Pripravené v spolupráci s advokátom Róbertom Bánosom
Ak má nehnuteľnosť viacero vlastníkov a jeden z nich sa rozhodne svoj podiel predať, musí najprv ponúknuť na predaj ostatným spoluvlastníkom. Ponuka musí byť jasne formulovaná aj s lehotou, v rámci ktorej sa musia spoluvlastníci vyjadriť, že majú záujem o odkúpenie podielu.
Predkupné právo zanikne, ak spoluvlastník ponúkaný podiel nevyplatí do dvoch mesiacov. Ponuku nie je možné obísť, je stanovená priamo v Občianskom zákonníku. Až v prípade, ak žiaden spoluvlastník o prevádzaný podiel nemá záujem, môže vlastník, previesť podiel na tretiu osobu. Jedinou výnimkou z predkupného práva je prípad, kedy ide o prevod podielu blízkej osobe. Tou je príbuzný v priamom rade, súrodenec či manžel.
Poľnohospodárske pozemky
Špeciálne podmienky treba dodržať pri predaji poľnohospodárskeho pozemku. Podľa zákona o nadobúdaní vlastníctva poľnohospodárskeho pozemku ide o poľnohospodárska pôdu alebo pozemok zastavaný stavbou na poľnohospodárske účely do júna 1991. Naopak, takýmto pozemkom nie je záhrada, pozemok v zastavanom území obce, alebo pozemok mimo zastavaného územia obce, ak je určený na iné ako poľnohospodárske využitie.
Aké podmienky musia byť splnené
Predávajúci je povinný zverejniť ponuku na predaj poľnohospodárskeho pozemku najmenej na 15 dní v Registri zverejňovania ponúk prevodu vlastníctva poľnohospodárskeho pozemku na webe ministerstva pôdohospodárstva. Túto ponuku musí taktiež zverejniť v rovnakom čase aj na úradnej tabuli v obci, kde sa poľnohospodársky pozemok nachádza.
Samotné zverejnenie ponuky je bezplatné nadobúdať vlastníctvo poľnohospodárskeho pozemku môže len osoba, ktorá má na Slovensku trvalý pobyt alebo sídlo najmenej desať rokov a vykonáva poľnohospodársku výrobu ako podnikanie najmenej tri roky pred uzavretím zmluvy.
Ak po zverejnení ponuky na predaj poľnohospodárskeho pozemku prejaví záujem nadobúdateľ z obce, kde je tento pozemok evidovaný, má pri akceptovaní ponuky prednosť pred záujemcom zo susednej obce žiadosť o overenie podmienok na nadobúdanie vlastníctva poľnohospodárskeho pozemku je povinný podať nadobúdateľ na okresný úrad, v ktorého obvode je poľnohospodársky pozemok evidovaný, a to pred uzavretím zmluvy o prevode.
Vlastník poľnohospodárskeho pozemku môže previesť vlastnícke právo bez obmedzenia na blízku osobu, spoluvlastníka, alebo osobu, ktorá vykonáva poľnohospodársku výrobu ako podnikanie najmenej tri roky pred dňom uzavretia zmluvy v obci, v ktorej sa poľnohospodársky pozemok nachádza.
Návrh na vklad do katastra
Návrh na vklad vlastníckych práv do katastra nehnuteľností podáva ktorákoľvek zmluvná strana. Návrh sa podáva v písomnej forme na príslušný katastrálny odbor okresného úradu. Kataster následne preskúma zmluvu a ak nezistí žiadne nedostatky, vydá rozhodnutie o povolení vkladu vlastníckych práv. Naopak, ak sú zistené nedostatky, kataster vyzve účastníkov konania na ich odstránenie v dodatočnej lehote.
Čo obsahuje návrh na vklad
Návrh na vklad musí obsahovať meno, priezvisko, adresu trvalého pobytu účastníka konania, ktorý je fyzickou osobou, pri právnickej osobe je to obchodné meno, názov a sídlo, presné označenie okresného úradu, ktorému je adresovaný, označenie právneho úkonu, na ktorého základe má vzniknúť, zmeniť sa alebo zaniknúť právo k nehnuteľnosti.
Prílohami návrhu sú zmluva, na ktorej základe má byť zapísané právo k nehnuteľnosti do katastra, v dvoch vyhotoveniach, verejná listina alebo iná listina, ktorá potvrdzuje právo k nehnuteľnosti, ak toto právo k nehnuteľnosti nie je vpísané na liste vlastníctva, identifikácia parciel, ak vlastnícke právo k nehnuteľnosti nie je vpísané na liste vlastníctva, geometrický plán, ak sa pozemok rozdeľuje alebo zlučuje alebo pri zriadení vecného bremena k pozemku a e-kolok v hodnote 66 eur alebo 266 eur, ak sa žiada o urýchlené konanie. Ak sa návrh podáva elektronicky platí, že správny poplatok je znížený polovicu.
Na čo sa ešte zamerať pri zmluvách o prevode pozemku
Medzi povinné údaje patrí meno a priezvisko zmluvnej strany, dátum narodenia, rodné číslo, adresa trvalého pobytu. V zmluve je tiež potrebné uviesť výšku jednotlivých spoluvlastníckych podielov.
V zmluve musí byť jasne zadefinované, aký pozemok sa prevádza, a to číslo parcely, bonita, výmera a presné údaje o príslušnom katastri nehnuteľností, v ktorom je evidovaný, teda katastrálne územie, obec a okres. Často sa v zmluvách nesprávne uvádzajú správy katastra, ktoré už zanikli a ich pôsobnosť prešla na okresné úrady a ich katastrálne odbory.
Od roku 2013 sa zakazuje vykonávať platby v hotovosti prevyšujúce sumu 15 000 eur, ak ide o platby medzi fyzickými osobami – nepodnikateľmi. Ak je odovzdávajúcim alebo preberajúcim platby fyzická osoba vykonávajúca podnikateľskú alebo inú samostatnú zárobkovú činnosť alebo právnická osoba, platba v hotovosti nesmie presiahnuť sumu 5 000 eur.
Do zmluvy je vhodné zapracovať i bod, v ktorom bude zadefinované, že kupujúci nadobudnú vlastníctvo k pozemkom až vkladom vlastníckych práv do katastra nehnuteľností. Odporúča sa taktiež uviesť, ktorá zmluvná strana bude znášať náklady spojené s vyhotovením zmlúv, ako aj s so správnymi poplatkami za podanie návrhu na vklad do katastra nehnuteľností.