Lacnejšie úvery na bývanie a nižšie splátky na už čerpaných hypotékach. To si sľubujú tisíce Slovákov od zníženia základnej úrokovej sadzby Európskej centrálnej banky. Tá ju totiž začiatkom mája stlačila na historicky najnižšiu úroveň 0,5 percenta. Napriek tomu sa však sadzby pri našich hypotékach zatiaľ nemenia. „Zníženie hlavnej refinančnej sadzby ECB nebude mať žiaden vplyv na výšku úrokových sadzieb v slovenských bankách, takže nižšie úroky na úveroch neočakávajme,“ povedal v diskusii na HN online analytik Peter Bálint zo spoločnosti Infinity Capital.
Ďalší analytici i niektoré banky však hovoria, že pokles príde, no treba počkať na jeseň.
Zníženie hypoték? Dnes ešte nie
„Ani pri poslednom znížení základnej referenčnej sadzby ECB komerčné banky naň nereagovali okamžite. K zníženiu došlo až o dva mesiace, ale aj to hlavne vplyvom nastupujúcich jesenných akciových ponúk jednotlivých bánk,“ upozorňuje finančný expert Maroš Ovčarík z portálu Finančná hitparáda.
Keďže toto zníženie banke nemôže nikto diktovať, záleží len na jej rozhodnutí, kedy a či ho premietne do svojich sadzieb. Základná úroková sadzba Európskej centrálnej banky je totiž len jednou zo zložiek, ktoré ovplyvňujú výšku úrokových sadzieb pri hypotékach. Prípadne banky s jej znížením počítali a do úverov na bývanie ju zakalkulovali v predstihu. „Základná sadzba Európskej centrálnej banky nehrá v prípade dlhodobých úverov, akými sú napríklad hypotéky fixované na niekoľko rokov, významnú rolu. Hlavným dôvodom je skutočnosť, že táto sadzba ECB je krátkodobá. Dlhodobé úverové produkty, napríklad už spomínané hypotéky, reagujú na zmeny dlhodobých sadzieb, t. j. v našom prípade výnosov štátnych dlhopisov,“ vysvetľuje Marcel Laznia zo Slovenskej bankovej asociácie.
Jedným z dôvodov, prečo dnes tieto dlhodobé úrokové sadzby neklesajú, je i fakt, že sú blízko nuly. Kým napríklad v júli 2008 mala základná úroková sadzby ECB 4,25 percenta a hypotéky sa poskytovali v priemere s úrokom 6,27 percenta, dnes sú naše úrokové sadzby približne na úrovni 3,97 percenta a sadzba z ECB na pol percente.
Môže prísť zdraženie
Naposledy menila Európska centrálna banka svoju základnú úrokovú sadzbu minulý rok v júli. Tiež o 0,25 percentuálneho bodu. Jej úrok vtedy klesol z 1 na 0,75 percenta. Napriek tomuto zníženiu však priemerná úroková sadzba na novo poskytnutých hypotékach išla podľa údajov Národnej banky Slovenska hore. „To len dokazuje, že pohyb základnej referenčnej sadzby európskej banky nemá vždy priamy vplyv na určovanie cien hypoték a úverov na bývanie,“ hovorí Maroš Ovčarík a dodáva: „Myslím si, že keby to tak nebolo, niektoré banky, hlavne tie, ktoré sa rozhodli výraznejšie zvýšiť svoj trhový podiel, by rýchlejšie reagovali znížením.“
Čakanie na jeseň
Pokles základnej referenčnej sadzby o 0,25 percentuálneho bodu sa tak podľa niektorých bánk i analytikov ukáže najskôr až na jeseň. V tomto období však banky už tradične zápasia o klientov jesennými kampaňami, preto nie je ich zlacňovanie niečím výnimočným. Kartami však môžu vo väčšej miere zamávať noví hráči na trhu, prípadne banky snažiace sa o nové prerozdelenie trhového koláča. Ich ambície však už teraz stláčajú ceny hypoték nadol.
Rovnako je otázne, o koľko klesnú samotné úroky. I keď sadzby ECB môžu mať, samozrejme, vplyv aj na pohyb cien bankových produktov, v žiadnom prípade tu nejde o priamu úmeru. „To znamená, že pokiaľ ECB zníži sadzby o 0,25 percentuálneho bodu, komerčné banky nereflektujú na takéto zníženie v tej istej výške. Dôvodom je, že banky získavajú likviditu z rôznych zdrojov, nielen od európskej centrálnej banky,“ dodáva Ovčarík. Zmena pri slovenských bankových produktoch tak bude skôr kozmetická a možno ju ani nepostrehnete.
Čo zníži cenu hypoték
Ako sa teda dostať k lacnejšej hypotéke? Dobrým zamestnaním, dobrým patom, cenou kupovanej nehnuteľnosti...? Tieto ukazovatele rozhodujú hlavne o tom, či vám banka vôbec požičia peniaze. To, za koľko, však v prvom rade závisí od vašej hotovosti. Jednoducho, čím viac vlastných peňazí ste ochotní investovať do kupovanej nehnuteľnosti, tým ste pre banku lepší klient. A vtedy je ochotná upraviť aj úrokovú sadzbu nadol.