StoryEditor

Zmien bude veľa, dosah na ceny bytov zatiaľ nie je celkom istý

20.11.2003, 23:00
Autor:
HNHN
Predaj, kúpu i vlastníctvo nehnuteľností čakajú od januára zmeny.
Niektoré z nich už schválil parlament a čakajú na podpis prezidenta, o iných sa bude diskutovať pri schvaľovaní štátneho rozpočtu či opätovnom prerokovaní po tom, čo ich prezident nepodpísal. Zmeny sa budú týkať nielen zdaňovania nehnuteľností pri predaji, vlastníctve a novej výstavbe, ale aj nadobúdania nehnuteľností. Všetky treba navyše posudzovať aj v kontexte s predpokladaným vývojom reálnych príjmov a, samozrejme, so zmenami, ktoré SR čakajú po vstupe do EÚ.

Rozhodovať budú príjmy
Vývoj na slovenskom trhu s bývaním v budúcom roku bude podľa vedúceho oddelenia projektového financovania a financovania nehnuteľností VÚB Romana Krajčíra ovplyvňovať najmä príjmová situácia obyvateľstva. "Od nej sa bude všetko odvíjať a jej sa prispôsobia aj ceny bývania," tvrdí. Výsledkom budúcoročných zmien by podľa neho mala byť opätovná diferenciácia cien starších a nových bytov. "Ľudia s vysokými príjmami si budú môcť za nové bývanie v dobrých lokalitách priplatiť. Naopak, stredná vrstva, ktorá na rozdiel od vrstvy s vyššími príjmami, na daňovej reforme príliš nezarobí, nebude mať na značné investície," tvrdí Krajčír. Títo kupujúci navyše tvoria veľkú časť klientov hypotekárnych bánk a aby si zabezpečili bývanie, využívajú štátom dotované hypoúvery. Preto sa ich dotkne plánované zníženie podpory. Síce sa budú viac orientovať na staršie byty, dobre si však zvážia rozdiel v kvalite a za byty v horších lokalitách a v nedobrom technickom stave nebudú ochotní zaplatiť toľko, ako za nový byt alebo byt v dobrej kvalite a lokalite. Trend poklesu cien starých bytov však nebude taký rýchly. Jedným z dôvodov je podľa Krajčíra množstvo zmlúv, ktoré klienti uzatvorili na hypotekárne úvery na nešpecifikovanú nehnuteľnosť. Tí sa budú snažiť čím skôr získať bývanie. Výsledkom v budúcom roku preto bude skôr stabilizácia ako významnejší pokles cien starších bytov a taktiež mierny nárast cien nových bytov, najmä v spojitosti s vyššou DPH na stavebné práce. "Aj ceny nových bytov by sa mali napokon stabilizovať. Tu je však predpokladom vysoká ponuka. Ťažko však predpokladať, že v najbližšom období bude aj v Bratislave taká veľká výstavba, že by to ceny nových bytov znížilo už v budúcom roku," domnieva sa Krajčír. Čo sa týka iných regiónov, tu bude podľa neho vývoj na trhu s bývaním v úzkej spojitosti s ekonomickou aktivitou a s potenciálom, ktorý vytvorí pre migráciu obyvateľstva. Expert VÚB zároveň upozorňuje: "Slovensko je malá krajina. Prognózy sú preto veľmi problematické. Stačí jedna veľká investícia a všetko sa môže zmeniť."

Priaznivo zapôsobia dane
Prechod na inú vyhlášku pre oceňovanie nehnuteľností, ktorá bude slúžiť, napríklad, pre potreby dane z prevodu a prechodu nehnuteľnosti, nebude podľa predsedu Združenia znalcov a odhadcov nehnuteľností a majiteľa bratislavskej realitnej kancelárie Mitan Michala Ružeka zásadne vplývať na vývoj na trhu s nehnuteľnosťami. Prispeje skôr k jeho sprehľadneniu, keď predávajúci prestanú špekulovať a v dôsledku nezákonného krátenia dane im už nepomôže uvádzať v zmluvách oveľa nižšiu vyhláškovú cenu, tak, ako doteraz. Väčší, a hlavne pozitívny vplyv na realitný trh v blízkej budúcnosti bude mať podľa Ružeka zjednotenie dane z prevodu a prechodu nehnuteľnosti a 19-percentná daň z príjmu. "Čo sa týka dane z prevodu, už teraz registrujeme klientov, ktorí pre nižšiu daň odkladajú predaj bytu s hodnotou nad milión korún na budúci rok," uviedol Ružek. Budúcoročná, pri drahších nehnuteľností výhodnejšia, daň z príjmu podľa neho navyše môže spôsobiť, že ľudia, ktorí nakúpili väčší počet bytov na to, aby ich prenajímali, sa ich pri 19-percentnej sadzbe rozhodnú predať. Ceny prenájmov bytov v niektorých horších bratislavských lokalitách totiž klesli a ich vlastníci preto budú chcieť zúročiť svoju investíciu ešte pred možným poklesom predajných cien starších bytov.

Zmena vyhlášky zaváži
Vedúci odboru aktívnych obchodov Slovenskej sporiteľne Martin Kaňa sa domnieva, že zmena legislatívy týkajúcej sa znaleckých posudkov, naopak, môže realitný trh ovplyvniť, a to aj napriek výhodnejšej sadzbe dane z prevodu a prechodu nehnuteľností pre nepríbuzné osoby. Zmena vyhlášky na oceňovanie nehnuteľností pre potreby tejto dane podľa neho spôsobí zvýšenie daňového základu súvisiaceho s prevodom nehnuteľností pre tých, ktorí by v tomto roku odvádzali daň podľa nízkej vyhláškovej, a nie skutočnej predajnej ceny. Koncom tohto roka preto podľa Kaňu možno očakávať mierny nárast záujmu o kúpu a predaj nehnuteľností a v budúcom roku stagnáciu.
Zavedenie jednotnej dane z prevodu a prechodu nehnuteľností samo osebe podľa Kaňu nebude mať na vývoj trhu nehnuteľností výrazný vplyv. Inak je to pri zvýšení DPH v stavebníctve, ktoré mierne pribrzdí záujem občanov o začínanie výstavby najmä rodinných domov. Napriek tomu, že hypotekárne financovanie bude mať v SR aj v budúcom roku podmienky na rast, zmena výšky podpory štátu by mala odzrkadľovať zmeny refinančných úrokových sadzieb. "Ak zníženie štátneho príspevku bude výraznejšie ako zníženie refinančných sadzieb, môže to mať negatívny dosah na trh nehnuteľností," tvrdí Kaňa. Expert Slovenskej sporiteľne sa pomerne kriticky pozerá na prípadné zavedenie rýchlostných príplatkov v katastri nehnuteľností. "Správa katastra je najmä vo väčších mestách preťažená. Rýchlostné príplatky tu pravdepodobne spôsobia vybavenie niektorých prípadov v štandardnej alebo kratšej lehote, na druhej strane však môžu spôsobiť predĺženie konania tých prípadov, kde rýchlostný príplatok nebol uhradený," zdôrazňuje. Rýchlostné príplatky však podľa neho môžu pozitívne pôsobiť na tých správach katastra, ktoré nie sú zaťažené.
01 - Modified: 2002-11-18 22:00:00 - Feat.: 0 - Title: Verejná služba bez ďalšieho platu 02 - Modified: 2002-11-18 22:00:00 - Feat.: 0 - Title: Koruna takmer bez pohybu 03 - Modified: 2002-11-18 22:00:00 - Feat.: 0 - Title: Rozšírenie EÚ: 1. máj 2004 04 - Modified: 2002-11-18 22:00:00 - Feat.: 0 - Title: Hyundai na Slovensko? 05 - Modified: 2014-04-09 08:28:38 - Feat.: 0 - Title: Dlhy potápajú euro. Brusel je v panike
menuLevel = 2, menuRoute = dennik/tema-dna, menuAlias = tema-dna, menuRouteLevel0 = dennik, homepage = false
28. jún 2022 15:16