20.06.2018, 23:40

Nad balkónmi stále visia otázniky

Za posledných 11 rokov neprišla žiadna vládna iniciatíva týkajúca sa zmeny 25 rokov starého predpisu, ktorý vládne v bytovkách. Tvrdia to odborníci, ktorí denne riešia problémy vlastníkov bytov. Tu sú ich názory a niektoré zmeny, ktoré sa snažia presadiť.

Byty, bývanie, nehnuteľnosti
Zdroj: Marek Kmeť

Odpovedá Marek Valachovič, advokát a vedúci autorského kolektívu komentára k zákonu

1. Formulovanie návrhu
Návrh novely zákona o bytoch a nebytových priestoroch sa dostal už do druhého čítania a je v medzirezortnom pripomienkovom konaní. Ako ho hodnotíte ako celok?
Je v ňom ešte viacero otázok, ktoré by bolo potrebné legislatívne vyladiť, takže pevne verím, že sa návrh zákona v rámci parlamentnej rozpravy upraví a spresní v prospech tých, ktorým je primárne určený, to znamená v prospech vlastníkov bytov a nebytových priestorov.

2. Platné a navrhované znenie
Sporným bodom návrhu poslaneckej novely, ktorá je už v parlamente, je zaradenie balkónov, lodžií a terás medzi spoločné časti domu. Ako je to teraz?
Súčasné znenie zákona priamo neuvádza vo výpočte spoločných častí domu balkóny, lodžie ani terasy, avšak výpočet spoločných častí je len demonštratívny. Ich zaradenie medzi výpočet spoločných častí domu sa za posledné týždne stalo spornou časťou novely. Spoločnými sú aj iné časti domu, než sú výslovne uvedené v bytovom zákone, čo podporuje aj judikatúra Najvyššieho súdu.

3. Financovanie opráv
Zákon už v súčasnosti výslovne stanovuje, že z fondu opráv sa financujú výdavky spojené s nákladmi na prevádzku, údržbu a opravy spoločných častí domu vrátane opráv balkónov a lodžií, nie však aj terás.
Je to tak a to mala do zákona doplniť práve navrhovaná novela. Ak by teda balkóny a lodžie neboli v spoločnom vlastníctve všetkých vlastníkov, nebol by dôvod financovať ich opravy zo spoločného fondu. Podľa posledných medializovaných informácií však bod ohľadne zaradenia balkónov, lodžií a terás medzi spoločné časti domu má byť z navrhovanej novely napokon vypustený, čo je na škodu právnej istoty vlastníkov do budúcnosti.

Čo hovorí zákon a čo pôvodne navrhovali poslanci
Zákon o bytoch hovorí, že spoločnými časťami bytového domu sa na účely tohto zákona rozumejú časti domu nevyhnutné na jeho podstatu a bezpečnosť, najmä základy domu, strechy, chodby, obvodové múry, priečelia, vchody, schodištia, spoločné terasy, podkrovia, povaly, vodorovné nosné a izolačné konštrukcie a zvislé nosné konštrukcie. Ide len o demonštratívny výpočet spoločných častí. Predkladatelia novely navrhli z tohto znenia vypustiť spoločné terasy a na konci pripojiť vetu: „Spoločnými časťami domu sú aj balkóny, lodžie a terasy, a to aj v prípade, ak ich užívajú len niektorí vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome.“

4. Hodinové čakanie
Navrhovatelia avizujú, že sa už nebude čakať hodinu od začatia domovej schôdze na to, aby sa zišiel potrebný počet vlastníkov. Ako by to malo byť?
Upozorňujem, že navrhovaná novela nezavádza to, že len vlastníci prítomní na schôdzi vlastníkov budú môcť prijať akéhokoľvek rozhodnutie o správe domu a spoločného pozemku len jednoduchou väčšinou hlasov prítomných. Novela prehľadnejšie stanovuje v jednom ustanovení pre konkrétne druhy dôležitých rozhodnutí príslušné hlasovacie kvóra, pričom až podľa počtu prítomných vlastníkov na schôdzi sa bude môcť určiť, aké rozhodnutie budú môcť vlastníci na schôdzi z navrhovaného programu vzhľadom na svoj počet prijať. Napríklad, ak v dome s 30 bytmi príde na schôdzu len 10 vlastníkov bytov, ktorí disponujú spolu desiatimi hlasmi, napríklad schváliť, zmeniť alebo vypovedať zmluvu o výkone správy nebudú môcť. Zákon už teraz na prijatie takéhoto rozhodnutia vyžaduje nadpolovičnú väčšinu všetkých hlasov.

Odpovedá Vojtech Molnár, predseda Predstavenstva Slovenského zväzu bytových družstiev

5. Vymáhanie platieb
Správca domu má podľa platného zákona na starosti aj vymáhanie škody, nedoplatkov vo fonde opráv a iných nedoplatkov. Čo navrhujete zmeniť?
Správca má vymáhať nedoplatky vo fonde prevádzky, údržby a opráv a úhrady za užívanie bytu alebo nebytového priestoru. Základnou úlohou správcu je vymáhanie týchto dvoch nedoplatkov aj v súvislosti a v súlade s jeho základnými povinnosťami. Formulácia predkladateľov, že má mať na starosti aj vymáhanie „iných pohľadávok a nárokov“, je veľmi široká. Zahŕňa totiž množinu pohľadávok aj iných, ako sú pohľadávky zo spoločných častí a zariadení bytového domu, a nárokov, ktoré nie sú definované.

6. Široká definícia
Správca má na starosti aj iné činnosti, ktoré bezprostredne súvisia s užívaním domu ako celku jednotlivými vlastníkmi. Váš zväz toto znenie zo súčasného platného zákona navrhuje vypustiť. Prečo?
Pojem „iné činnosti“ je definovaný mimoriadne široko a predstavuje aj také činnosti, ktoré nesúvisia s tým, čo je správa bytového domu a čo je kryté poplatkom za správu. Navrhujeme preto vypustiť aj ustanovenie, podľa ktorého má správca zastupovať vlastníkov pri vymáhaní škody, ktorá im vznikla činnosťou tretích osôb alebo činnosťou vlastníka bytu alebo nebytového priestoru v dome. Tiež je to nad rámec správy. Staviame totiž správcu do pozície ochrancu jednej skupiny vlastníkov voči druhej. Je predsa zástupcom všetkých.

7. Podpisy na zmluve o spoločenstve
Na uzavretie zmluvy o spoločenstve je potrebné rozhodnutie vlastníkov a zmluvu podpisuje zvolený predseda spoločenstva a iná osoba, ktorú si vlastníci určia. To je poslanecký návrh. Vy trváte na terajšom znení. Prečo?
Nepovažujeme za šťastné riešenie podpisovať zmluvu inými osobami na to poverenými alebo určenými. Vždy je lepšie, ak zmluvu podpisujú vlastníci bytov a nebytových priestorov. Nevzniká tu potom trecia plocha, kto to podpísal, kedy a podobne. Vlastníci z aplikačnej a doterajšej praxe sú zvyknutí zmluvu podpisovať. Pri prvom prevode ju uzatvára vlastník domu s každým novým vlastníkom bytu a nebytového priestoru v dome, ak so zriadením spoločenstva vyslovila súhlas nadpolovičná väčšina všetkých, a podľa nás má byť aj podpísaná nadpolovičnou väčšinou všetkých. Takto uzavretá zmluva o spoločenstve je záväzná pre všetkých a vlastník ju nemôže jednostranne vypovedať.

8. Zmena formy správy
Ako to je a má byť, ak by chceli majitelia bytov so správcom skončiť, vypovedať mu zmluvu o výkone správy a založiť si spoločenstvo?
Ide o zmenu formy správy a v takom prípade je potrebný s

Nenechajte sa obmedzovať

Tento článok je súčasťou exkluzívneho obsahu HN. Pokiaľ si ho chcete dočítať do konca, predplaťte si jeden z troch nasledujúcich balíkov

Newsletter

Prihláste sa na odber noviniek zo sveta politiky, ekonomiky a biznisu.

Pred zadaním e-mailovej adresy si prečítajte pravidlá ochrany osobných údajov a používania cookies. Súhlas na odoberanie noviniek môžete kedykoľvek odvolať.

Cookies

Na našich stránkach používame cookies. Slúžia na zlepšenie našej práce a vášho zážitku z čítania HNonline.sk. Bližšie informácie nájdete v Pravidlách používania cookies. Spracovanie a správu cookies nastavíte priamo vo Vašom prehliadači.