Správu bytových domov nemusia robiť len správcovskej spoločnosti. Vlastníci si byty môžu spravovať sami a založiť spoločenstvo vlastníkov bytov. Treba na to predovšetkým šikovných ľudí, ktorí majú záujem sa o dom starať a vedia sa v tom pohybovať.
Spoločenstvo vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome je právnická osoba. Na jej založenie treba urobiť nasledujúce kroky.

1. Zvoliť orgány spoločenstva  
Predseda je štatutárnym orgánom, koná v mene spoločenstva vlastníkov bytov. Zvoliť ho musí nadpolovičná väčšina všetkých vlastníkov bytov, to isté platí aj pre jeho prípadné odvolanie. Funkčné obdobie je tri roky, zákon neobmedzuje počet období na opätovné zvolenie toho istého predsedu.
Rada je dozorný orgán spoločenstva, má najmenej troch členov a členom rady môže byť len vlastník bytu alebo nebytového priestoru, nemôže ním byť predseda. Funkčné obdobie je tri roky, tiež zákon neurčuje obmedzenia na znovuzvolenie.  
Zhromaždenie je tretím orgánom spoločenstva, ale v podstate nie je volené, pretože ho tvoria všetci vlastníci bytov.

2. Podať návrh na registráciu
Spoločenstvo vzniká dňom zápisu do registra spoločenstiev vedeným obvodným úradom v sídle kraja. Návrh na zápis podáva zástupca vlastníkov v dome pri zmene správy domu alebo správca pri vzniku spoločenstva zo zákona, pravosť podpisu musí byť úradne osvedčená. Súčasťou návrhu je zmluva o spoločenstve v dvoch vyhotoveniach, doklad o bezúhonnosti predsedu spoločenstva, stanovy spoločenstva, ak to zmluva o spoločenstve určuje, zápisnica a prezenčná listina zo schôdze vlastníkov v dome, výpis z listu vlastníctva. V prípade zmeny formy správy je súčasťou návrhu aj výpoveď zmluvy o výkone správy.

3. Zaplatiť správny poplatok
Za návrh na zápis spoločenstva do registra spoločenstiev zaplatia bytové domy správny poplatok vo výške 33 eur. Konanie sa začne dňom, keď je doručený návrh na zápis do registra. Správny orgán vykoná zápis do 15 dní od začatia konania, alebo ak ide o zmenu formy správy, nasledujúci deň po skončení platnosti zmluvy o výkone správy. Správny orgán do troch dní po zápise do registra zašle spoločenstvu jedno vyhotovenie zmluvy o spoločenstve, na ktorom vyznačí deň vykonania zápisu do registra.
Zdroj: Petra Jurčáková, prezidentka ZSVB na Slovensku


Čo môže, respektíve nemôže robiť predseda či rada za vlastníkov bytov, určuje konkrétne zákon o vlastníctve bytov a nebytových priestorov. Ich práva a povinnosti môžu byť zmluvou o spoločenstve rozšírené. „Je veľmi dôležité jasne definovať právomoci volených orgánov spoločenstva nad rámec zákona, aby nedochádzalo k nedorozumeniam, prípadne k súdnym sporom pri ich prekročení,“ upozorňuje prezidentka Združenia vlastníkov bytov a nebytových priestorov Petra Jurčáková.
Pri zmene formy správy bytov a založení spoločenstva je dôležitá zmluva o spoločenstve, odsúhlasiť ju musí najmenej dvojtretinová väčšina všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov. Tá je potom záväzná pre všetkých. Zmluvu nemôže vlastník bytu vypovedať. Tiež platí, ak niekto kúpi v bytovom dome byt od pôvodného vlastníka, že prechádzajú na nového majiteľa aj povinnosti vyplývajúce zo zmluvy o spoločenstve. Ak by išlo napríklad o byt, ktorý je nadstavbou, majiteľ musí k zmluve o spoločenstve pristúpiť. 

Správca verzus spoločenstvo

Oproti správe prostredníctvom spoločnosti môže mať založenie spoločenstva výhody, ale aj nevýhody. V čom sú?

Spoločenstvo vlastníkov bytov
Výhody
Väčší záujem starať sa o bytový dom, keďže priamo v ňom bývate
Nižšie náklady na správu, svojpomocné odstránenie drobných porúch
Finančná samostatnosť a úplná kontrola vlastných peňazí

Nevýhody
Nedostatok času členov orgánov spoločenstva na plnohodnotný výkon
Vznik konfliktov so spoluvlastníkmi pre neprofesionálny prístup, nedostupnosť informácií a podozrenia, že si rada spoločenstva robí čo chce a nekonzultuje to s vlastníkmi
Vlastníci bytov sa voči chybným krokom pri správe bytu nemôžu obrátiť na obchodnú inšpekciu, ako je to pri domoch so správcom, pretože neexistuje obchodný vzťah


Správcovská spoločnosť
Výhody
Správca disponuje databázou overených dodávateľov
Pri dobrej a serióznej spoločnosti lepší komfort bývania, zlepšovanie stavu domu, a tým aj zabránenie znehodnocovaniu nehnuteľnosti
Pri chybnom konaní sa vlastníci môžu obrátiť na obchodnú inšpekciu, čo pri spoločenstve nie je možné
Nevýhody
Neprehľadnosť hospodárenia s finančnými prostriedkami
Slabá alebo žiadna komunikácia so správcom
Vyšší poplatok za správu