Slovenský hypotekárny trh čakajú v tomto roku zmeny. Národná banka Slovenska prišla s niekoľkými opatreniami, ktoré môžu zasiahnuť trh s nehnuteľnosťami. Na Slovensku narástla zadlženosť domácností a ceny nehnuteľností išli prudko nahor. Opatrenia majú zmierniť riziká pre tých, čo si požičiavajú, aj tých, čo poskytujú úvery.
Koho sa zmeny dotknú najviac? „Hlavne nižšie príjmových ľudí, prípadne ľudí, ktorí sú nadpriemerne zadlžení,“ vraví Maroš Ovčarik, riaditeľ portálu Finančný kompas. Ďalšími môžu byť mladí ľudia, ktorí ešte nestihli vytvoriť si rezervy.
Hodnota nehnuteľnosti
Od začiatku marca začnú banky obmedzovať parameter LTV. Ten vyjadruje pomer výšky úveru k hodnote nehnuteľnosti. Označuje sa v percentách. Ak sú hodnoty LTV vysoké, môžu spôsobiť problém pri poklese ciennehnuteľností. Ak klient banky pri splácaní úveru zlyhá, jeho byt nemusí stačiť na vyplatenie úveru. Celkový počet hypoték, ktoré banky poskytnú ľuďom práve v rozmedzí 80 až 100 percent LTV, by tak mal mať podľa odporúčaní limit maximálne 40 percent. Ďalší limit je 10 percent hypoték, ktoré majú pomer výšky úveru k hodnote nehnuteľnosti v rozpätí 90 až 100 percent.
„Odporúčame, aby z celkového objemu poskytnutých hypoték bola v rozmedzí 80 až 100 percent LTV maximálne polovica hypoték,“ zhrnula Martina Solčányiová, hovorkyňa NBS. Od júla roku 2017 sa limit zníži na 40 percent.
Rozhodne o úvere pár eur?
Koľko ostane dlžníkovi z príjmu, ak sa mu odpočítajú náklady na splátky úverov a životné minimum? Toto budú musieť zisťovať banky. Z príjmu odpočítajú životné minimum domácnosti a po novom aj povinnú rezervu, ktorá sa vypočíta ako 5 percent z rozdielu medzi príjmom a životným minimom. Minimálna finančná rezerva by mala postupne rásť z 5 percent na 20 percent z disponibilného príjmu. 20-percentná hranica bude účinná od 1. júla 2018. Cieľom je, aby dlžníkom neostalo na základné životné potreby len životné minimum, ale aby mali aj rezervu. Čistý príjem spotrebiteľa sa preto najprv zníži o jeho životné minimum a životné minimá manželky a detí. Zo zvyšku príjmu je potom možné 95 percent použiť na splácanie záväzkov. Rezervu tvorí 5 percent a časom narastie na 20 percent.
Čo to spôsobí? „Ľudia si budú môcť postupom času brať nižšie úvery a niektorým žiadateľom banky z tohto dôvodu úver neposkytnú,“ hovorí Pavel Škriniar, analytik portálu Finančná hitparáda. Očakáva, že v niektorých prípadoch pôjde o eurá, ktoré rozhodnú o zamietnutí žiadosti. „Vtedy pomôže buď zníženie úveru, alebo doplnenie žiadosti o spoludlžníka,“ dodáva Škriniar.
Banky tiež budú musieť pri vyhodnocovaní hypotéky zohľadniť možný nárast úrokovej sadzby v budúcnosti vo výške 1 až 2 percentá. Takýto „stresový test“ niektoré banky používajú už dnes.
Dĺžka zamestnania zaváži
Ak ste nedávno menili prácu, mali by ste zbystriť pozornosť. Od marca začína platiť nový minimálny čas zamestnania. Doteraz stačilo, aby bol človek zamestnaný 3, respektíve 4 mesiace. „Od marca tohto roka bude posúdenie príjmu vypočítané ako aritmetický priemer za posledných 6 mesiacov,“ vysvetľuje Zuzana Povodová, hovorkyňa Tatra banky.
Dnes už niektoré banky skúmajú priemerný príjem klienta dokonca za posledných 12 mesiacov. Podnikateľom vznikne aj povinnosť predkladať dodatočné doklady k príjmu. Okrem daňového priznania za predchádzajúci rok budú dokladovať aj aktuálny rok cez priebežné výkazy alebo výpisom z účtu. Pri živnostníkoch a SZČO sa bude sledovať aktuálny príjem, ktorý majú v čase podania žiadosti. Teda nielen z priznania za predchádzajúci kalendárny rok.
Podnikatelia však môžu podľa odborníkov až do marca 2017 využiť daňové priznanie za rok 2015. „Preto, ak očakávajú horšie ekonomické výsledky za rok 2016, mali by sa poponáhľať,“ vysvetľuje Michal Wilhelm zo spoločnosti Účtovná jednotka.
Pýtajte sa developera
Opatrenie hovorí o tom, ako majú banky určovať hodnotu nehnuteľností a ktoré sa môžu použiť ako zabezpečenie úveru na bývanie. Ak zakladáte kupovanú nehnuteľnosť, jej hodnota bude určená ako najnižšia z hodnôt: znaleckého posudku, interného ohodnotenia banky a kúpnej ceny. „Nebude možné orientovať sa len na základe posudku či zmluvy o kúpe,“ vysvetľuje Povodová.
Situáciu komplikujú aj rôzne typy nehnuteľností a evidovanie v katastri. „Je dobré informovať sa u developera, či bude vyhliadnutý byt zapísaný ako byt, apartmán či dom s bytovými jednotkami a podobne,“ dodáva Povodová.
