Nízke úrokové sadzby, zvyšujúce sa príjmy a tiež konkurencia medzi bankami poskytujú stále dobré podmienky na úverovanie obyvateľstva. Opatrenia Národnej banky Slovenska zavedené od minulého roka majú za cieľ postupne znižovať zadlženosť ľudí.
„Obmedzenia, ktoré vstúpili do platnosti, mnohým klientom situáciu síce komplikujú, ale v konečnom dôsledku sa niektorí zadlžia aj tak, ak spĺňajú príjmové kritériá. Ich splátka je však omnoho vyššia, ako to bolo v období, keď banka poskytla klientovi na bývanie viac financií formou hypotekárneho úveru,“ objasňuje Lenka Gurecká, finančná odborníčka PARTNERS GROUP SK.
„Práve pre možnosť kombinovať hypotéku s inými formami úverov, ako sú napríklad spotrebné úvery či úvery poskytované stavebnými sporiteľňami, ľudí stále láka kúpa vlastného bývania. Nie je to však ideálna forma financovania,“ varuje Lenka Gurecká. Podľa štatistiky Národnej banky Slovenska je suma poskytnutých úverov na bývanie v prvom kvartáli tohto roku vyššia ako v rovnakom období minulého roku. Podľa Gureckej časť týchto úverov tvoria aj refinančné úvery, teda nejde len o novoposkytnuté pôžičky.
Kombinovanie úverov
Ľudia potrebujú bývať a jediná cesta je nákup bytu na hypotéku, pretože nájomné byty takmer neexistujú. Je však kombinovanie úverov z finančného hľadiska vhodné riešenie? „Hypotekárny úver by mal byť ideálne jediný úver v živote človeka. Aktuálna legislatíva chce ľudí naučiť vytvoriť si z vlastných zdrojov minimálne 20 percent potrebných na financovanie vlastného bývania a len zvyšok financovať prostredníctvom hypotéky. Nie pre každého človeka je však odkladanie peňazí úplná samozrejmosť,“ hovorí Lenka Gurecká. Treba si však položiť otázku, ak si dnes začnem šetriť, kedy sa mi podarí vytvoriť si 20 percent z hodnoty nehnuteľnosti, ktorú si chcem kúpiť. Vyjde nám, že sú to vo väčšine prípadov roky. Ak je však niekto, kto si doteraz nevytváral finančnú rezervu, rozhodnutý kúpiť si nehnuteľnosť hneď, snaží sa vybaviť si dofinancovanie napríklad prostredníctvom spotrebných úverov. Tie však majú obmedzený čas splatnosti na osem rokov, čo zvyšuje splátku na sumu porovnateľnú so splátkou hypotéky, ktorá financuje zvyšných 80 percent. Tento fakt v konečnom dôsledku znamená, že mesačné splátky majiteľa nehnuteľnosti budú až dvojnásobné. „Je potrebné položiť si otázku, či ich pri aktuálnej výške príjmov a výdavkov zvládnem a či mi ich banka vôbec poskytne, skôr ako začnem tému bývania riešiť,“ zdôrazňuje Gurecká.
Príklad ako spotrebný úver zvýši mesačnú splátku
Klient si chce kúpiť byt za 100 000 eur, banka mu poskytne 80-percentné financovanie, teda 80 000 eur, splátka hypotéky v tomto prípade je na 30 rokov od 250 eur mesačne. Ak klient nemá 20 000 eur vlastných financií, môže si zobrať spotrebný úver, ktorý ho pri 8-ročnej splatnosti stojí ďalších minimálne 250 eur. (zdroj: Financnykompas.sk). Ak mu to vôbec vychádza z hľadiska príjmu, musí spĺňať aj v tomto prípade maximálne zaúverovanie do výšky osemnásobku ročného príjmu. Keď si v minulosti pri 100-percentnom financovaní vedel klient vybaviť hypotéku na 100 000 eur za celkovú splátku približne 350 eur mesačne, teraz ho to vychádza 500 eur a viac.
Sprísňovanie podmienok úverov
Od 1. júla 2019 platia ešte prísnejšie podmienky na poskytovanie hypoték. „Zmeny v poskytovaní úverov sa v posledných rokoch prejavujú v postupnom obmedzovaní podielu banky na financovanej nehnuteľnosti, čo si vyžaduje vyšší vklad peňazí zo strany klienta. Zároveň sa v minulom roku zaviedlo obmedzenie výšky akceptovateľného príjmu klienta na osemnásobok ročného príjmu,“ pripomína finančná odborníčka. Podľa nej záujem zo strany klientov kúpiť si vlastnú nehnuteľnosť teda môže rásť, lebo mnohí tieto zmeny ešte nezaregistrovali. „Čoraz častejšie sa bude stávať, že klient na kúpu nehnuteľnosti nebude mať dostatok svojich finančných prostriedkov, preto musí siahnuť po lacnejšej alternatíve bývania, akú pôvodne plánoval,“ dodáva Gurecká.
Od júla 2018 začala Národná banka zavádzať postupné obmedzovanie DTI (tzv. debt to income), teda maximálny limit zadlženia klienta. Od tohto obdobia banky musia prihliadať, aby maximálny úverový strop klienta nepresahoval osemnásobok jeho ročného čistého príjmu. „Keďže obmedzovanie začalo prebiehať postupne a celkový objem úverov presahujúcich tento limit bol v roku 2018 na úrovni 20 percent, na trhu sa to neprejavilo okamžite. Od 1. 4. 2019 však celkový limit úverov s vyšším DTI nesmie presiahnuť päť percent celkových poskytnutých úverov, banky už nemajú taký priestor a nechávajú si tento benefit pre zaujímavých klientov, ktorých by chceli získať,“ zdôrazňuje Lenka Gurecká.
Rovnako od júla 2018 začala Národná banka obmedzovať aj podiel financovania zo strany banky LTV (loan to value), keď sa najprv úplne zrušili 100-percentné úvery na bývanie a stanovil sa percentuálny podiel v banke, ktorý nesmie presiahnuť 80-percentné financovanie zo strany banky, aktuálne sme už teda pod úrovňou 20 percent.
Tieto zmeny podľa finančnej odborníčky obmedzujú hlavne klientov s nižším mesačným príjmom, v mestách s vyššou cenou nehnuteľností a, samozrejme, všetkých ľudí, ktorí si nevytvárajú vlastné finančné prostriedky potrebné na kúpu nehnuteľnosti.