Obyvateľka Karlovej Vsi v Bratislave, Táňa Rundesová, bola nespokojná so správcom domu, v ktorom má byt. Iniciovala zmenu správcu, no nebolo to jednoduché. "Celé roky sa zhoršovala transparentnosť hospodárenia s naším fondom. Dala som si prepočítať vyúčtovanie cez Združenie slovenských spotrebiteľov a vyšlo im, že ma obrali o tisíc korún. Povedala som to bytovému podniku a žiadala som prepočítanie. Oni sa zahrali na mŕtveho chrobáka a, samozrejme, nič neprepočítali,“ rozpráva pani Táňa.
Rozhodla sa zmeniť správcu. Nepodarilo sa jej to však hneď, hoci mala súhlas väčšiny vlastníkov. Urobila totiž formálnu chybu. "Treba tam dodržať nejaké lehoty a my sme to prešvihli. Bez právnika to nejde. Keď nemáte právnika, urobíte chybu,“ upozorňuje.
O rok zvolali schôdzu, odhlasovali si výmenu správcu a v stanovenej lehote vybrali nového. Teraz je Táňa Rundesová s novým správcom spokojná. A ako si vybrať správneho? Okrem referencií z iných bytových domov rozhodujú aj detaily. "Je dôležité všímať si, či správca, ktorý má na starosti váš dom, má pre vás prístupný mobilný telefón a podobne. Nie majiteľ firmy, ale ten konkrétny človek, ktorý sa má starať o váš dom,“ radí Táňa po svojich skúsenostiach s výmenou správcu.
Treba schôdzu
Vo väčšine prípadov, kedy vlastníci nie sú so správcom spokojní, ho vymenia za iného. Vypovedajú mu zmluvu o výkone správy. Po novele zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov, ktorá platí od 1. apríla 2010, je to možné len na schôdzi vlastníkov. Musí o tom rozhodnúť nadpolovičná väčšina všetkých vlastníkov.
"Stretávame sa so situáciami, kedy sa správcovia snažia zmariť snahu vlastníkov o výpoveď tým, že nechcú zvolať schôdzu na žiadosť zástupcu vlastníkov. V tom prípade musí o zvolanie schôdze požiadať správcu minimálne štvrtina vlastníkov a žiadosť písomne doručiť správcovi. Od dňa doručenia následne správcovi začína plynúť 15-dňová lehota na zvolanie schôdze. Keď správca v stanovenej lehote schôdzu nezvolá, môžu si ju vlastníci zvolať sami,“ hovorí Andrej Jurikovič zo spoločnosti Spokojné bývanie.
Podľa advokátky Kataríny Bystrickej musia oznámenie o konaní schôdze spolu s programom doručiť všetkým vlastníkom minimálne 5 dní pred jej konaním. Doručuje sa aj správcovi alebo predsedovi, ak má schôdza rozhodovať o úlohách pre správcu alebo predsedu.
Problémy
Správca je zo zákona povinný hájiť záujmy vlastníkov. Ak sa vám zdá, že správca ide proti vám, treba mu to dať najavo. Podľa Andreja Jurikoviča je spôsobov, ako správcovia poškodzujú vlastníkov, niekoľko. Ide o neschopnosť zabezpečovať dodávateľské služby, netransparentné hospodárenie s peniazmi vlastníkov, predražené služby či nezabezpečenie drobných opráv v dohodnutých termínoch.
"Najčastejšie sa na nás noví klienti obracajú s problémami pri jednoznačne chybných vyúčtovaniach, ktoré správca odmieta prepracovať a s nehospodárnym nakladaním s financiami domu,“ tvrdí Jurikovič. Ďalšími dôvodmi na výpoveď správcovi bývajú slabá úroveň komunikácie, nedostupnosť správcu a všeobecná neochota riešiť požiadavky vlastníkov.
Správca je povinný vám do 31. mája predložiť správu o svojej činnosti týkajúcej sa vášho domu, najmä o finančnom hospodárení, o stave spoločných zariadení a tiež musí vyúčtovať fond prevádzky a opráv. "Ak správca nepredloží vlastníkom bytov a nebytových priestorov v dome správu o svojej činnosti za predchádzajúci rok týkajúcu sa domu a vyúčtovanie použitia fondu prevádzky, údržby a opráv, nemá až do ich predloženia nárok na platby za správu,“ hovorí advokátka Bystrická.
Riešenia
Podľa Andreja Jurikoviča by mal nespokojný vlastník v prípade akéhokoľvek problému komunikovať najprv so správcom. Ak správca problém nerieši a vlastník sa cíti poškodzovaný, môže sa obrátiť na Slovenskú obchodnú inšpekciu, ak ide o dodávky tepla a teplej vody, tak na Štátnu energetickú inšpekciu.
Katarína Bystrická odporúča kontaktovať najprv zástupcu vlastníkov, ktorý bol na schôdzi zvolený, aby zabezpečoval styk so správcom. Ak správca nereaguje, prípadne na schôdzi padlo rozhodnutie, ktoré vás poškodzuje, máte už len jednu možnosť - súd. "Okrem súdu neexistuje žiadny nadriadený orgán, ktorý by riešil spory medzi správcom a vlastníkmi. Je ťažké odhadnúť dĺžku takéhoto sporu, závisí to od vyťaženosti súdu, zložitosti veci a rozsahu dokazovania, ktoré je potrebné vykonať,“ myslí si advokátka Bystrická. Podľa nej súdy rozhodujú v prospech vlastníka, ak je preukázateľné, že správca koná v rozpore so zákonom.