V časti „A“ je majetková podstata – teda nehnuteľnosti a informácie o nich. Dozviete sa z nej, o aký druh nehnuteľnosti ide, jej súpisné číslo, parcelné číslo, číslo bytu, poschodie, vchod a podobne.

V časti „B“ sú vlastníci a iné oprávnené osoby. Overte si teda majiteľa na základe jeho mena, priezviska, rodného mena, dátumu narodenia a adresy jeho trvalého pobytu, spoluvlastnícky podiel k nehnuteľnosti vám musí dávať jeden celok. Záleží na tom, či ste si vyhľadali nehnuteľnosť podľa mena vlastníka alebo čísla listu vlastníctva. Odporúčam vyhľadávanie na základe čísla listu vlastníctva, keďže spoluvlastnícky podiel vlastníkov nehnuteľnosti vám musí dávať jeden celok – podiel 1/1. Ďalej tam nájdete titul nadobudnutia a podiel priestoru na spoločných častiach a spoločných zariadeniach domu a spoluvlastnícky podiel k pozemku.

Veľmi dôležitá je časť „C“ – ťarchy. Môžu vás v kúpe obmedziť alebo ich musíte strpieť a kúpiť nehnuteľnosť aj s nimi.

Najrozšírenejšou je ťarcha zapísaná v prospech banky, ktorá poskytla úver na kúpu nehnuteľnosti terajšiemu majiteľovi. Pri predaji je potrebné vyrovnať zostatok úveru a banka následne ťarchu stiahne. Zašle na kataster takzvanú kvitanciu – doklad o tom, že dlh je splatený.

Kataster potom ťarchu vymaže, na čo má 60-dňovú lehotu. Dnes je bežné, že banky medzi sebou spolupracujú a z úveru kupujúcemu vyplatia úver predávajúceho. Nemusí to byť v tej istej banke. Dôležité je, aby cena nehnuteľnosti nebola nižšia, ako je výška úveru, ktorým je predávaná nehnuteľnosť zaťažená.

Bežné sú ťarchy napríklad v prospech exekútora. Alebo v prospech fyzickej osoby, ktorá poskytla financie vlastníkovi nehnuteľnosti a kvôli zabezpečeniu pôžičky založil byt ako protihodnotu.

Najprv sa vyplatia dlžoby a následne dotknuté osoby, inštitúcie požiadajú kataster o výmaz ťarchy.

V prípade exekúcie neodporúčam kupovať nehnuteľnosť, na ktorej sú zapísané ťarchy na viac ako tri exekúcie, keďže neviete, či vyplatením jednej ťarchy počas jej výmazu nebude zapísaná na predávanú nehnuteľnosť ďalšia.

Ak má predávajúci podlžnosti voči tretím osobám a inštitúciám, obyčajne nemá na vyplatenie takýchto exekúcií a podlžností dostatok finančných prostriedkov. Musí sa to riešiť zvyčajne z finančných prostriedkov kupujúceho, a to je niekedy veľký problém. Keďže kupujú 90 percent nehnuteľností na hypotekárny úver.

Každá banka požaduje, aby list vlastníctva pri poskytnutí úveru bol bez takýchto tiarch. Preto odporúčam v takomto prípade riešiť kúpu cez overenú realitnú kanceláriu a obrátiť sa na odborníkov. Keďže celý obchodný prípad treba vopred poriadne a zodpovedne naplánovať, aby kupujúci nebol uvedený do omylu a podvedený.

Vo svojej praxi som sa stretol s nehnuteľnosťou, kde bolo na jeden byt zapísaných 50 exekúcií. To je však už prípad, kde neskôr veritelia boli uspokojení na základe dražby nehnuteľnosti.

Ďalšie ťarchy a prekážky v predaji:

1. Bežnou ťarchou je právo na dožitie niekoho, kto býva v nehnuteľnosti.

Najčastejšie sa to stáva pri darovanej nehnuteľnosti. Napríklad rodič býva v nehnuteľnosti a daruje ju svojim potomkom a zapíše si na nehnuteľnosti právo doživotného bývania a užívania nehnuteľnosti.

Ťarchu je možné vymazať na základe dohody o zrušení doživotného bývania. Musia s tým súhlasiť všetky dotknuté osoby a je potrebné spísať zmluvu o zrušení tohto vecného bremena, kde sa overuje podpis oprávneného z vecného bremena, že s jeho zrušením súhlasí.

V prípade, ak oprávnený z vecného bremena zomrie, stačí na kataster zaniesť overený úmrtný list a ten ťarchu vymaže bezplatne. Musím však podotknúť, že sa dá kúpiť nehnuteľnosť aj s takouto ťarchou, ktorá prejde na nového majiteľa. Kto by však chcel kúpiť nehnuteľnosť aj s takýmto vecným bremenom, napríklad s cudzou babkou? Je to na zasmiatie, ale už sa mi to v praxi stalo.

2. Môže sa vyskytnúť ťarcha v prospech mesta.

Takáto ťarcha vznikla pri odkupovaní bytov. Majitelia dostali nejakú zľavu z ceny, a preto tam na desať rokov vzniklo záložné pravo. V takomto prípade si treba pozrieť nadobúdajúcu zmluvu, ktorú uzatvoril predávajúci s mestom. Ak neuplynulo desať rokov, treba vyplatiť pokutu voči mestu, ktoré vydá kvitanciu na jej výmaz z listu vlastníctva.

Ak už prešlo desať rokov, zájdite na príslušný kataster, kde vám povedia, čo treba urobiť. Niekedy sa totiž stáva, že nie je špecifikované, na aké obdobie bola táto ťarcha uzatvorená, a preto bude potrebné doniesť z mesta priamo na kataster kvitanciu.

3. Ďalším problémom môže byť plnoletosť predávajúceho alebo kupujúceho.

V prípade, ak jedna osoba zo zmluvných strán nedovŕšila pri podpísaní kúpnej zmluvy vek 18 rokov, celú vec musí odobriť príslušný súd.

Rozhodnutie súdu sa prikladá ako príloha na kataster. Samozrejme, takýto obchod sa natiahne minimálne na tri a viac mesiacov. Je to z dôvodu, aby finančné prostriedky z predaja nehnuteľnosti alebo na jej kúpu neboli zneužité v neprospech maloletého. Zmluvy podpisuje jeho poručník.

4. Zvláštna kapitola sú osoby zbavené svojprávnosti.

Predaj nehnuteľnosti tiež musí odobriť súd.

5. Môžete sa stretnúť aj so zákazom nakladania s nehnuteľnosťou.

V tomto prípade je jasné, že nehnuteľnosť nemožno predávať. Zákaz nakladania s nehnuteľnosťou sa v právnom poriadku využíva ako prostriedok predbežnej ochrany subjektívneho práva k nehnuteľnosti – predovšetkým vlastníckeho práva, v prípadoch, keď je toto právo ohrozené alebo porušené zo strany iného subjektu. Ide o opatrenie, ktoré má dočasný charakter.

Trvá spravidla do skončenia súdneho alebo iného konania a v praxi súdov, prípadne stavebných úradov, sa realizuje formou rozhodnutia o nariadení predbežného opatrenia.

6. Pri predaji bytu je potrebný doklad od správcu bytu alebo spoločenstva vlastníkov.

Potvrdí ním, že predávajúci má riadne zaplatené nájomné ku dňu prevodu nehnuteľnosti a riadne prispieval do fondu údržby a opráv. K tomu sa viaže ťarcha, ktorá však vlastníka pri predaji neobmedzuje. Kupujúci však musí súhlasiť s jej prevzatím, a to záložného práva v prospech vlastníkov bytových a nebytových priestorov v bytovom dome.

7. Pozor na právo prechodu cez pozemok k nehnuteľnosti.

Napríklad, ak sa byt nepredáva s pozemkom, ale pozemok patrí napríklad mestu, musí vlastníkom bytov umožniť k ich nehnuteľnosti prístup.

Pri kúpe pozemku si preto zabezpečte od mesta alebo obce územnoplánovaciu informáciu. Zistite, či kupujúci dostane stavebné povolenie na stavbu nehnuteľnosti. Predávajúci nie je zodpovedný za to, čo sa kupujúci rozhodne na nehnuteľnosti stavať.

8. Dôležitou kapitolou sú ochranné pásma.

Tie sa viažu k inžinierskym sieťam, elektrickým stĺpom a podobne.

9. A napokon pamätajte, že nehnuteľnosti, ktoré nie sú zapísané na liste vlastníctva, sa nedajú kupovať.

Napríklad družstevný byt sa predáva zmluvou o prevode len členských práv k bytovému družstvu, a nie kúpnou zmluvou do osobného vlastníctva. Preto nie je možné takýto byt kupovať na hypotéku, keďže jeho vlastníkom je bytové družstvo, a nie jeho člen. Preto sa takáto kúpa rieši len v platbe hotovosťou. Člen môže požiadať družstvo o odkúpenie do vlastníctva, a to splatením anuity, ktorá sa na byt viaže.

10. Najdôležitejšie je odovzdanie finančných prostriedkov kupujúcim na účet predávajúceho.

Ak nehnuteľnosť kupujete na hypotekárny úver, garantom vyplatenia kúpnej ceny je banka. Ale ak sa rieši jej kúpa v hotovosti, musia si obe zmluvné strany dôverovať, že dodržia zmluvné podmienky zakotvené v kúpnej zmluve.

Z praxe môžem povedať, že garantom je vždy tretia strana. V našom prípade realitná kancelária, ktorá kúpne zmluvy zanesie na príslušný kataster, a to až po finančnom vyrovnaní zmluvných strán. Do toho času podrží kúpne zmluvy vo svojom depozite.

Ak riešite kúpu mimo realitnej kancelárie, môžete finančné prostriedky uložiť v banke na vinkulačnom účte alebo ich zložiť do depozitu u notára. A v tomto prípade budú poukázané predávajúcemu až po tom, čo dôjde k prepísaniu nehnuteľnosti na kupujúceho, a to do 30 kalendárnych dní. V prípade zrýchleného konania do 15 dní.

Tento spôsob je v praxi nereálny. Väčšina predávajúcich totiž potrebuje finančné prostriedky na kúpu inej nehnuteľnosti. Nemôže preto čakať tak dlho.