Na sociálnych sieťach som v posledných týždňoch zachytil tento obľúbený bonmot: „banka mi neschválila hypotéku pre nedostatočný príjem na splátky, tak ešteže si môžem dovoliť platiť o tretinu vyšší nájom“. Trochu sarkazmu, ktorý možno pobaví, no zároveň ukazuje to, ako sa nesprávne pozeráme na reguláciu v oblasti zadlžovania sa.
Ja osobne sa netajím tým, že nie som zástancom regulácie nad nevyhnutnú mieru. Čo sa týka obmedzovania zadlžovania sa, to je úplne iný prípad. V posledných rokoch sa niekoľkokrát sprísňovali limity práve v tejto oblasti. V tom čase sa to mohlo zdať ako zbytočné, lebo veď ekonomicky sa obyvateľstvu darilo mimoriadne dobre, hypotéky sa roky držali na historických minimách a externé faktory nenaznačovali, že by mohol nastať rýchly obrat. Ísť pri úvere na maximálnu možnú hranicu sa tak mohlo zdať viac než v poriadku.
Potvrdzuje sa však, že regulácia nás má chrániť v dobrých časoch – pred vlastným prílišným optimizmom. Vidíme to aj u nás v banke. Napríklad ak sa klientovi nečakane predraží výstavba alebo rekonštrukcia nehnuteľnosti pre rastúce ceny, keď treba dodatočné financovanie. Pokiaľ klient nemá dostatok vlastných peňazí a pôvodný úver si vzal v maximálnej výške, môže mu to zásadne skomplikovať situáciu oproti pôvodným plánom.
Druhým problémom pre klientov, ak by išli úplne „na doraz“, sú vyššie bežné výdavky, a teda stenčujúca sa finančná rezerva, ktorá im po úhrade splátok zostane. Práve v časoch rekordnej inflácie a rizík energetickej krízy si potreba rezervy na vyššie výdavky asi nevyžaduje ďalší komentár.
Takže nehnevajte sa na svoju banku, ak vám neschváli úver v požadovanej výške. Riadi sa regulatórnymi pravidlami a vlastnými politikami pre obozretné zadlžovanie, ktoré v konečnom dôsledku „len“ chránia klienta. Že je potom bývanie menej dostupné? Áno, pre mnohých ľudí sa vlastné bývanie stáva menej dostupné, respektíve musia znížiť svoje nároky.
Problém v nedostupnosti bývania však treba hľadať niekde inde ako v regulácii a politike bánk. Problém je totiž systémový – od nedostatočnej ponuky nehnuteľností na trhu oproti dopytu, a to aj v dôsledku nedostatku pripravených pozemkov s povoleniami. Cez rýchlo rastúce ceny stavebných materiálov a prác, čo tlačí ceny ešte viac nahor, neúmerne voči rastu platov. Ceny hypoték sú pritom aj pri súčasnom postupnom zvyšovaní stále lacnejšie, ako je priemer eurozóny, a niekoľkonásobne dostupnejšie ako napríklad v Česku alebo Maďarsku. Nadmerná úverová záťaž však nemôže byť náplasťou na zhoršujúcu sa dostupnosť bývania.