15.07.2018, 00:01

Jednoduché riešenia problémov vlastníctva

Pokiaľ vlastníte pozemok či nehnuteľnosť, pravdepodobne uznáte, že okrem benefitov, ktoré vám vlastníctvo prináša, sa raz za čas stretnete aj s ťažkosťami, ktorých riešenie je pre vás nočnou morou.

Jednoduché riešenia problémov vlastníctva

K zásadným problémom s vlastníctvom pozemkov sa vyjadril Martin Táby z advokátskej kancelárie Čarnogurský ULC.

Spochybnenie alebo napadnutie vlastníctva nehnuteľnosti na základe nevyplatenej čiastky za predaj

Nezaplatenie kúpnej ceny alebo jej časti nie je dôvodom neplatnosti kúpnej zmluvy. Podmienky spochybnenia závisia od znenia kúpnej zmluvy, každopádne nezaplatenie kúpnej ceny je dôvodom pre odstúpenie od kúpnej zmluvy zo strany predávajúceho, a to písomné odstúpenie, ktoré je potrebné doručiť kupujúcemu, ktorý nezaplatil kúpnu cenu.

Na čo myslieť pri napádaní vlastníctva

1. Časový horizont možnosti odstúpenia. Podľa judikatúry Ústavného súdu SR „pri posudzovaní trvania práva na odstúpenie od zmluvy pre omeškanie dlžníka so zaplatením kúpnej ceny je potrebné vychádzať zo zmyslu a účelu inštitútu odstúpenia od zmluvy, ktorým je zabezpečiť zaplatenie kúpnej ceny, a nemožno ho považovať za sankciu za jej zaplatenie po dojednanej lehote. Právo predávajúceho na odstúpenie od kúpnej zmluvy pre nezaplatenie kúpnej ceny v dohodnutej lehote preto zaniká v momente, keď kupujúci uhradí predávajúcemu celú dohodnutú kúpnu cenu, a to aj v prípade, ak ju uhradí po uplynutí dohodnutej lehoty splatnosti, avšak v čase, keď ešte predávajúci od kúpnej zmluvy pre nezaplatenie kúpnej ceny neodstúpil.“

2. Či k nezaplateniu kúpnej ceny alebo jej časti došlo pred podaním návrhu na zápis vlastníckeho práva do katastra alebo po podaní. Ak kupujúci nezaplatí kúpnu cenu alebo jej časť po podaní návrhu na vklad vlastníckeho práva do katastra a príslušný okresný úrad, katastrálny odbor už zapísal kupujúceho ako nového vlastníka, do úvahy po odstúpení od kúpnej zmluvy prichádza iniciovanie súdneho konania formou žaloby o určenie vlastníckeho práva zo strany predávajúceho. Nemožno však opomenúť, že obnovenie vlastníckeho práva predávajúceho nastáva len vtedy, ak vlastníctvo nebolo pred odstúpením dobromyseľne nadobudnuté treťou osobou. Posudzovanie dobromyseľnosti je však zložitou a nie presne ustálenou právnou otázkou.

3. Pristúpenie k notárskej úschove kúpnej ceny, ktorej uvoľnenie môžu zmluvné strany naviazať na rôzne podmienky. Účel: predídenie nezaplateniu kúpnej ceny v prípade prevodov nehnuteľností.

4. Uchovávanie originálov dokumentácie zmluvných strán. Účel: prípadné spory.

Právo vlastníka na náhradu za užívanie nehnuteľnosti

Právo vlastníka na náhradu za užívanie nehnuteľností prichádza do úvahy len ak je podielovým spoluvlastníkom nehnuteľností a pokiaľ niektorý z podielových spoluvlastníkov užíva spoločnú vec nad mieru prislúchajúcu k veľkosti jeho spoluvlastníckeho podielu, v dôsledku čoho ostatní spoluvlastníci vec nemôžu užívať v plnom rozsahu, aký im prináleží, vzniká im nárok na náhradu za neužívanie spoločnej veci.

Nevyhnutným predpokladom na nárok spoluvlastníka na náhradu za neužívanie spoločnej veci v rozsahu svojho spoluvlastníckeho podielu je užívanie tejto druhým spoluvlastníkom alebo ostatnými spoluvlastníkmi nad rozsah jeho, respektíve ich spoluvlastníckeho podielu.

Úžitková hodnota

Podľa Uznesenia Najvyššieho súdu SR „pri posudzovaní rozsahu užívania spoločnej veci nemusí byť rozhodujúca len veľkosť užívanej časti veci, teda výmera časti pozemku, ale rozhodujúca môže byť úžitková hodnota užívanej časti veci, ak je táto hodnota, vzhľadom na konkrétne okolnosti, u jednotlivých častí veci, rozdielna.“

Bezdôvodné obohatenie

Právo na náhradu za užívanie nehnuteľnosti má aj vlastník, ktorý na užívanie nehnuteľnosti druhému subjektu nedal oprávnenie (neexistuje nájomná, lízingová ani iná zmluva), teda neexistuje užívací titul. V takom prípade má vlastník nehnuteľnosti právo na vydanie bezdôvodného obohatenia.

Newsletter

Prihláste sa na odber noviniek zo sveta politiky, ekonomiky a biznisu.

Pred zadaním e-mailovej adresy si prečítajte pravidlá ochrany osobných údajov a používania cookies. Súhlas na odoberanie noviniek môžete kedykoľvek odvolať.

Cookies

Na našich stránkach používame cookies. Slúžia na zlepšenie našej práce a vášho zážitku z čítania HNonline.sk. Bližšie informácie nájdete v Pravidlách používania cookies. Spracovanie a správu cookies nastavíte priamo vo Vašom prehliadači.