Takúto situáciu rieši aj čitateľka portálu HN Poradna.sk Alica, ktorú trápi, ako zvoliť nového správcu. „V našom dome sa na schôdzach zúčastňuje málo vlastníkov, celkovo okolo 30 zo 165, a je problém sa na niečom dohodnúť. Tiež by sme radi odvolali predsedu nášho spoločenstva vlastníkov bytov,“ sťažuje sa a hľadá vhodné riešenie.
Preverte si, ako máte hlasovať
Už viac ako šesť mesiacov platí novela zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov, ktorou sa úplne zmenili pravidlá pri hlasovaní v bytových domoch. Okrem iného je hlasovanie na schôdzi zrovnoprávnené s písomným hlasovaním. Ako čitateľke radí Richard Ledvinský, ekonomický námestník Stavebného bytového družstva v Komárne, písomné hlasovanie vyhlasuje predseda spoločenstva.
Pred písomným hlasovaním musia byť vlastníci bytov a nebytových priestorov sedem dní vopred informovaní o otázkach, o ktorých sa bude hlasovať, a o termíne a mieste hlasovania, a to spôsobom v dome obvyklým. „To, že pôjde o písomné hlasovanie, musia však vlastníci schváliť na zhromaždení spoločenstva aj nadpolovičnou väčšinou prítomných vlastníkov po hodine čakania.“
Vlastníci a ich práva
Zdenka Jurčáková, odborná konzultantka Združenia správcov a užívateľov nehnuteľností, spresňuje, že voľba nového správcu je pravdepodobne myslená ako voľba nového predsedu spoločenstva. „Predsedu spoločenstva volia vlastníci nadpolovičnou väčšinou hlasov všetkých vlastníkov bytov v dome.
Ak nie je schôdza uznášaniaschopná, rozhoduje sa hodinu po začatí schôdze nadpolovičnou väčšinou prítomných. Odvolanie predsedu počas funkčného obdobia si však vyžaduje súhlas nadpolovičnej väčšiny hlasov všetkých vlastníkov bytov v dome.“ Pokiaľ sa predsedovi skončilo 3-ročné funkčné obdobie a volí sa nový predseda spoločenstva, v tom prípade nejde o jeho odvolanie, ale jednoducho o hľadanie nového správcu.
„Nešťastné“ kvórum účasti vlastníkov
Častým problémom, ktorý priniesla od októbra novela zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov, je podľa Zdenky Jurčákovej tvorba fondu prevádzky, údržby a opráv vo vzťahu k vlastníkom bytov, garáží či nebytových priestorov. „Upravené kvórum účasti vlastníkov na schôdzi nezodpovedá reálnej potrebe v praxi. Napriek tomu, že každý vlastník mal predtým vždy možnosť, právo a povinnosť zúčastňovať sa na správe domu, prax poukazuje práve na častú neúčasť vlastníkov na schôdzi.“
Buď z dôvodu, že majú dôveru k svojmu správcovi alebo predsedovi spoločenstva a vedia, že na schôdzi sa rozhoduje správne a zodpovedne v ich prospech. Alebo je to jednoducho ľahostajnosť či nezáujem, keďže mnohí sa domnievajú, že zaplatením mesačnej zálohovej platby spojenej s užívaním bytu si svoje povinnosti vlastníka splnili.
Jeden vlastník – jeden hlas
Aké sú teda základné pravidlá o hlasovaní v bytových domoch? Podľa Mojmíra Plavca, advokáta a lektora Slovenskej realitnej akadémie, stále platí, že vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome schvaľujú zmluvu o výkone správy, jej zmenu alebo jej zánik nadpolovičnou väčšinou hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome. „Rozhodnutie nadpolovičnej väčšiny je záväzné pre všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome.“ Za každý byt a nebytový priestor v dome máte ako vlastník jeden hlas.
„Ak ide o podielových vlastníkov, napríklad po dedení získajú byt štyria súrodenci, čiže byt je vo vlastníctve viacerých osôb, musia byť buď všetci štyria prítomní na schôdzi a mať zhodný prejav vôle. Alebo ak je na schôdzi prítomný len jeden člen rodiny, musí mať overené splnomocnenie od ostatných troch spoluvlastníkov,“ tvrdí Zdenka Jurčáková. Spoluvlastníci môžu uplatniť svoje hlasovacie právo len ako celok.
Čítajte dnes v prílohe Poradca v Hospodárskych novinách