Na zabezpečenie vlastného bývania nestačí len kvalitná kúpna zmluva. Na šesť vecí, ktorých by ste sa mali držať, upozorňuje Denisa Dulaková Jakúbeková, advokátka spolupracujúca s poradenskou skupinou v oblasti práva a financií HMG Advisory Group.
Ekonomické faktory určuje trh a finančná situácia každého záujemcu o kúpu bytu či domu. „Pokiaľ sa bavíme o právnej rovine, na prevod vlastníctva nestačí len uzavretie kúpnej zmluvy. Scudzovací proces sa totiž uskutočňuje v dvoch fázach. Prvou je uzavretie kúpnej zmluvy, ktorá musí spĺňať zákonom predpísané náležitosti a druhou je vklad vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností,“ vysvetľuje právnička.
1. Pozor, vlastníkom sa stávate až vkladom do katastra
Rozhodnutie o povolení vkladu vydáva správny orgán, ktorým je okresný úrad, katastrálny odbor. Má na to štandardných 30 dní odo dňa doručenia návrhu, v osobitných prípadoch môže byť táto lehota kratšia, určuje to katastrálny zákon.
Dôležitý je preto podľa Dulakovej časový úsek, ktorý je medzi uzavretím kúpnej zmluvy a rozhodnutím o povolení vkladu. „V tomto úseku treba dostatočne ochrániť každý subjekt zmluvy – predávajúceho i kupujúceho. Predávajúci sa totiž zbavuje vlastníctva a žiada za to zaplatiť. Reálne však vlastnícke právo stráca až v momente, ako sa kupujúci stane vlastníkom kupovanej nehnuteľnosti. Stáva sa ním až vkladom do katastra nehnuteľností, a to nejaký čas trvá. Až do tohto momentu predávajúcemu niet za čo zaplatiť.“
2. Zaplatenie kúpnej ceny si zabezpečte jej vinkuláciou
Na druhej strane je kupujúci, ktorý sa síce v zmluve zaväzuje zaplatiť kúpnu cenu, ale potrebuje mať istotu, že „je za čo“ zaplatiť, to znamená, že platí za to, že sa stal skutočným vlastníkom kupovanej veci. „Chce sa stať vlastníkom takej veci, ktorá je bez faktických a právnych vád. Kým sa tak nestane, môže presvedčiť predávajúceho o svojej serióznosti viazaním, teda vinkuláciou kúpnej ceny na svojom účet alebo ju môže zložiť do notárskej úschovy.“ To je ďalšia rada právničky.
3. Vyhľadajte profesionála so skúsenosťami
Ak nie ste právnik, alebo ak nemáte v tomto smere potrebné skúsenosti, bude najlepšie, ak sa obrátite na profesionála. Kto ním môže byť? „Prirodzene – dobrý právnik, prípadne dobrá realitná kancelária. Môžete s nimi spolupracovať súčasne, nie je to vylúčené. Najmä pri kontrole zmlúv a súvisiacich dokumentov.“ Ich výberu však treba podľa Dulakovej venovať dostatočnú starostlivosť. Právnikov vám môže odporučiť „známy“, alebo si treba vybrať zo zoznamu advokátov, zverejneného na stránke Slovenskej advokátskej komory www.sak.sk
4. „Dobrú realitku“ si overte podľa referencií
Zistite si, ako dlho realitná kancelária pôsobí na realitnom trhu a aké má referencie. Platí, že čím dlhšie pôsobí na trhu, tým je väčší predpoklad, že má dostatok odborných i praktických skúseností. Najlepšie je, ak vám realitnú kanceláriu nezávisle odporučí viacero jej bývalých klientov. Informujte sa, či je členom nejakého združenia realitných profesionálov a ak áno, preverte si aj toto združenie. Členstvo v takomto združení prináša podľa Dulakovej viacero výhod nielen členom združenia, ale aj ich klientom. „Napríklad v podobe pravidelného vzdelávania členov, dozoru nad ich činnosťou, poistenia. Niektoré združenia majú dokonca vytvorený garančný fond, z ktorého sa môže uhradiť dlh, ktorý vznikne klientovi voči členskej realitnej kancelárii.“
5. Nespoliehajte sa len na vizuál web stránky
Ak prídete do kontaktu s realitnou kanceláriu, ktorú „nikto nepozná“, na získanie „obrazu“ by vám nemal stačiť iba „dobrý vizuál“ jej internetovej stránky. Môže sa totiž stať, že tento náklad je prvý a zároveň posledný náklad budovania jej profesionality. Zistite si preto napríklad aj: či zverejňuje svoje účtovné závierky v zbierke listín (www.orsk.sk). Vytvoríte si tak obraz o tom, do akej miery je „disciplinovaná“ (na výpise z obchodného registra si však všimnite všetky záznamy) aké vykazuje finančné ukazovatele na stránke www.finstat.sk. „Tie síce automaticky neodrážajú jej odbornosť, ale môžu doplniť obraz o jej ekonomickej kondícii a stabilite, či nie je evidovaná v zozname dlžníkov - napríklad sociálnej poisťovne, zdravotnej poisťovne, v zozname daňových dlžníkov. Prípadne, či nie je na jej majetok vedená exekúcia alebo či nebol na jej majetok vyhlásený konkurz,“ upozorňuje právnička.
6. Overte si a zaznamenajte adresu sídla
Do problémov sa môže dostať každý - aj realitná kancelária, ale to nie je dôvod na to, aby ste prišli o peniaze aj vy. Napríklad o rezervačný poplatok, zaplatený na účet takejto realitnej kancelárie. Právnička Dulaková prero radí overiť si, či sa adresa jej sídla zhoduje s adresou, na ktorej vás prijala. „Ak nesedí, majte zaznamenanú aj túto adresu, najmä kvôli doručovaniu, napríklad výpovede zo zmluvy či žiadosti o vrátenie rezervačného poplatku.“ Ak od vás žiada o zaplatenie akejkoľvek sumy na jej účet, preverte si, či jej tento účet skutočne patrí. Na to by vám mala poskytnúť súčinnosť samotná realitná kancelária, keďže banka by vám takúto informáciu nemala poskytnúť. Ak ide totiž o realitnú kanceláriu, ktorá má finančné problémy, môže „používať“ účet inej osoby, ktorá je s ňou spriaznená a v takomto prípade sa k svojim peniazom nemusíte dostať.