Vo svojich dvoch realitných fondoch s hodnotou 530 miliónov eur má investičná skupina WOOD & Company viacero kancelárskych budov a nákupných centier v Bratislave a v Prahe. Investorom aj v neistých časoch generujú zaujímavý výnos. 

Aký bol z vášho pohľadu vývoj na trhu v ostatných mesiacoch?

Počiatočná neistota bola prirodzená, no s odstupom času môžeme konštatovať, že trh zostal zdravý. Zásadnejší vplyv pandémie na hodnotu komerčných nehnuteľností nenastal, čo je podporené niekoľkými faktormi. Na jednej strane sú to nízke úrokové sadzby a veľký objem peňazí tlačený do ekonomiky z národných bánk aj ECB, na strane druhej zvyšujúce sa úspory ľudí, ktorí nemajú toľko možností míňať či investovať peniaze.

Nezneistila pandémia investorov?

Určite áno. Neistota je cítiť skoro vo všetkých aspektoch dnešnej spoločnosti a určite aj v investovaní. Na druhej strane treba povedať, že naši klienti si uvedomujú, že investície do fondov majú skôr dlhodobý charakter a nejde o krátkodobé špekulatívne obchody. Samozrejme, pri zatvorení obchodov bola neistota o čosi väčšia v prípade nákupných centier, no zo skúseností vieme, že je to segment, ktorý sa po naštartovaní ekonomiky zmobilizuje veľmi rýchlo a má stabilné, v predošlých rokoch dokonca nadštandardné výnosové parametre. Aj v prípade našich centier sa tržby nájomcov po opätovnom otvorení po prvej vlne dostali rýchlo na 90 – 100 percent oproti minuloročným číslam. Kvalifikovaní investori, pre ktorých sú naše fondy určené, zároveň vidia, že sa nám ich darí úspešne manažovať a dosahovať dlhodobú výkonnosť.

O akých číslach je reč v prípade výnosov fondov?

Za predošlých 12 mesiacov po druhý kvartál – teda aj v časoch COVID-u – atakovala pri Office podfonde čistá výnosnosť hranicu 7 percent a pri Retail podfonde presiahla 4 percentá, čo považujeme za veľmi slušný výsledok oproti iným investičným alternatívam na trhu. V období po vzniku fondov bol rast ešte prudší, k čomu prispela stratégia pri nákupe aktív do nášho portfólia a tiež kroky, ktoré sme podnikli po ich nadobudnutí.

Čo ovplyvňuje výkonnosť fondov?

Sú to najmä dva komponenty – samotné nájomné vygenerované v jednotlivých aktívach, ktoré znamená prírastok hotovosti na účtoch fondu, a teda nepriamo aj v majetku investorov. A potom samotná hodnota aktív – jednotlivých budov, teda trhové ocenenie celého portfólia, ktoré je významne ovplyvnené makroekonomickou situáciou. Tu veľmi pomáha naša orientácia na ekonomiky hlavných miest, kde sú priaznivé výhliadky založené na silnej kúpnej sile a atraktivite lokality pre lokálnych, ale aj medzinárodných hráčov. Vizualizácia Lakeside Park 02 WOOD and Company / Výstavbu projektu Lakeside Park 02 pri jazere Kuchajda realizuje WOOD and Company

Hodnota portfólia rastie aj počas krízy?

V najatraktívnejších regiónoch ako Praha či Varšava sa yieldy v prípade prémiových nehnuteľností naďalej znižovali, čo znamenalo reálne vyššiu hodnotu aktíva. Aj v našom prípade platí, že nezávislé valuácie nášho portfólia opäť vzrástli. Kancelárskym budovám a obchodným centrám, ktoré v ňom máme, sa darí. Prispieva k tomu vysoká obsadenosť budov, ktorú držíme aj počas pandémie na úrovni takmer 98 percent, a dlhodobé nájomné zmluvy. Takmer nič na tom nezmenil ani dočasne posilnený trend home office či spomínané zatvorenie prevádzok.

Priniesla situácia na trhu aj takzvané rýchle predaje?

Scenáre, že by vlastníci potrebovali rýchlo predať aktívum a dali naň výraznejšiu zľavu, ako sa to zvyklo stávať v minulosti pri iných krízach, prakticky nenastali. Súvisí to aj s tým, že spúšťačom tejto krízy nebol stav v ekonomike. Negatívny sentiment a zložitejšie získavanie kapitálu mohli otvoriť cestu k vyjednávaniu určitých zliav. Realita však ukázala, že to nebol častý prípad, respektíve že nešlo o veľké ústupky. Vyplýva to z celkového rámca – stabilnej situácie kancelárií a obchodných centier, ktoré podľa nás prežijú aj v pokoronových časoch a bude po nich stále dopyt. Vyžaduje si to však zároveň ich kvalitnú správu a prevádzku, čo sa nášmu tímu, verím, darí.

Ako klesol celkový objem transakcií na trhu?

Niektoré obchody sa rozbiehali ešte pred COVID-om, ale pozastavili sa a vlastníci radšej uprednostnili odklad. Väčšina z nich si môže dovoliť s predajom počkať. Zároveň sú o čosi opatrnejší investori, ktorí možno na začiatku čakali, že sa objavia zaujímavé príležitosti na trhu, čo sa však nestalo. Transakcie komplikuje aj objektívny stav, teda obmedzenie pohybu, ale aj komplikovanejšie zabezpečenie financovania. Trh však nestojí, viacero obchodov sa dokončilo, alebo sú krátko pred dokončením.

Do akej miery sa zmenil prístup bánk?

Banky sa snažia byť za každých okolností opatrné, averzné voči riziku. Oveľa viac vyhodnocujú schopnosť dlžníka splácať, čo prináša tvrdšie podmienky, vyššie marže a v niektorých prípadoch aj zníženú ochotu vôbec ísť do projektu. Počas pandémie boli obdobia, keď banky vôbec úvery neschvaľovali respektíve neotvárali nové diskusie. Táto obozretnosť prispieva k spomaleniu transakčného trhu, ale zároveň je preň regulačným, ochranným prostriedkom, čo plne akceptujeme.

Aký očakávate vývoj v ďalšom období?

Faktory ako lacný kapitál, pumpovanie peňazí do ekonomiky, zvyšujúce sa vklady a menej investičných príležitostí budú naďalej tlačiť hodnotu aktív nahor cez zvýšený dopyt. Špecificky na slovenskom trhu vieme, že v Bratislave je v realizácii niekoľko nových projektov, ktoré by sa mali v blízkom čase dokončiť. Ide o relatívne veľký objem najmä kancelárskych priestorov, čo môže v kombinácii s nižšou mierou expanzií nájomcov priniesť v krátkodobom horizonte mierne zvýšenie neobsadenosti. Z dlhodobého hľadiska však nepredpokladáme žiadne systematické zmeny na trhu a rast hodnoty našich fondov očakávame naďalej výrazne nad úrovňou inflácie. V našom prípade je pri tom kľúčové budovanie portfólia z overených aktív s dlhodobými kontraktmi nájomcov v atraktívnych lokalitách a jeho aktívne riadenie.  

Vidíte priestor na rozširovanie svojho portfólia?

Určite áno, vždy dôkladne vyhodnocujeme situáciu a snažíme sa identifikovať najzaujímavejšie aktíva pre investorov. Realitný trh predstavuje dlhodobo stabilné, málo rizikové investície s primeraným výnosom. Aj v tomto čase analyzujeme ďalšie aktíva v rôznych lokalitách.

A čo sa týka retailu? Obchodné centrá zatiaľ vlastní WOOD & Company len v Česku?

Od poslednej krízy sa kúpna sila v Bratislave zvýšila o vyše 150 percent. Hoci si aktuálne retail prešiel zaťažkávajúcou skúškou, my mu historicky dôverujeme, lebo všetky ukazovatele potvrdzujú jeho dlhodobú životaschopnosť – zvlášť pokiaľ ide o segment prémiových nákupných centier. Preto sa obzeráme po príležitostiach i v tomto segmente. Očakávam, že v najbližšom období budeme môcť ponúknuť zaujímavé, prémiové aktívum, ktoré nebýva bežným investorom na trhu dostupné. 

(PR)