15.05.2019, 00:00

Pri nájme je cena výsledkom dohody

Rozhodli ste sa farmárčiť, avšak svoje kúsky pozemkov máte na rôznych miestach. Riešením môže byť podnájomná zmluva, vysvetľuje Roman Hamala, vedúci partner kancelárie Hamala Kluch Víglaský.

Pri nájme je cena výsledkom dohody
Zdroj: Dreamstime

Ľudia väčšinou nerozoznávajú rozdiel medzi nájomnou a podnájomnou zmluvou. Mohli by ste upozorniť, za akých podmienok sa uzatvára nájomná zmluva na poľnohospodársky pozemok a za akých podnájomná zmluva?
Základný rozdiel je v osobe prenajímateľa. Nájomná zmluva sa uzatvára medzi vlastníkom pozemku ako prenajímateľom a nájomcom, napríklad družstvom. Podnájomná zmluva sa uzatvára medzi nájomcom a podnájomcom, ktorým môže byť iné družstvo alebo fyzická osoba, povedzme živnostník, napríklad mladý hospodár.

Nájomnú zmluvu uzatvára vlastník v pozícii prenajímateľa s nájomcom na obdobie minimálne päť rokov. Prečo je takto stanovené obdobie nájmu?
Stanovil ju zákon o nájme poľnohospodárskych pozemkov. Pokiaľ ide o nájomné, to sa však platí raz ročne, a to pozadu k 1. októbru kalendárneho roka. Je tiež možné, aby si zmluvné strany dohodli platby inak. Podnájomnú zmluvu môže uzatvoriť nájomca len vtedy, ak to jeho nájomná zmluva nezakazuje. Pri podnájomnej zmluve neplatí časové obmedzenie trvania podnájmu na obdobie minimálne päť rokov a sa môže uzavrieť aj na kratší čas. Podnájomné sa platí tiež pozadu, pričom splatnosť je zákonom stanovená na 1. apríla a 1. októbra. Aj v tomto prípade sa v zmluve dá dohodnúť na inej splatnosti.

Ako je stanovená výška platby pri podnájme?
Minimálna výška podnájomného je rovnaká ako pri nájme, teda jedno percento z hodnoty pozemku. Hodnota pozemku sa pre účel výpočtu výšky nájmu a podnájmu určuje vyhláškou ministerstva pôdohospodárstva. V prípade uzatvorenia podnájomnej zmluvy má nájomca povinnosť túto skutočnosť oznámiť prenajímateľovi do 30 dní od uzatvorenia.


Ako musí vlastník postupovať, ak chce nájomnú zmluvu vypovedať?
Výpoveď musí byť vždy písomná. Odporúčame jasne dohodnúť spôsob doručovania písomných zásielok. V prípade nájmu na dobu neurčitú prenajímateľ vypovedá zmluvu k 1. novembru daného roku a výpovedná lehota bude jeden rok, ak si s nájomcom v zmluve nedohodli inú dĺžku výpovednej lehoty. V prípade nájmu na dobu určitú si prenajímateľ a nájomca musia v zmluve jasne dohodnúť možnosť výpovede, dĺžku výpovednej lehoty – musí byť minimálne tri mesiace a najmä obdobie, v ktorom je možné vypovedať zmluvu. Nebolo by rozumné, ak by prenajímateľ vypovedal zmluvu po tom, čo nájomca zaseje. Odporúčame dohodnúť podmienky výpovede tak, aby sa zmluva skončila v zimnom období, napríklad od 1. novembra do 31. marca.

Do akej miery vie vlastník ovplyvniť výšku nájmu?
Ako pri každom zmluvnom type, aj pri nájomnej zmluve je cena výsledkom ponuky a dopytu. Ak prejaví viacero poľnohospodárov záujem o prenájom pôdy konkrétneho vlastníka, tak ten má silnejšiu vyjednávaciu pozíciu. To isté možno povedať aj vtedy, ak vlastník vlastní pôdu o veľkej rozlohe. V tejto situácii si vlastník spravidla dokáže presadiť výšku nájmu podľa jeho predstavy.

V praxi väčšinou bežný vlastník nedisponuje veľkou rozlohou pôdy, a takisto o prenájom jeho pôdy nemá záujem viacero subjektov. Väčšinou len lokálne družstvo. Čo má v takej situácii robiť?
Vlastníci zvyknú nesúhlasiť s prvou ponukou nájmu a dohadujú sa o vyššej cene. Používanou stratégiou je tiež spojenie s ostatnými vlastníkmi pôdy, pretože väčšia rozloha, predstavuje aj silnejšiu vyjednávaciu pozíciu. Upozorňujeme, že zákon umožňuje prenajímateľovi a nájomcovi požadovať upravenie výšky nájomného, ak priemerné ceny pestovaných plodín na pozemkoch v priebehu troch za sebou nasledujúcich rokov klesli alebo stúpli o viac ako 20 percent, to znamená okolo sedem percent ročne.


Nájomné sa dá vymáhať platobným rozkazom
Väčšinový spoluvlastník alebo skupina spoluvlastníkov, ktorá dosiahne väčšinu, má v rukách rozhodovanie o výške nájomného, vraví advokát Alexander Bröstl.

Je nejaký rozdiel v tom, ak niekto uzatvorí zmluvu o nájme pozemku na poľnohospodárske účely pri prevádzkovaní podniku a obyčajnú zmluvu o nájme poľnohospodárskeho pozemku?
Zákon predpokladá, že pri zmluve o nájme poľnohospodárskeho pozemku je nájomcom subjekt, ktorý na pôde nepodniká. Najčastejšie sa uzaviera medzi občanmi, ktorí nepodnikajú v poľnohospodárstve a pozemky si napríklad prenajímajú medzi sebou na účely drobného hospodárenia. Zmluva o nájme pozemku na poľnohospodárske účely pri prevádzkovaní podniku sa použije vtedy, ak je nájomcom podnikateľský subjekt. Môže ísť napríklad o družstvo, spoločnosť s ručením obmedzeným, alebo samostatne hospodáriaceho roľníka, ktorý si pozemok prenajíma na účely poľnohospodárskej výroby. Zjednodušene sa dá povedať, že ide o podnikateľský nájom.

V čom sú rozdiely?
V mnohých otázkach. Pri nájme pozemku na poľnohospodárske účely pri prevádzkovaní podniku je zákon rozsiahlejší a upravuje viacero osobitných pravidiel, napríklad povinnú písomnú formu zmluvy či inštitútov, napríklad vydávanie náhradných takzvaných podnájomných pozemkov, užívanie pozemku bez nájomnej zmluvy, pravidlá pre minimálnu a maximálnu dĺžku nájmu. Pri prenajímaní pozemku je vždy potrebné mať na zreteli to, o ktorý prípad nájmu ide, pretože sa od toho odvíjajú práva a povinnosti zmluvných strán.

Ako aktuálne prebieha proces uzatvárania nájomných zmlúv, komu a kto má návrh

Nedozvedeli ste sa všetko?

Predplaťte si jeden z troch digitálnych balíkov a získajte neobmedzený prístup k digitálnemu obsahu s ktorým vám nič neunikne.

Newsletter

Prihláste sa na odber noviniek zo sveta politiky, ekonomiky a biznisu.

Pred zadaním e-mailovej adresy si prečítajte pravidlá ochrany osobných údajov a používania cookies. Súhlas na odoberanie noviniek môžete kedykoľvek odvolať.