Dane a prenájom
Ako to je s príjmom z prenájmu a daňou z prenájmu, ak si uplatním 40 % paušálne výdavky a zároveň som živnostníkom, kde si rovnako uplatňujem tieto paušálne výdavky. Pri výpočte dane z prenájmu postupujem tak, že odrátam odpočítateľnú položku z celkových príjmov z prenájmu a z tejto sumy následne ešte odrátam 40 %. A až z tejto sumy platím daň. Rozumiem tomu správne?
-- Z údajov vyplýva, že máte príjmy zo živnosti a príjmy z prenájmu. Predpokladáme, že ide o prenájom nehnuteľnosti. Oba uvedené druhy príjmov sú v zákone o dani z príjmov č. 595/2003 Z. z. zaradené do § 6. Príjem zo živnosti je príjem podľa § 6 ods. 1 zákona. Príjem z prenájmu nehnuteľnosti je príjmom podľa § 6 ods. 3 zákona za predpokladu, že prenájom nerobíte na základe živnostenského oprávnenia. K príjmom v § 6 si môže daňovník uplatniť výdavky preukázateľne vynaložené, zaúčtované v účtovníctve alebo uvedené v evidencii podľa § 6 ods. 11 zákona alebo tzv. paušálne výdavky. Paušálne výdavky si môže uplatniť daňovník, ktorý nebol v roku 2007 platiteľom dane z pridanej hodnoty, a daňovník, ktorý bol platiteľom DPH len časť roka vo výške 40 % a v prípade príjmov len z vykonávania remeselných živností uvedených v prílohe č. 1 živnostenského zákona vo výške 60 %. Ak máte v roku 2007 príjmy zo živnosti aj príjmy z prenájmu, môžete si uplatniť skutočné výdavky pri oboch druhoch príjmov alebo paušálne výdavky pri oboch druhoch príjmov, alebo aj kombinované výdavky, to je, pri príjmoch v § 6 ods. 1 skutočné výdavky, pri príjmoch v § 6 ods. 3 paušálne výdavky, alebo naopak.
Pri výpočte čiastkového základu dane v § 6 postupujete tak, že uplatníte samostatne výdavky k príjmom v § 6 ods. 1 (zo živnosti) a samostatne výdavky k príjmom v § 6 ods. 3 (z prenájmu). Vypočítate to na tlačive daňového priznania k dani z príjmov fyzickej osoby, typ B, kde v oddieli VI. je samostatný riadok, v ktorom sa uvedú príjmy a výdavky zo živnosti a samostatný riadok pre príjmy a výdavky z prenájmu. Z rozdielu medzi súčtom oboch druhov príjmov a oboch druhov výdavkov vypočítate čiastkový základ dane v § 6. Ak nemáte iné zdaniteľné príjmy, tento čiastkový základ dane bude totožný s celkovým základom dane, od ktorého odpočítate nezdaniteľné časti základu dane. Zo základu dane zníženého o nezdaniteľné časti základu dane si vypočítate 19 % daň.
Prenájom bytu a invalidný dôchodok
Moja manželka zdedila byt v bytovom dome po svojich rodičoch v roku 2003. Od 1. augusta 2007 tento byt prenajala právnickej organizácii, ktorá má zmluvu s ďalšími organizáciami o ubytovaní pracovníkov. Manželka je poberateľkou plného invalidného dôchodku. Moja otázka znie, či v prípade prenájmu tohto bytu jej nebude krátený invalidný dôchodok, pretože výška nájmu bola dohodnutá na 12-tisíc korún mesačne, z čoho bude platiť náklady spojené z užívaním bytu 3 300 korún mesačne. Moja manželka chce darovacou zmluvou prepísať tento byt na plnoletého syna -- vysokoškoláka. Zaujímalo by ma, či v prípade platného prevodu tohto bytu na syna by sa okrem odpočítania príjmu podľa § 9 ods. 1 písm. h) zákona o dani z príjmu odpočítavala aj suma z prenájmu bytu za nezárobkovo činnú osobu.
-- Poberanie príjmov z prenájmu nemá vplyv na vyplácanie invalidného dôchodku. Zákon o sociálnom poistení č. 461/2003 Z. z. predpisov nemá v tomto smere žiadne obmedzenia. V prípade, že syn bude dosahovať príjmy z prenájmu nehnuteľnosti, stane sa daňovníkom dane z príjmov fyzických osôb. Podľa zákona o dani z príjmov (zákon č. 595/2003 Z. z.) je príjem z prenájmu nehnuteľnosti zaradený do § 6 ods. 3 zákona. K príjmu si daňovník môže uplatniť výdavky buď preukázateľne vynaložené, zaúčtované v účtovníctve, prípadne uvedené v evidencii podľa § 6 ods. 11 zákona, alebo tzv. paušálne výdavky vo výške 40 % z príjmov. Z dosiahnutých príjmov z prenájmu bude v roku 2007 oslobodená suma 24 900 Sk v súlade s § 9 ods. 1 písm. h/ zákona. Ak daňovník nebude mať iné zdaniteľné príjmy v § 6, do čiastkového základu dane zahrnie len príjmy nad uvedenú sumu a k nim prislúchajúce výdavky. Výdavky k príjmom zahrnovaným do základu dane sa zistia rovnakým pomerom, ako je pomer príjmov zahrnovaných do základu dane k celkovým príjmom z prenájmu. Ak čiastkový základ dane v § 6 bude súčasne celkovým základom dane (t. j. daňovník nebude mať iné zdaniteľné príjmy ani v § 5, 7 a 8 zákona), od takto vykázaného základu dane odpočíta nezdaniteľné časti základu dane. Každý daňovník má nárok na nezdaniteľnú časť základu dane na daňovníka, ktorá je v roku 2007 vo výške 95 616 Sk. Okrem toho možno uplatniť nezdaniteľné časti základu dane na príspevky na doplnkové dôchodkové sporenie, finančné prostriedky na účelové sporenie a poistné na životné poistenie preukázateľne zaplatené v roku 2007, v úhrne najviac 12 000 Sk. Ak po odpočítaní nezdaniteľných častí od základu dane vyjde kladné číslo, prenásobením sadzbou dane 19 % sa vypočíta daň.
Zákonom č. 215/2007 Z. z., ktorým sa od 1. septembra 2007 mení a dopĺňa zákon č. 511/1992 Zb. o správe daní a poplatkov, bola zavedená registračná a oznamovacia povinnosť fyzických osôb, ktoré prenajímajú nehnuteľnosti. Ak fyzická osoba, ktorá nie je registrovaná na daňovom úrade z titulu získania povolenia alebo oprávnenia na podnikanie, začne po 1. septembri prenajímať nehnuteľnosť, je povinná do 30 dní po uplynutí mesiaca, v ktorom prenajala nehnuteľnosť, požiadať daňový úrad miestne príslušný podľa svojho trvalého bydliska o registráciu podľa § 31 ods. 2 písm. a/ zákona o správe daní. Táto povinnosť sa bude vzťahovať na vášho syna. Ak fyzická osoba, ktorá nebola dosiaľ registrovaná na daňovom úrade, prenajímala nehnuteľnosť už pred 1. septembrom 2007, je povinná v zmysle § 110g ods. 4 zákona o správe daní požiadať daňový úrad o registráciu najneskôr do 31. decembra 2007. Táto povinnosť sa bude týkať vašej manželky.
Cena pozemku
Dáva sa na cenu pozemku aj DPH, ak je predávajúci platcom DPH?
-- Podľa § 38 ods. 2 zákona o dani z pridanej hodnoty (zákon č. 222/2004 Z. z. ) je od dane oslobodené dodanie pozemku, okrem dodania stavebného pozemku. Oslobodenie sa vzťahuje na prevod všetkých druhov pozemkov, okrem stavebných pozemkov. Prevod stavebných pozemkov podlieha sadzbe DPH 19 %.
Ak sa dodáva stavebný pozemok spolu so stavbou, postupuje sa podľa § 38 ods. 1 zákona o DPH. Podľa tohto ustanovenia je od dane oslobodené dodanie stavby alebo jej časti vrátane dodania stavebného pozemku, na ktorom stavba stojí, ak je uskutočnené po piatich rokoch od prvej kolaudácie stavby, na základe ktorej bolo povolené užívanie stavby. Platiteľ DPH sa môže rozhodnúť, že dodanie uvedenej nehnuteľnosti nebude oslobodené od dane.
Spoluvlastníci bytu
Vedeli by ste mi poradiť, čo máme s priateľom urobiť, keď chceme, aby sme sa stali spoluvlastníkmi bytu, ktorý je písaný iba na priateľa, no vložili sme doň peniaze obaja, bez toho, aby priateľ pri predaji alikvotnej časti bytu mne musel platiť daň z príjmu. Vraj tam existuje nejaká výnimka.
-- Príjem z predaja bytu je oslobodený od dane, ak v ňom mal predávajúci trvalý pobyt najmenej po dobu dvoch rokov bezprostredne pred predajom. Ak predávajúci nespĺňa podmienku trvania trvalého pobytu dva roky pred predajom, je príjem z predaja bytu oslobodený po uplynutí piatich rokov odo dňa nadobudnutia bytu. Uvedené neplatí, ak ide o príjem z predaja bytu, ktorý bol zahrnutý v obchodnom majetku alebo príjem plynúci podľa zmluvy o budúcom predaji, kde je iný postup bližšie opísaný v § 9 ods. 1 písm. a/ a b/ zákona o dani z príjmov (zákon č. 593/2003 Z. z.)
Splnenie podmienok sa u predávajúceho posudzuje podľa prijatia prvej platby alebo preddavku, alebo podľa uzavretia zmluvy o prevode, pričom rozhodujúci je ten deň, ktorý nastal skôr. Pre posúdenie oslobodenia od dane u predávajúceho nie je dôležité, kedy nadobudol vlastnícke právo k bytu kupujúci (§ 9 ods. 4 zákona o dani z príjmov).
Výmena okien a nájom
S nájomcom sme sa dohodli, že v byte vymení drevené okná za plastové. Tak aj urobil v roku 2007. Výmena ho stála 65-tisíc. V nájomnej zmluve sme sa dohodli, že vlastníkom plastových okien sa stávam ja ako vlastník bytu a prenajímateľ dňom inštalácie, čo sa stalo v januári 2007. Tiež sme sa dohodli, že 65-tisíc mu zaplatím tak, že nebudem požadovať od neho bytné (okrem nákladov na bývanie -- teplo, voda, elektrika, dane, fond opráv) počas štyroch rokov -- to je -- na jeden rok to pripadá 16 250 korún. Ako vyrovnať daň z príjmov fyzickej osoby za rok 2007 ?
-- Prenajímateľ je v súlade s § 663 a nasl. Občianskeho zákonníka upravujúcim nájomné zmluvy povinný odovzdať nájomcovi byt v stave spôsobilom na riadne užívanie. Ak nájomná zmluva neurčuje inak, drobné opravy v byte súvisiace s jeho užívaním a náklady spojené s bežnou údržbou uhrádza nájomca. V nariadení vlády SR č. 87/1995 Z. z. je upravený pojem drobných opráv v byte súvisiacich s jeho užívaním. Výmena drevených okien za plastové, ak nedochádza k zmene rozmerov okenných otvorov, sa považuje za opravu, nespĺňa však charakteristiku drobných opráv v zmysle citovaného predpisu. Ak prenajímateľ vyslovil súhlas so zmenami na prenajatej veci, úhrada nákladov s tým spojených sa riadi zmluvou medzi prenajímateľom a nájomcom, v ktorej sa prenajímateľ k tejto úhrade zaviazal. Vo vašom prípade nájomné, ktoré vám prináleží z nájomnej zmluvy, bude počas štyroch rokov uhradené nepeňažnou formou tak, že nájomca zabezpečí a zaplatí výmenu okien.
Zákon o dani z príjmov považuje výdavky vynaložené nájomcom na opravy prenajatého majetku nad rámec povinností nájomcu dohodnutých v nájomnej zmluve za nepeňažný príjem prenajímateľa (§ 17 ods. 23 zákona č. 595/2003 Zb. o dani z príjmov). Podľa § 2 písm. c/ tohto zákona sa príjmom rozumie tak peňažné, ako aj nepeňažné plnenie dosiahnuté aj zámenou. Príjem z prenájmu je zdaniteľným príjmom, v danom prípade tento nepeňažný príjem zdaníte rozložený do štyroch rokov.
StoryEditor