpna zmluva, ak ide o nehnuteľnosť, musí byť vždy písomná a z formálneho hľadiska musí obsahovať podstatné náležitosti: označenie zmluvných strán, predmet, kúpnu cenu.

Zmluva nesmie svojím obsahom alebo účelom odporovať zákonu alebo ho obchádzať, resp. sa priečiť dobrým mravom.

Vecné bremeno – napríklad právo prechodu cez pozemok alebo právo užívania bytu v plnom rozsahu prechádzajú na kupujúceho.

Existencia tiarch nie je prekážkou pri prevode vlastníckeho práva z hľadiska katastra, v plnom rozsahu tiež prechádzajú na kupujúceho.

Prekážkou sú skutočnosti, ktoré sú na liste vlastníctva vyznačené obmedzujúcou poznámkou – napríklad uznesenie súdu o zákaze nakladať s n

Nenechajte sa obmedzovať

Tento článok je súčasťou exkluzívneho obsahu HN. Pokiaľ si ho chcete dočítať do konca, predplaťte si jeden z troch nasledujúcich balíkov

Cookies

Na našich stránkach používame cookies. Slúžia na zlepšenie našej práce a vášho zážitku z čítania HNonline.sk.