Hovorí sa, že najlepšie investícia je do nehnuteľností. Ale čo realitné fondy?

Investície do nehnuteľností sú tradične súčasťou portfólií väčšiny investorov – postkrízový vývoj to jednoznačne ukazuje a potvrdzujú to aj zvyšujúce sa alokácie do tejto triedy aktív zo strany veľkých  inštitúcií a sovereign wealth fondov. V období  nízkych úrokových sadzieb je hľadanie stabilného hotovostného výnosu, ktorý niektoré druhy nehnuteľností vedia generovať,  celkom prirodzený jav. Problematický je však spôsob, ako do nehnuteľností investovať. Väčšina investorov totiž nedisponuje  kapitálom ani infraštruktúrou, ktorá by im umožnila nadobudnúť konkrétnu nehnuteľnosť a spravovať ju. Na to potrebujete  dostatočne veľký kapitál a tím ľudí s pomerne širokým záberom skúseností: od prenájmu, cez financovanie až po technickú  správu. Realitné fondy by mohli poskytnúť riešenie tohto problému. Združujú prostriedky investorov, rozkladajú riziko a mali by byť schopné aj manažovať nehnuteľnosti vo svojom portfóliu.

Ale dá sa im veriť?

Otázku dôvery by som negeneralizoval, práve naopak, pozrel by som sa na každý konkrétny fond. Aké aktíva má konkrétny fond v portfóliu, či je transparentný ohľadne svojho portfólia, či zverejňuje priemernú dĺžku nájomných kontraktov, ako  používa dlhové financovanie, ako má ohodnotené nehnuteľnosti vo svojom portfóliu.

V čom sú teda výhody realitných fondov pre bežného investora?

Cez dobre spracovaný realitný fond by mal bežný investor byť schopný investovať do portfólia nehnuteľností, ktoré generujú výnosy adekvátne k stratégii príslušného fondu.

Aká minimálna suma mi stačí, aby som mohol investovať?

To závisí od vášho cieleného výnosu a očakávanej likvidity vašej investície. Ak sú ním 3 – 4 percentá a okamžitá likvidita, tak je pre vás vhodný retailový fond, do ktorého môžete investovať stovky eur. Alebo ste ochotný zriecť sa okamžitej likvidity a  investovať do fondov, ktorých likvidita je počas ich života buď nejakým spôsobom limitovaná, alebo majú fixnú lehotu života (6  – 10 rokov). Takéto fondy dosahujú výnosy, v závislosti od ich stratégie a geografického zamerania, 8 až 20 percent ročne. Sú  určené, podobne ako fond HB Reavis, pre kvalifikovaných investorov a na investovanie do takýchto fondov budete potrebovať  niekoľko desiatok tisíc až státisíce eur.

Realitné fondy sa oplatia na krátke obdobie, alebo len na dlhodobé?

Nehnuteľnosti sú trieda aktív, kde by som rozhodne neinvestoval peniaze, o ktorých viem, že ich budem potrebovať o rok.

Do čoho konkrétne investuje váš realitný fond?

Stratégiou HBR CE REIF je investovať do hotových, plne prenajatých komerčných nehnuteľností (kancelárie, nákupné centrá, logistické aktíva) v najlepších lokalitách v krajinách strednej a východnej Európy, ktoré sú schopné produkovať stabilný cash  flow. Sústreďujeme sa na najlepšie komerčné nehnuteľnosti, ktoré, ak sú kvalitne spravované, dokážu generovať stabilné  výnosy.

Aké priemerné ročné výnosy dosahujete?

Od otvorenia v máji 2011 dosahujeme stabilný výnos približne 10 percent ročne. Dividenda vyplácaná v hotovosti predstavuje približne polovicu z tohto výnosu, druhú polovicu predstavuje rast NAV. Nepočítame pritom so žiadnym rastom cien  nehnuteľností. Rast NAV (čistá hodnota majetku vo fonde, pozn. red.) pramení len zo skutočnosti, že splácame časť bankového  dlhu.

Darí sa vám porážať infláciu? Aké sú vyhliadky v budúcom roku?

Z uvedeného je zrejmé, že infláciu porážame. Naše portfólio pozostáva asi zo stotisíc štvorcových metrov, ktoré sú prenajaté na 98 percent a priemerná dĺžka nájomných zmlúv na celom portfóliu prevyšuje štyri roky. Ale najdôležitejšie je, že disponujeme  tímom ľudí, ktorý má s manažmentom nehnuteľností dlhodobé skúsenosti a o takéto portfólio sa dokáže skvele starať. Máme  teda dobrý dôvod predpokladať, že pri absencii krízy na makroúrovni a pri zásadne nezmenených cenách podkladových aktív,  budeme dosahovať podobné výnosy aj v najbližších niekoľkých rokoch.

Viac o realitných fondoch sa dozviete na konferencii Kolektívne investovanie.