12.10.2016, 00:00

Ako účtovať a optimalizovať si príjmy

Majiteľ prenajímanej nehnuteľnosti si môže dať do daňových nákladov pomerne veľa položiek. Treba sa však prihlásiť u daniarov a podávať priznania k dani z príjmov. Tu je prehľad možností ako si znížiť daň a povinností voči štátu.

Ako účtovať a optimalizovať si príjmy
Zdroj: StockExpert

1.
Ktoré výdavky z prenájmu sa môžu dať do nákladov

Fyzická osoba – nepodnikateľ
Prenajímateľ si môže uplatniť len reálne vynaložené daňové výdavky (nie paušálne). Sám sa rozhoduje, či nehnuteľnosť zaradí do obchodného majetku a bude o nej účtovať, alebo povedie evidenciu. Alebo ju nezaradí do obchodného majetku, teda nebude o nej účtovať a ani viesť evidenciu.
a)
Ak nehnuteľnosť zaradí do obchodného majetku

Účtuje v knihe dlhodobého hmotného majetku (pri jednoduchom účtovníctve) alebo účtuje ako o dlhodobom hmotnom majetku (pri podvojnom účtovníctve).

Uplatniť sa môžu výdavky na:
obstaranie prenajímanej nehnuteľnosti (formou odpisov)*,
jej technické zhodnotenie,
opravy a udržiavanie.
Uplatniť si môže aj tzv. ostatné výdavky spojené s prenájmom:
náklady na prevádzku, napríklad na elektrinu, plyn a vodu,
platby do fondu prevádzky, údržby a opráv,
daň z nehnuteľností,
úroky z úverov a pôžičiek, ktoré si vzal na nákup nehnuteľnosti,
poistenie nehnuteľnosti,
osvetlenie spoločných priestorov v dome,
upratovanie,
odpratávanie snehu,
kontrolu a čistenie komínov,
deratizáciu spoločných priestorov domu,
vybavenie bytu spoločnou televíznou a rozhlasovou anténou atď.
*Poznámka: od 1. 1. 2015 došlo k zmene odpisových skupín.
 
b)
Ak nehnuteľnosť nezaradí do obchodného majetku
Neúčtuje ani ju neeviduje v daňovej evidencii, výdavky spojené s obstaraním prenajímanej nehnuteľnosti, s jej opravou alebo technickým zhodnotením sú výdavkami na osobnú potrebu daňovníka a súvisia s využívaním jeho osobného majetku.


Ak si nezaradíte nehnuteľnosť od obchodného majetku, môžete uplatňovať len výdavky súvisiace s používaním nehnuteľnosti. Takže výdavky na opravu alebo zhodnotenie nehnuteľnosti sa nemôžu zaradiť do daňových výdavkov.

Vo výdavkoch si môže uplatniť len náklady na:
prevádzku prenajímanej nehnuteľnosti – na energie, vrátane výdavkov na ostatné služby,
nemožno zahrnúť poistenie či daň z nehnuteľností.

Fyzická osoba – podnikateľ
Živnostník, ktorý si uplatňuje preukázateľne vynaložené daňové výdavky, započíta si podobné výdavky ako fyzická osoba – nepodnikateľ, v závislosti od tohto, či nehnuteľnosť má, alebo nemá zaradenú vo svojom obchodnom majetku.   
Pri určení základu dane z príjmov zo živnosti môže sa daňovník podnikajúci na základe živnostenského oprávnenia rozhodnúť, či si uplatní paušálne výdavky, alebo reálne daňové výdavky.
Ak využíva paušál, musí viesť evidenciu o príjmoch v časovom slede vrátane prijatých dokladov a evidenciu o zásobách a pohľadávkach.
Pri využívaní preukázateľných daňových výdavkov môže viesť daňovú evidenciu alebo účtovníctvo. Všetky výdavky musí preukázať dokladmi.

2.
Optimalizácia daňového základu
Fyzická osoba – nepodnikateľ, ktorá prenajíma nehnuteľnosť a má príjem len z tejto činnosti, nemôže si znížiť daňový základ o:
– nezdaniteľnú časť základu dane na daňovníka,
– nezdaniteľnú časť základu dane na manžela / manželku,
– daňový bonus na dieťa,
– dobrovoľné príspevky do II. a III. piliera.
Ale kto má okrem príjmu z prenájmu aj príjem zo závislej činnosti, môžete si uplatniť všetky tieto výhody.


Príklad:
Ak by ste v roku 2016 mali príjem z prenájmu 5 000 eur a preukázateľne vynaložené výdavky 4 000 eur, v daňovom priznaní si uvediete sumu zdaniteľného príjmu vo výške 4 500 eur (5 000 – 500) ako rozdiel medzi celkovými príjmami z prenájmu a sumou oslobodenia od dane. Preukázateľne vynaložené výdavky si po prepočítaní môžete uplatniť len vo výške 3 600 eur (4 500 : 5 000) x 4 000.

3.
Kto sa registruje
Povinnosť registrovať sa na daňovom úrade má osoba, ktorá nie je ešte registrovaná a začne prenajímať nehnuteľnosť.
Povinnosť vzniká bez ohľadu na výšku dosiahnutých príjmov z prenájmu, teda aj vtedy, ak predpokladaný príjem z prenájmu bude nižší ako 500 eur ročne.
Prihlásiť sa treba do konca kalendárneho mesiaca po uplynutí mesiaca, v ktorom prenajal nehnuteľnosť.
Daňovník, ktorý je už registrovaný u daniarov (má pridelené DIČ) a začne prenajímať nehnuteľnosť, nemusí sa znova registrovať, ani to oznámiť správcovi dane.     
Ak prenajímateľovi zanikne daňová povinnosť, musí to oznámiť správcovi dane do konca kalendárneho mesiaca nasledujúceho po uplynutí mesiaca, v ktorom táto zmena nastala.   
Ak nastanú zmeny, ktoré majú za následok zrušenie registrácie k niektorej dani, prenajímateľ to oznámi správcovi dane do 30 dní odo dňa, keď nastali, alebo požiada o zrušenie registrácie. 
Daňový subjekt musí vrátiť správcovi dane osvedčenie o registrácii do 15 dní odo dňa doručenia rozhodnutia o jej zrušení.


Pr

Nedozvedeli ste sa všetko?

Predplaťte si jeden z troch digitálnych balíkov a získajte neobmedzený prístup k digitálnemu obsahu s ktorým vám nič neunikne.

Newsletter

Prihláste sa na odber noviniek zo sveta politiky, ekonomiky a biznisu.

Pred zadaním e-mailovej adresy si prečítajte pravidlá ochrany osobných údajov a používania cookies. Súhlas na odoberanie noviniek môžete kedykoľvek odvolať.