Vysoká cena nehnuteľnosti a riziko spojené s jej prevodom sú dobrým dôvodom, aby ste zmluvy zverili svojmu advokátovi. Exkluzivita má svoje ekonomické pozitíva, ale aj negatíva, hovorí advokát Alan Strelák z advokátskej kancelárie Strelák & Partners.

Exkluzívnou, výhradnou, zmluvou sa klient zaväzuje predávať, kúpiť, alebo prenajať nehnuteľnosť výlučne prostredníctvom konkrétnej realitnej kancelárie. Nevýhradnou zmluvou klient nie je viazaný a preto môže svoj dom či byt ponúknuť aj sám, alebo spolupracovať aj s inou kanceláriou. Do exkluzívnych zmlúv odporúčam zakomponovať ustanovenia, podľa ktorých bude exkluzivita obmedzená len na určitú dobu. Takto sa predíde situácii, kedy je realitná kancelária nečinná a spotrebiteľ nemá možnosť predať svoju nehnuteľnosť iným spôsobom. Pri „štandardných“ nehnuteľnostiach odporúčam 2-mesačnú exkluzivitu. Po jej uplynutí môže byť dohodou oboch strán predĺžená.

Ktoré nevýhodné podmienky sa môžu skrývať v exkluzívnych zmluvách?

Treba si dať pozor na ustanovenia, podľa ktorých by sa dĺžka exkluzivity automaticky predlžovala, ak spotrebiteľ sám v určitom čase neurobí úkon na jej ukončenie. V rozsiahlejšej zmluve si klient túto podmienku nemusí všimnúť. Automatické predlžovanie exkluzivity by pri posúdení okolností konkrétneho prípadu mohlo byť neprijateľnou zmluvnou podmienkou, ktorá spotrebiteľa nezaväzuje.

Môže klient od exkluzívnej  zmluvy s realitkou odstúpiť napríklad pre nečinnosť?

Závisí to od individuálneho posúdenia konkrétneho prípadu. Zmluvná strana môže od zmluvy odstúpiť len vtedy, ak je to ustanovené v Občianskom zákonníku, inom zákone, alebo sa strany dohodli. Preto odporúčam, aby si spotrebiteľ do zmluvy presadil ustanovenie, podľa ktorého by nečinnosť realitnej kancelárie trvajúca určitý čas za stanovených podmienok, bola dôvodom na odstúpenie od zmluvy. Je však veľmi dôležité naformulovať ho tak, aby bolo určité, zrozumiteľné, aj reálne vykonateľné. To je úlohou advokáta či právnika.

Čo by si mal predávajúci všímať v zmluve s realitnou kanceláriou?

Zmluvy s realitnými kanceláriami sú sprostredkovateľskými zmluvami a je nevyhnutné určiť, či sa budú spravovať režimom Občianskeho alebo Obchodného zákonníka. Už v tomto momente je potrebné zbystriť pozornosť, pretože realitky majú skoncipované zmluvy väčšinou v režime Obchodného zákonníka. Keď zmluvu s realitnou kanceláriou podpisuje osoba ako spotrebiteľ, ktorý nekoná v rámci predmetu svojej podnikateľskej činnosti, vtedy zmluva spadá pod režim Občianskeho zákonníka a ďalších zákonov na ochranu spotrebiteľa.

Prečo je to dôležité?

Občiansky zákonník sa použije prednostne na všetky právne vzťahy, ktorých účastníkom je spotrebiteľ, aj keď by sa inak mali použiť normy obchodného práva. Význam spočíva v tom, že Občiansky zákonník, na rozdiel od Obchodného, významne chráni práva a oprávnené záujmy spotrebiteľa. To neznamená, že by zmluva bola neplatná ako celok. Ale ak sú v takto koncipovanej zmluve ustanovenia, ktoré výrazne zhoršujú postavenie spotrebiteľa, ide o neprijateľné podmienky a teda nie je nimi viazaný.

V zmluvách sa často vyskytujú ustanovenia, podľa ktorých si realitky za odstúpenie od zmluvy účtujú zmluvnú pokutu.
 
Vždy je potrebné ustanovenie skúmať v kontexte celej zmluvy. Odstúpenie od zmluvy je výkonom práva. Zmluvná pokuta môže byť dojednaná len za porušenie povinnosti jednej zo zmluvných strán. Ak je zmluvná pokuta naviazaná na odstúpenie od zmluvy, teda na výkon práva, takéto dojednanie je neplatné.

Niektorí makléri sa ponúknu, že privedú kupca a keď bude mať záujem o nehnuteľnosť, až potom podpíšu zmluvu o sprostredkovaní s províziou. Skrývajú sa v takomto postupe riziká?

Aj keď sa zdá sa, že takáto dohoda so sebou nenesie žiadne riziká, je nevyhnutné trvať na tom, aby bola uzatvorená aj písomne. Bez toho bude veľmi náročné uniesť dôkazné bremeno v prípadnom spore. Potrebné je starostlivo posúdiť všetky práva a povinnosti vyplývajúce z dohody, aj či je výška provízie dojednaná v súlade s ustanovením § 775 Občianskeho zákonníka, teda v súlade so zákonom č. 18/1996 Z. z. o cenách. V opačnom prípade je zmluva relatívne neplatná. To však znamená, že spotrebiteľ sa musí danej neplatnosti sám dovolať.

Mal by si klient zobrať zmluvu k  „svojmu“ právnikovi skôr, ako ju podpíše, aj keď kupuje nehnuteľnosť prostredníctvom realitky?

S kúpou nehnuteľností sú spojené vysoké finančné náklady a riziká. Aj z právneho hľadiska ide o komplikovaný proces. Vždy preto odporúčam zmluvu ešte pred podpisom dať na posúdenie advokátovi, ktorý vie klientovi vysvetliť jednotlivé ustanovenia, z nich vyplývajúce dôsledky či riziká, ktoré nemusia byť vždy, na prvý pohľad, zrejmé.
Práva a povinnosti zmluvných strán by mali byť rovnovážne upravené. V prípade hrubého nepomeru či zjavnej nevyváženosti zmluvy v neprospech spotrebiteľa, nesie realitná kancelária riziko, že určité dojednania nebudú pre spotrebiteľa v dôsledku ich neplatnosti záväzné. Zmluva môže byť nevyvážená až do tej miery, že môže byť neplatná ako celok. Tieto skutočnosti sa ale vždy odvíjajú od posúdenia konkrétneho prípadu.