14.12.2021, 09:32

Návod, ako zarobiť na pôde. Urobte tieto kroky a zvýšite jej cenu

Pozemkové úpravy zabezpečujú zmapovanie skutočného stavu v teréne, ako aj spresnenie výmer jednotlivých parciel. Výhodou je aj úprava tvaru pozemkov tak, aby ich bolo možné samostatne užívať. Komasácia však prináša aj vyššiu hodnotu vášho vlastníctva.

Návod, ako zarobiť na pôde. Urobte tieto kroky a zvýšite jej cenu
Zdroj: Anton Julény

Odpovedá Anton Julény, projektant pozemkových úprav

1. Úloha štátu

Koľko hektárov pôdy sa podarilo tento rok sceľovať pod taktovkou štátu oproti minulému roku?

Koncom roku 2020 sa začali vykonávať, ale ich ukončenie je plánované na rok 2023. Vláda síce schválila zoznam katastrálnych území na roky 2022 a 2023, ktoré prešli aj medzirezortným pripomienkovým konaním, ale aktívne sa na nich nezačalo nič robiť. Minimálne len vyhlásenie verejného obstarávania. Preto snaha štátu vyznieva len ako prázdna fráza.

2. Pomoc zákonov

Agrorezort mal na rok 2021 v pláne niekoľko noviel zákona, ktoré by mali legislatívne pomôcť realizácii pozemkových úprav. Ktoré sa zrealizovali a pomohli vôbec niektoré legislatívne zmeny?

Z pohľadu vlastníka sa najbližšie štyri roky nič nezmení. A nezmení sa ani jeho postavenie ohľadne užívania pôdy. Novela zákona č. 330 z roku 1991 sa oproti tej, ktorú súčasná koalícia na prelome rokov 2019 a 2020 odmietla, v zásade nezmenila a súčasná vláda ju do dnešnej doby nedokázala predložiť do parlamentu. Pritom sa v nej zmenilo len minimum, a tak paradoxne musí prijať to, čo odmietli, lebo väčšinou ide o zmeny technického charakteru. V podstate jediný sporný bod je ukončenie alebo pokračovanie nájomných zmlúv po zápise projektu. V zásade zmeny zákonov a novely majú len veľmi malý vplyv na projektovanie a priebeh konania, aj keď ho môžu zjednodušiť alebo vyriešiť niektoré situácie, ktoré sme riešili na hrane, ale v medziach zákona. Vo väčšine prípadov ide o problémy správneho konania. V zásade by pomohli pri jednoduchých pozemkových úpravách, ale nie zásadne.

3. Vplyv na projekty

Do akej miery vplýva aktuálny stav pozemkov na rôzne projekty? V čom dokáže štát pomôcť?

Štát túto problematiku vôbec nerieši. Nevyužíva pozemkové úpravy na majetkoprávne vysporiadanie pozemkov pre priemyselné parky, pre diaľnice a podobné investičné zámery, nevyužíva ich na riešenie problému zonácie a usporiadania vlastníctva v chránených územiach a podobne. Aj keď je tu jeden príklad, keď boli pozemkové úpravy využité v prospech investičnej výstavby – ide o areál automobilky Peugeot-Citroën pri Trnave, kde boli tesne pred rozhodovacím procesom ukončené pozemkové úpravy, a teda vysporiadanie bolo veľmi jednoduché. V tomto prípade to však nebol zámer, ale asi náhoda.

4. Proces sceľovania

Priblížili by ste, ako vlastne vyzerá proces scelenia pôdy?

V zásade pozostáva z troch etáp, zjednodušene úvodné podklady, teda technická etapa, kde sa spracujú všetky podklady potrebné pre projekt – určenie obvodu pozemkových úprav, mapovanie polohopisu, určenie hodnoty pozemkov a register pôvodného stavu, miestny územný systém ekologickej stability a všeobecné zásady funkčného usporiadania. Zladia sa požiadavky vlastníkov, užívateľov, ochrany prírody, územného plánu, sociálneho a hospodárskeho rozvoja obce, čo je vlastne druhá etapa, a jej výsledkom je návrh umiestňovacieho plánu. V tejto časti sa na projektovaní zúčastňujú aj samotní vlastníci osobne. Môžu priamo riešiť svoje požiadavky, kontrolovať ich plnenie. V tejto časti je dôležité, aby sa do projektu aktívne zapojili. V tejto časti projektu sú dve etapy, ktoré sa schvaľujú 2/3 výmerou so všetkými možnosťami na riešenie námietok a nesúladov. Výsledkom spomínanej etapy je schválený umiestňovací plán, ktorý sa v následnej časti zapíše do katastra, čo je vlastne len technická etapa projektu. Po vykonaní projektu, teda zápisu do katastra, by mala nasledovať etapa realizácie navrhnutých opatrení. A tu je aj jeden kameň úrazu pozemkových úprav: realizácie návrhov opatrení sa financovali a realizovali len v minimálnej miere.

5. Nový pozemok

Musí byť nový pozemok po sceľovaní primeraný tomu pôvodnému? Prečo?

Primeranosť je základom aj v bežnom živote a aj v ekonomickom systéme. A aj pri pozemkových úpravách. Zabezpečuje, aby sa zachoval pomer pôvodných pozemkov a nových pozemkov k celku a ostatným vlastníkom. V zásade sú pozemkové úpravy účtovným systémom: dal/dostal.

6. Vysporiadané parcely

Koľko hektárov pôdy bolo už vysporiadaných?

Celkovo bolo pozemkovými úpravami od roku 1991 do roku 2020 s prestávkami vysporiadaných približne 560-tisíc hektárov pôdy v 420 katastrálnych územiach v celkovej cene asi 140 miliónov eur. Vzhľadom na to, že sa spojite vykonávali len asi 10 rokov, tak na jeden rok predstavovali náklady okolo 14 miliónov ročne. Na rok 2020 boli navrhnuté katastrálne územia, ale proces nešiel cez medzirezortné pripomienkové konanie. Na roky 2021 a 2022 prešiel návrh zoznamu katastrálnych území cez medzirezortné pripomienkové konanie podľa agrorezortu bez pripomienok a hlavne, bez pripomienok ministerstva financií. Pravdepodobne na ministerstve pôdohospodárstva nikto nemá odvahu ich spustiť.

Zdroj: Anton Julény

7. Reálny stav

Jedným z aktuálnych problémov je poberanie agrodotácií na obrábanú poľnohospodársku pôdu. Tie sa priraďujú na základe pôdnych blokov s reálnymi hranicami ornej pôdy v teréne. Tieto hranice však nie vždy korešpondujú s reálnym stavom. Čo sa dá s tým urobiť?

Hranice užívania nekorešpondujú s reálnymi hranicami ornej pôdy v teréne. A áno, poberanie agrodotácií na obrábanú poľnohospodársku pôdu je do istej miery problém. V systéme identifikácie poľnohospodárskych pozemkov sú evidované kultúrne diely, alebo takzvané diely pôdnych blokov, ktoré predstavujú ucelené časti poľnohospodárskej krajiny vymedzenej prírodnými alebo umelými hranicami a s jednou kultúrou – orná pôda, trvalý trávny porast či vinica. Správca registra je povinný vykonávať pravidelné prehodnotenie predmetného systému. Podkladom pre jeho aktualizáciu sú najmä ortofotomapy odvodené z opakovaného leteckého snímkovania, satelitné údaje z diaľkového prieskumu Zeme, kontroly na mieste a žiadosti o priame platby.

8. Aktualizácia údajov

Čo je hlavnou úlohou aktualizácie údajov v systéme identifikácie poľnohospodárskych pozemkov?

Preveriť existenciu a správnosť všetkých objektov získaných k danému časovému horizontu. Hranice užívania si žiadatelia o priame podpory následne zakresľujú na podklade aktualizovaných údajov systému. Ak údaje referenčného registra systému nie sú úplné a správne, žiadateľ o priame podpory na chybu neupozorní a zároveň nespadne do kontrolovanej vzorky žiadateľov a plôch vybranej podľa príslušných nariadení Európskej únie, výsledkom je, že Pôdohospodárska platobná agentúra poskytne platbu aj na plochu nespôsobilú. Ako napríklad v prípade mediálne známeho letiska. Tu treba rozlišovať zodpovednosť správcu registra, teda ministerstva, a zodpovednosť Pôdohospodárskej platobnej agentúry.

9. Údaje registra

Sú informácie z registra presné?

Údaje registra sú hodnoverné a záväzné pre rozhodovanie o poskytnutí podpory. Kvalitu registra, teda spomínaného systému, posudzujú aj audity a kontroly Európskej únie. Výsledkom zistených nedostatkov sú opatrenia na ich odstránenie a prípadne uloženie finančnej opravy. Slovenská republika nevyčnieva z rámca finančných opráv uložených iným členským štátom.

10. Hranice užívania

Ako to teda vyzerá aj s tými hranicami?

Tvrdenie, že hranice užívania korešpondujú s reálnymi hranicami ornej pôdy v teréne, nie je presné. Z hľadiska uvedeného je to skôr zavádzajúce. Môže sa to týkať rozdielov v presnosti zamerania, zákresu a zobrazenia lomových bodov hraníc užívania medzi takzvanou geodetickou presnosťou v centimetroch a presnosťou požadovanou právnymi a technickými predpismi Únie pre už spomínaný register. Podobne je nepresné aj tvrdenie, že poberanie agrodotácií na obrábanú poľnohospodársku pôdu je problém. Problém je skôr neistota, či každý poľnohospodár disponuje výmerou pôdy ako vlastník, nájomca alebo na základe iného právneho titulu. Alebo či poľnohospodári, vzhľadom na rozdrobenosť a roztrieštenosť pozemkového vlastníctva, zahrnuli do nimi vymedzených hraníc užívania napríklad aj výmeru – napríklad menšinových – podielov, ktoré nevlastnia a nemajú v nájme. Alebo pozemky známych vlastníkov, ktoré sú neprístupné, nie je ich možné racionálne obhospodarovať či vytvárajú prekážku v obhospodarovaní susedných pozemkov. Za predpokladu, že vlastník takýchto pozemkov nevyzval užívateľa na ich vrátenie a prevzatie.

11. Právna istota

Ako by mal byť riešený vami spomínaný problém?

Tento problém je zložitejší a mal by byť riešený zmenou právnych predpisov, ktoré zaručujú právnu istotu nadobúdania, zachovania a zmeny užívacích pomerov prostredníctvom zákonných postupov k vlastným alebo podnájomným pozemkom. Zároveň so zmenou právnych predpisov musí byť vytvorený aj nástroj na kontrolu, či presnejšie na obnovu evidencie užívacích vzťahov k pôde vo forme referenčného registra.

Odpovedá Jozef Urban, podpredseda predstavenstva Komory pozemkových úprav

12. Aktuálna situácia

Aká je aktuálna situácia, čo sa týka snahy štátu v oblasti komplexných pozemkových úprav? Čo v tejto veci môže urobiť Slovenský pozemkový fond?

Odpoveď je jednoduchá a neveselá – za posledný rok sa pod taktovkou štátu scelilo presne nula hektárov poľnohospodárskej pôdy, čo znamená, že do katastra nebol zapísaný ani jeden projekt komplexných pozemkových úprav. Je to výsledok smutného stavu obstarávania pozemkových úprav v minulých rokoch – od roku 2009 sa totiž štátu nepodarilo obstarať ani jeden projekt. V súčasnosti sa vykonávajú práce na 140 projektoch komplexných pozemkových úprav, ktoré majú byť ukončené v roku 2024. Úloha Slovenského pozemkového fondu by mala byť pri pozemkových úpravách, podobne ako je to v Českej republike, kľúčová, avšak doteraz pôsobil fond len ako nútený účastník pozemkových úprav, často viac ako brzda než ako hýbateľ. Veríme, že s novým vedením Slovenského pozemkového fondu prišla šanca na zmenu.

13. Rozdielne pozemky

Aký je rozdiel v sceľovaní poľnohospodárskej a lesnej pôdy či iných typov pozemkov?

Isté špecifiká v sceľovaní poľnohospodárskej pôdy, lesnej pôdy a iných typov pozemkov existujú, avšak v zásade je potrebné vykonať pozemkové úpravy všade.

14. Vlastníci pôdy

Viaceré sceľovanie pôdy museli a musia vyriešiť vlastníci a obce prostredníctvom jednoduchých pozemkových úprav. Máte informáciu o tom, do akej miery sa toto snaženie darilo, respektíve darí?

Jednoduché pozemkové úpravy sú práve určené na špecifické typy území, napríklad plochy určené územným plánom na výstavbu, areály hospodárskych dvorov, alebo k nim pristúpia vlastníci pozemkov v prípade, že scelenie ich pozemkov jednoducho potrebujú a investícia do pozemkových úprav sa im vyplatí viac než nekonečné čakanie na komplexné pozemkové úpravy, ktoré zaplatí štát. A čo odporúčam vlastníkom aj obciam, aby sceľovanie pôdy napredovalo? Jednoznačný tlak na predstaviteľov štátu, aby sa z vykonávania pozemkových úprav stal plynulý proces.

15. Posledné zmeny

Kedy naposledy nastala zmena v legislatíve v danej oblasti a čo priniesla?

Zákon o pozemkových úpravách bol síce prijatý v roku 1991, odvtedy však už bol nespočetnekrát novelizovaný, čo spôsobilo jeho neprehľadnosť a zložitosť. Pravdou však je, že stav pozemkového vlastníctva je pri budovaní infraštruktúry zásadný – bez pripravených, vlastnícky vysporiadaných pozemkov sa jednoducho budovať infraštruktúrne projekty nedajú. Pre efektívnejší postup v usporiadaní by bolo dobré koordinovať postup vykonávania pozemkových úprav naprieč rezortmi.

Zdroj: Komora pozemkových úprav

16. Vplyv cien pozemkov

Aký vplyv má nárast cien pozemkov na sceľovanie pôdy?

Ten vplyv by určite mal byť – čím je cena pôdy vyššia, tým väčší má zmysel investovať do jej scelenia.

17. Prekážky vlastníctva

Do akej miery a ako dokáže scelenie pôdy riešiť prekážky vlastníctva?

Často sa stretávame s mylným názorom, že pozemkové úpravy predstavujú vlastne sceľovanie pôdy, čiže komasáciu. Ide však o niekoľko rovnako dôležitých činností spojených do jedného projektu. Nemenej dôležité ako sceľovanie pôdy sú nové mapovanie územia podľa súčasného stavu a plánovanie krajiny v súlade s miestnym územným systémom ekologickej stability či príprava pozemkov na budovanie spoločných zariadení a opatrení v súvislosti s klimatickou zmenou.

18. Dĺžka úprav

Ako dlho trvá projekt pozemkových úprav?

Doteraz bol priemerný čas spracovania projektov šesť až sedem rokov, naším cieľom je, aby bolo možné komplexné pozemkové úpravy ukončiť za štyri až päť rokov, jednoduché pozemkové úpravy za dva až tri roky.

19. Vlastnícke práva

Akým spôsobom sú zaručené vlastnícke práva občanov?

Pozemkové úpravy sa vykonávajú podľa zákona o pozemkových úpravách z roku 1991. Vlastníci pozemkov na presadzovanie svojich záujmov vytvárajú takzvané Združenie účastníkov pozemkových úprav. Pri prejednávaní projektu je každý známy vlastník predvolávaný na rokovanie. Neznámych vlastníkov a vlastníkov s neznámym pobytom zastupuje v konaní Slovenský pozemkový fond.

20. Rôznorodé výhody

Aké sú výhody pozemkových úprav?

Scelenie a sprístupnenie pozemkov a ich vytýčenie v teréne. Rozdelenie spoluvlastníctva a získanie jedného až dvoch vlastných pozemkov zväčša v podiele 1/1. Okrem toho aj zmapovanie skutočného stavu v teréne, spresnenie výmer parciel. Výhodou je úprava tvaru pozemkov tak, aby ich bolo možné samostatne užívať. Spomeňme však aj sprehľadnenie pozemkového vlastníctva pre výber daní z nehnuteľností a investičné zámery. Rovnako aj vytvorenie spoločných zariadení a opatrení – obecných pozemkov s komunikačnými, protieróznymi, vodohospodárskymi a ekologickými funkciami, ktorých výmera sa pokryje v prvom rade zo štátnej pôdy. Benefitom je aj možnosť odpredať malé podiely do 400 štvorcových metrov Slovenskému pozemkovému fondu, alebo aj zvýšenie trhovej hodnoty pozemkov, zatraktívnenie územia pre oblasť vidieckeho turizmu a cykloturizmu.

Denný prehľad správ emailom

Dostávajte každý deň nové informácie zo sveta politiky, ekonomiky a biznisu.

Pred zadaním e-mailovej adresy si prečítajte pravidlá ochrany osobných údajov a používania cookies. Súhlas na odoberanie noviniek môžete kedykoľvek odvolať.