26.09.2017, 00:00

Vyúčtovanie energií ošetrite právne

Bez dobre pripravenej nájomnej zmluvy by ste nemali prenajímať ani dávať do prenájmu byt. Vždy v nej ide o dohodu oboch strán, čiže je vhodné dohodnúť si také podmienky, ktoré budú vyhovujúce pre všetkých. Radia vám experti z praxe.

Vyúčtovanie energií ošetrite právne

Radí Milan Ficek, advokát


1. Typy zmlúv
Ktoré typy zmlúv sa najčastejšie vyskytujú pri prenájme?
Okrem všeobecnej základnej nájomnej zmluvy upravenej v Občianskom zákonníku upravujú právne predpisy rôzne osobitné druhy nájomných zmlúv, napríklad nájomnú zmluvu, predmetom ktorej je byt, nebytový priestor, nájom obytných miestností v zariadeniach určených na trvalé bývanie. Ale tiež podnikateľský nájom hnuteľných vecí, nájom poľnohospodárskej pôdy, lesnej pôdy a poľnohospodárskeho podniku, krátkodobý nájom bytu. Hlavným rozlišovacím kritériom jednotlivých rôznych druhov nájomných vzťahov je predmet nájmu.

2. Vzťahy medzi firmami
Aké nájomné vzťahy zvyknú uzatvárať firmy?
Medzi firmami sa najčastejšie uzatvárajú nájomné vzťahy, predmetom ktorých je napríklad nájom nebytových priestorov (takto si zabezpečujú napríklad kancelárske priestory, výstavné priestory, skladové priestory), ale aj celých stavieb. Samozrejme, ten-ktorý nájomný vzťah sa bude vždy odvíjať od predmetu podnikania. Napríklad v prípade dopravných firiem a špeditérskych spoločností bude často využívaná zmluva o nájme dopravného prostriedku, v prípade poľnohospodárskych spoločností zmluva o nájme poľnohospodárskej pôdy, lesnej pôdy či poľnohospodárskeho podniku a podobne. V prípade domácností sú v súčasnosti najčastejšie využívané nájomné zmluvy na byt.

3. Nájom do výdavkov
Väčšinou firmy potrebujú nájomnú zmluvu preto, aby si výdavky na nehnuteľnosť dali do nákladov. Treba to nejako špecifikovať v zmluve, alebo čím sa riadiť?
V praxi je skutočne veľmi časté, že nehnuteľné veci vo vlastníctve spoločníka spoločnosti ako fyzickej osoby prenajíma táto osoba „svojej“ obchodnej spoločnosti s tým, že v tomto priestore bude podnikať. Vtedy uzatvárajú nájomnú zmluvu z hľadiska práva dva úplne odlišné subjekty – fyzická osoba (ako vlastník nehnuteľností) a právnická osoba (napríklad spoločnosť s ručením obmedzeným, a to aj v prípade, ak jej jediným vlastníkom – spoločníkom a konateľom je vlastník prenajímanej nehnuteľnosti). Z právneho hľadiska teda nejde o prenájom veci rovnakej osobe. Daňovým výdavkom bude nájomné.


4. Problémy pri platbách
Neplatenie nájomného býva pri prenájmoch častým problémom. Ako by sa mali chrániť prenajímatelia i nájomcovia?
Ak nájomca prestane platiť nájomné, spravidla nebude platiť ani nároky prenajímateľa z toho vyplývajúce, ako sú napríklad úroky z omeškania, prípadne dohodnuté zmluvné pokuty a podobne. Odporúčam dojednať si na začiatku nájmu kauciu v takej výške, že keď aj vy ako prenajímateľ vypoviete nájomcovi zmluvu kvôli omeškaniu s platením nájomného, kaucia vám pokryje všetko dlžné nájomné, ktoré by musel nájomca platiť ešte počas uplynutia výpovednej doby.Toto je dôležité uvedomiť si už pri uzatváraní nájomnej zmluvy a právne to ošetriť.

5. Rozdiely v zmluvách
Je rozdiel v nájomnej zmluve, ak ju potrebuje eseročka alebo živnostník? Skúste jedným aj druhým poradiť.
Skutočnosť, či je zmluvnou stranou obchodná spoločnosť, alebo či je ňou fyzická osoba – podnikateľ (napríklad živnostník), nemá vplyv na nájomnú zmluvu. Jediným základným rozdielom je označenie zmluvných strán. U živnostníka totiž stále ide o rovnaký právny subjekt bez ohľadu na to, či koná v rámci výkonu podnikania alebo nie. Živnostník sa v zmluve spravidla označuje obchodným menom, pozostávajúcim vždy aj z mena a priezviska fyzickej osoby, miestom podnikania, IČO-m, ďalej napríklad označením zápisu v živnostenskom registri a podobne. Obchodné spoločnosti sa označujú spravidla obchodným menom, sídlom, IČO-m, údajom o zápise v Obchodnom registri SR, uvedením osoby, ktorá za danú spoločnosť pri danom právnom úkone koná, napríklad štatutárny orgán a podobne.

6. Položky v dokumente
Aké podrobné položky by mala obsahovať nájomná zmluva?
Treba rozlišovať medzi nájomnou zmluvou, predmetom ktorej je nájom bytu, a nájomnou zmluvou, predmetom ktorej je nájom nebytového priestoru. V obchodnoprávnych vzťahoch spravidla dochádza práve k uzatváraniu nájomných zmlúv s nájmom nebytových priestorov. Pri zmluvách o nájme bytu a nájme nebytových priestorov sú totiž značné odlišnosti. Napríklad pri nájme bytu je podstatnou náležitosťou zmluvy uvedenie zvlášť výšky nájomného a zvlášť výšky úhrad za plnenia spojené s užívaním bytu, napríklad energie či odpad. Ak by toto rozdelenie nájomná zmluva na byt neobsahovala, nebola by platná. Pri nájme nebytového priestoru zákon nevyžaduje ako podstatnú náležitosť v zmluve zvlášť uviesť nájomné a zvlášť sumu úhrad za p

Nenechajte sa obmedzovať

Tento článok je súčasťou exkluzívneho obsahu HN. Pokiaľ si ho chcete dočítať do konca, predplaťte si jeden z troch nasledujúcich balíkov

Newsletter

Prihláste sa na odber noviniek zo sveta politiky, ekonomiky a biznisu.

Pred zadaním e-mailovej adresy si prečítajte pravidlá ochrany osobných údajov a používania cookies. Súhlas na odoberanie noviniek môžete kedykoľvek odvolať.

Cookies

Na našich stránkach používame cookies. Slúžia na zlepšenie našej práce a vášho zážitku z čítania HNonline.sk. Bližšie informácie nájdete v Pravidlách používania cookies. Spracovanie a správu cookies nastavíte priamo vo Vašom prehliadači.