Poistenie bytového domu stojí orientačne iba niekoľko stotín percenta z hodnoty nehnuteľnosti ročne, napriek tomu je veľa bytoviek, ktoré nie sú poistené vôbec, alebo nemajú kryté najvážnejšie riziká.

Medzi najčastejšie poistné udalosti patrí skupina škôd, keď vy alebo vaše vlastníctvo spôsobí škodu niekomu inému. „Najhoršie následky v našich zemepisných šírkach spôsobujú pády snehu, kusov ľadu a ľadových cencúľov zo striech na ulicu. Každú zimu zaznamenajú poisťovne desiatky prípadov poškodenia zaparkovaných áut. A čo je horšie, občas dôjde aj k poškodeniu zdravia či usmrteniu. Tieto udalosti kryje poistenie zodpovednosti z vlastníctva nehnuteľnosti – v tomto prípade bytového domu,“ hovorí Dávid Jenčík, obchodný vedúci OVB Allfinanz Slovensko.

Poisteniu bytového domu venujú majitelia jednotlivých bytov zväčša malú pozornosť. Je to však chyba, pretože ohrozujú sami seba a svoje nehnuteľnosti, ktoré nie sú dostatočne chránené. Bez dobre zostavenej poistky na celý dom je pritom v zásade jedno, ako kvalitne máte poistený vlastný byt. Poistenie celého domu totiž chráni primárne konštrukčné časti, ktoré sú najnáročnejšie na opravu a ohrozujú samotné byty.

Ako poistiť bytový dom
Základom poistenia bytového domu sú jeho konštrukčné časti – obvodové steny, strešný plášť, ako aj stavebné súčasti a príslušenstvo vrátane spoločných častí a takisto spoločných zariadení. Základnými rizikami sú prírodné živly, čiže typicky náhodné a náhle poškodenie alebo zničenie bytového domu požiarom, výbuchom, záplavou či povodňou alebo prívalovým dažďom. Poistenie obytného domu primárne slúži na obnovenie poškodených spoločných súčastí domu do pôvodného stavu.
Z prírodných živlov najčastejšie domy ohrozuje voda. Plošne v podobe prívalových dažďov, ktoré spôsobia zatečenie stavby či podmočenie a znefunkčnenie niektorých konštrukcií. „Povodne a záplavy ohrozujú sídliská rovnako ako individuálne rodinné domy. Aj keď treba povedať, že v početnosti škôd sú na tom paneláky rozhodne lepšie,“ hovorí Dávid Jenčík, obchodný vedúci OVB Allfinanz Slovensko.

Najčastejšie škody na dome idú jednoznačne na vrub prasknutých vodovodných a kanalizačných potrubí. Ak ide o takzvanú stúpačku, čiže rozvodné potrubie pre celý dom, kryje ho poistenie zodpovednosti z vlastníctva domu. Pri prasknutí rúrky, ktorá odbočuje z hlavného vedenia v byte, je zodpovedný majiteľ bytu. V takom prípade ju vie pokryť z poistenia zodpovednosti z vlastníctva bytu.

Zmluvu uzatvára správca alebo predseda spoločenstva vlastníkov
Pravidlá pre uzavretie poistenia za celý bytový dom sú jasné. Ide buď o správcu bytového domu, alebo o predstaviteľa spoločenstva vlastníkov bytov, ktorý má splnomocnenie na uzavretie zmluvy. Súčasťou správcovských zmlúv býva bežne poverenie na uzavretie a predlžovanie platnosti poistenia bytového domu. Ak však v zmluve o výkone správy toto poverenie chýba, je potrebný dodatočný súhlas obyvateľov domu. „Majitelia bytov majú vždy možnosť toto splnomocnenie vziať späť či odhlasovať zmenu zmluvy o správe. V praxi sa tak deje zväčša ,po funuse‘, čiže typicky po väčšej poistnej udalosti, ktorú poisťovňa nekryje pre zle uzavretú alebo neexistujúcu zmluvu, prípadne prepláca príliš nízku časť škody,“ pripomína Dávid Jenčík.

Od čoho závisí cena poistenia
· od hodnoty bytového domu
· od toho, či sa obytné domy využívajú aj inak ako na bývanie (napríklad pasáže využívané ako rozličné prevádzky)
· od polohy objektu
· od rozsahu poistného krytia (dohodnutých rizík, proti ktorým sa bytový dom poisťuje)
· od výšky dohodnutej spoluúčasti

Dve chyby – žiadna zmluva a podpoistenie
„V praxi sa stretávam s dvoma zásadnými nedostatkami poistných zmlúv pri bytových domoch. Buď nie sú poistené vôbec, alebo sú podpoistené či s chýbajúcimi poistnými rizikami, ktoré, ak nastanú, môžu byť mimoriadne drahé, a pritom poistné je prijateľne nízke,“ vymenúva Dávid Jenčík. Dom je podpoistený vtedy, keď je poistná suma nižšia ako nová cena bytového domu. Čiže suma, za ktorú sa dá pri súčasných cenách postaviť dom nanovo. „Domy do podpoistenia skĺznu jednoducho – ak pravidelne každý rok neprehodnocujete celú zmluvu aj s poistnou sumou alebo nemáte aktivovanú indexáciu, čiže nárast ceny o infláciu. Keďže ceny materiálov a najmä práce stúpli za posledné tri roky nezriedka o 20 až 50 percent, môže byť podpoistenie pri zanedbaní starostlivosti pomerne výrazné.“

Ešte stále je na Slovensku dosť majiteľov bytov, ktorí hľadajú čo najlacnejšie poistenie. Ak však ide nízka cena na vrub nízkej poistnej sumy, je to šetrenie na nesprávnom mieste. „Poistenie nehnuteľnosti bytového domu vás stojí orientačne iba niekoľko stotín percenta z hodnoty nehnuteľnosti ročne. Ak si poistnú sumu umelo znížite a ušetríte hoci aj polovicu poistného, je to úspora maximálne zopár stoviek eur ročne. Ak vám však živel v tomto čase zničí konštrukčnú časť za desiatky či stovky tisíc eur, ste v obrovskej strate, pretože poisťovňa má právo o polovicu vám skrátiť náhradu škody. Riskovať lacným poistením je preto veľký hazard,“ zdôrazňuje Dávid Jenčík.

Keď dom môže spôsobiť škodu
Pri poistení domov často chýba krytie zodpovednosti za škodu z držby nehnuteľnosti. V minulosti bolo riziko vysoké, keďže majitelia bytov mali povinnosť starať sa v zime o priľahlé chodníky, aj keď neboli na ich pozemku. Od tohto roka prešla táto povinnosť na obce a mestá. Podľa Jenčíka napriek tomu najmä domy so šikmými strechami výrazne riskujú bez poistenia zodpovednosti.
Správcovia tiež často zabúdajú na pripoistenie nákladov na odstránenie škôd. Tieto náklady samotná poistka nekryje, pretože sa vzťahuje výlučne na obnovenie nehnuteľnosti do pôvodného stavu, čiže pokrýva materiál a práce na samotnej obnove. „Odstraňovanie nánosov bahna či čerpanie vody z pivnice však obnovou nie sú. Preto je pripoistenie zvlášť užitočné, keďže okrem vyčistenia priestoru kryje aj náklady na dôležité vysúšanie spoločných priestorov od nadmernej vlhkosti,“ uzatvára Jenčík.