09.10.2017, 23:10

Chyba v zmluve môže prekaziť vklad

Čo nesmie chýbať v zmluve pri kúpe domu či bytu, aké identifikátory musia uviesť obe zmluvné strany alebo na koľko vás vyjde, ak si dáte dokument vypracovať v advokátskej, prípadne realitnej kancelárii. Detaily okolo zmlúv vysvetľujú čitateľom HN odborníci.

podpis, tlačivo
Zdroj: Dreamstime

1.
Podstatné náležitosti
Na čo si pri koncipovaní kúpnej zmluvy treba dať pozor? Osobitne, ak ide o rodinný dom, garáž či chatu.
Z formálneho hľadiska, samozrejme, musí obsahovať podstatné náležitosti, to znamená označenie zmluvných strán, premet kúpnej zmluvy a kúpnu cenu. Kúpna zmluva, ktorej predmetom sú nehnuteľnosti, je povinne písomná a nesmie svojím obsahom alebo účelom odporovať zákonu, prípadne ho obchádzať alebo sa priečiť dobrým mravom. Pri prevode stavby treba dbať na to, aby boli vyriešené vlastnícke práva k zastavanému pozemku a prístupovej ceste.

2.
Osobitná pozornosť
K akým chybám najčastejšie dochádza v kúpnych zmluvách?
Pri zostavované je najdôležitejšie, aby označenie účastníkov zmluvy a nehnuteľnosti, ktorá je predmetom prevodu, bolo v súlade s požiadavkami katastrálneho zákona. Upozorňujeme najmä na to, že pri vymedzení účastníkov zmluvy je potrebné vždy uvádzať aj rodné priezvisko, a to i v prípade muža, a popri dátume narodenia tiež rodné číslo. Takisto si treba dať pozor na presné označenie nehnuteľnosti.

3.
Pozemky pod stavbou
Kedysi sa pozemky na výstavbu rodinných domov a chát dávali do užívania, čo však môže prekážať pri ich neskoršej kúpe. Sú už vlastnícky vysporiadané?
Dodnes máme na Slovensku nespočet problematických vlastníckych vzťahov týkajúcich sa nehnuteľností. Ide najmä o nevysporiadané vlastnícke práva k pozemkom a existenciu stavieb na cudzích pozemkoch. Ideálny prípad je, ak kupujúci kúpi dom, chatu alebo garáž aj s pozemkom, na ktorom stojí, prípadne aj priľahlý pozemok. Ak to nie je možné, mal by mať vlastník stavby aspoň zriadené vecné bremeno alebo nájomnú zmluvu k pozemkom pod stavbou. Ak prístupová cesta nie je vo vlastníctve obce, je potrebné odkúpiť podiel aj na prístupovej ceste, prípadne si zabezpečiť prístup k stavbe vecným bremenom. V opačnom prípade vlastníka pravdepodobne čakajú spory s vlastníkmi uvedených pozemkov.

4.
Viac záložných práv
Ako má vlastník postupovať, ak má na nehnuteľnosti zapísaných viac záložných práv a chce ju predať? Čo v takýchto prípadoch kataster vyžaduje?
Ťarchy, teda aj záložné práva, prechádzajú v plnom rozsahu na nového vlastníka nehnuteľnosti. Existencia tiarch nie je prekážkou pri prevode vlastníckeho práva z hľadiska katastra. Prekážkou sú skutočnosti, ktoré sú na liste vlastníctva vyznačené obmedzujúcou poznámkou, napríklad na základe uznesenia súdu o zákaze nakladať s nehnuteľnosťou, upovedomenia o začatí exekúcie predajom nehnuteľnosti, rozhodnutia o začatí daňového exekučného konania a podobne. Ak je záložné právo v prospech banky, odporúčame získať jej súhlas s prevodom založenej nehnuteľnosti.

5.
Prekážky úveru
Na aké prekážky môžeme naraziť, ak kupujeme rodinný dom za hypotekárny úver?
Najčastejším problémom sú pozemky, ak vlastník domu nie je zároveň vlastníkom pozemku alebo jeho časti. Problémom môže byť aj to, ak tvorí prístupovú cestu, a to vtedy, ak tento pozemok nie je vo vlastníctve obce, podielovom spoluvlastníctve vlastníka domu, alebo ak k nemu nie je zriadené vecné bremeno prechodu a prejazdu. Pri problémoch s pozemkami banka spravidla nehnuteľnosť neakceptuje ako zábezpeku k hypotekárnemu úveru a úver neposkytne.

6.
Cena zmluvy
Koľko približne stojí zmluva, ak si ju klient dá vypracovať advokátom alebo realitnou kanceláriou?
Bežná cena za vypracovanie kúpnej zmluvy v advokátskej kancelárii je 200 eur. Poplatok na katastri za vklad vlastníckeho práva je 66 eur, v prípade urýchleného konania je to spolu 266 eur. Ak je predávajúci zastúpený realitnou kanceláriou, je bežné, že realitná kancelária tieto náklady uhrádza.

7.
Počet vyhotovení
V koľkých vyhotoveniach sa robí kúpna zmluva na byt a ako sa overujú podpisy?
Počet rovnopisov môžu dať zmluvné strany do zmluvy. Spravidla však jedno vyhotovenie je pre každú zmluvnú stranu, dve na účely katastrálneho konania, prípadne jedno pre hypotekárnu banku. Podpisy predávajúceho na kúpnej zmluve je potrebné úradne overiť u notára alebo na matričnom úrade.

8.
Návrh na vklad
Okrem kúpnej zmluvy na byt sa katastru predkladá návrh na vklad. Čo by mal obsahovať?
Pokiaľ ide o návrh na vklad do katastra nehnuteľností, platia v podstate rovnaké pravidlá ako pri kúpnej zmluve. Osobné údaje musia byť správne a úplné, byt ako predmet kúpy je potrebné špecifikovať, aby bolo zrejmé, o aký byt ide, číslo, poschodie, adresu bytového domu, výšku spoluvlastníckeho podielu na spoločných zariadeniach a pozemku. Prílohami musia byť: dve vyhotovenia kúpnej zmluvy, kolok v hodnote 66 eur alebo 266 eur pri zrýchlenom konaní a potvrdenie správcu bytového domu o nedoplatkoch. Podpisy na návrhu na vklad do katastra nie je potrebné úradne overiť. Odporúčame však pripraviť si dve vyhotovenia – jedno, ktoré bude podané na katastri, a druhé pre potvrdenie prevzatia s dátumovou pečiatkou pri prevzatí.

9.
Chyby v zmluvách
Aké chyby zaznamenávajú banky v kúpnych zmluvách pri žiadosti o úver?
Každá kúpna zmluva musí obsahovať všetky právne náležitosti, správne zadefinovanú kupovanú nehnuteľnosť a zmluvné strany. Častými

Nenechajte sa obmedzovať

Tento článok je súčasťou exkluzívneho obsahu HN. Pokiaľ si ho chcete dočítať do konca, predplaťte si jeden z troch nasledujúcich balíkov

Cookies

Na našich stránkach používame cookies. Slúžia na zlepšenie našej práce a vášho zážitku z čítania HNonline.sk.