Bratislava zažíva v posledných rokoch stavebný boom nových administratívnych budov. Výmera moderných kancelárskych priestorov sa za 10 rokov zväčšila o štvrtinu, od roku 2008 dokonca o takmer 60 percent. Aj pod vplyvom pandémie sú dnes požiadavky firiem na kancelárie iné ako kedysi.
V aktuálnej analýze sa Eva Sadovská, analytička WOOD & Company, pozrela na to, akými zmenami prešiel trh s kanceláriami, čo spoločnosti v súčasnosti pri výbere priestorov zohľadňujú, ale i na to, ako dnes vyzerajú najmodernejšie administratívne budovy.
Masívna výstavba kancelárskych priestorov v Bratislave je v posledných rokoch neprehliadnuteľná. Kým v roku 2008 ich výmera predstavovala 1,23 mil. štvorcových metrov, tak v roku 2016 sa prehupla cez 1,6 mil. m2.
V súčasnosti už plocha moderných kancelárskych priestorov predstavuje 1,96 mil. m2. Za posledné desaťročie sa tak disponibilná ponuka moderných komerčných administratívnych budov určených na prenájom zväčšila o štvrtinu, od roku 2008 dokonca o takmer 60 percent.
Za celé analyzované obdobie sa trh s administratívnymi budovami musel popasovať s hospodárskou krízou spred vyše desiatich rokov, ale i s koronakrízou počas posledných dvoch rokov.
Aj napriek rôznym scenárom sa však práve realitný trh stal jedným z najstabilnejších segmentov ekonomiky. To potvrdzujú aj stabilné výnosy realitných fondov, ktorých neodmysliteľnou súčasťou sú práve moderné administratívne budovy.
Firmy potrebujú mať zamestnancov v kanceláriách
V súvislosti s home officom sa v čase pandémie šírila predstava, že v tomto režime trávi svoj pracovný čas významná časť slovenskej populácie a záujem firiem o administratívne priestory klesá. Dáta Eurostatu za rok 2021 ale potvrdili, že ide o mýtus a ani pandémia na Slovensku rapídne nezvýšila podiel ľudí pracujúcich z domu, nakoľko vzrástol z 9,5 % v roku 2019 na 15,0 % v roku 2021.
Avšak aj títo zamestnanci sa postupne vracajú naspäť do kancelárií. „Kancelárie v administratívnych budovách sa stále viac zapĺňajú. Novým normálom sa stáva hybridný model práce, ktorý preferuje väčšina firiem. Od nájomcov v budovách, či už tých stabilných alebo nových, vieme, že svojich zamestnancov potrebujú mať aspoň niekoľko dní v týždni priamo na pracovisku,“ vysvetlil Martin Šmigura, investičný riaditeľ WOOD & Company.
Nároky na kancelárie sa zvýšili. Zo strany firiem aj zamestnancov
Pandémia ovplyvnila aj samotný „kancelársky biznis“. Požiadavky firiem a ich zamestnancov sú iné ako pred koronakrízou. Väčšina spoločností pritom výmeru kancelárií neplánuje meniť. V závere roka 2021, podľa prieskumu realitno – poradenskej spoločnosti Cushman & Wakefield, malo až 91 % firiem jasnú víziu o kancelárskych priestoroch.
Až 60 % z oslovených firiem v roku 2022 nemalo v pláne meniť prenajatú plochu a zväčšovať priestory plánovalo dokonca 12 % spoločností. Nad zmenšením výmery uvažovalo 19 % opýtaných firiem. Zachovaniu alebo zväčšovaniu priestorov prajú aj plány firiem zvyšovať počty zamestnancov.
Nájomcovia kladú väčší dôraz na usporiadanie priestorov. Medzi najčastejšie zmeny patria dispozičné zmeny pomocou stavebných úprav alebo nábytkových prvkov, zväčšenie oblasti sociálnych zón, zníženie obsadenosti kancelárskych priestorov napríklad rotáciou zamestnancov, zvýšenie počtu malých a naopak zníženie počtu veľkých konferenčných miestností.
Od budov sa očakávajú špičkové technológie, hygiena a energetická efektivita
Aktuálne trendy zo sveta komerčných realít potvrdzujú, že o kvalitné, inovatívne a efektívne administratívne priestory je veľký záujem. Komfortné prostredie zabezpečuje všetky predpoklady pre tvorivosť či tímovú spoluprácu.
„Nájomcovia očakávajú od nových biznis centier nadštandard v oblasti bezpečnosti a hygieny, takpovediac anti-covidové riešenia. Medzi kľúčové parametre naďalej patrí aj atraktivita lokality, zeleň v bezprostrednom okolí či dostatočné cyklozázemie. Zástupcovia firiem sa zaujímajú aj o to, či pri výstavbe boli využité ekologické postupy a materiály. No a vzhľadom na obavy z vysokých cien energií sa spoločnosti čoraz viac informujú aj o energetickej efektivite budovy,“ zhodnotil Martin Šmigura.