Ľudia, ktorí v bankách zodpovedajú za projektové financovanie, musia mať prehľad o vývoji jednotlivých odvetví, či už je to energetika, automobilový priemysel, doprava, cestovný ruch a podobne. Tí, ktorí sa venujú financovaniu nehnuteľností, musia dobre poznať trh s nehnuteľnosťami, aby vedeli zvážiť, či konkrétny projekt je a bude atraktívny aj za niekoľko rokov. Financovanie nehnuteľností je totiž svojím charakterom tiež projektové financovanie, kde splácanie úveru je zabezpečené budúcim príjmom z predaja alebo prenájmu nehnuteľností, len je zamerané čisto na development nehnuteľností.
O čom to je
Hoci aj pri financovaní projektov ide o poskytnutie istej sumy na to, aby sa projekt mohol realizovať, nie je to klasický úver. Vtedy totiž banka skúma históriu firmy, zväčša si nechá predložiť finančné výkazy aspoň za posledné dva roky. Na základe toho sa potom rozhodne, či úver poskytne alebo nie. Projektové financovanie je zamerané na transakcie, kde zdrojom splácania úveru je budúci príjem projektovej spoločnosti (tzv. SPV, čiže nová spoločnosť založená za účelom realizácie konkrétneho projektu), takže tu nie je možné vychádzať z historických finančných výkazov. Je preto aj časovo náročnejšie ako proces poskytnutia bežného podnikateľského úveru.
Proces súvisiaci s projektovým financovaním je podobný vo všetkých bankách: "Zozbieranie čo najväčšieho a najucelenejšieho balíka informácií, ich využitie pri rokovaniach s klientom alebo pri súťaži o projekt, následne vytvorenie úverového návrhu a jeho obhájenie v grémiách banky," sumarizuje hovorkyňa ČSOB Tereza Copláková. Privatbanka nemá samostatný odbor projektového financovania, je to súčasť úverového odboru. Projektové financovanie je teda súčasťou úverového portfólia banky, projektová manažérka a vedúca oddelenia analýz zodpovedá za celý proces prípravy a posúdenia projektu až po jeho predloženie na schválenie.
Čo robia
Vzhľadom na to, že pri financovaní veľkých projektov nie je možné opierať sa o ekonomickú minulosť firmy, o to väčšiu váhu majú projekcie budúceho vývoja projektovej spoločnosti. "Tie musia ľudia na Projektovom financovaní posúdiť a modelovať. Ide o takzvané ,projekty na zelenej lúke (greenfield), ale aj akvizičné financovanie, fúzie (M&A) a tiež syndikované úvery pokiaľ je VÚB v roli aranžéra," vysvetľuje hovorkyňa banky Alena Walterová. Projektoví špecialisti zodpovedajú za transakcie od úvodnej predbežnej analýzy a vyhotovenia základných predpokladov pre participáciu banky na projekte. "Oddelenie firemného a projektového financovania ďalej zodpovedá za štruktúrovanie transakcie, prípravu indikatívnej ponuky, prípravu úverového návrhu, po schválení úveru aj negociáciu znenia zmluvnej dokumentácie. Prax je taká, že v prevažnej väčšine projektov ide o dokumentáciu pripravovanú externými právnymi kanceláriami. Na záver ešte pripadá do úvahy prípadná syndikácia úveru," dodáva Štefan Brychta, vedúci oddelenia Firemného a projektového financovania a Európskeho kompetenčného centra, UniCredit Bank.
Banky zdôrazňujú, že pri projektovom financovaní ide v každom prípade o veľmi špecifický prístup ku každému klientovi. "Ak pri bankových produktoch pre korporátnu klientelu vo všeobecnosti platí dnes už okrídlené, že riešenia financovania musia ,byť šité na mieru, pri tomto type bankového biznisu je to naozajstná realita. Tím pracovníkov Volksbank Slovensku sa už prvého kontaktu s potenciálnym klientom usiluje nielen o to, aby banka bola finančným partnerom, ale vzhľadom na bohaté skúsenosti, ktorými členovia tímu disponujú, aby klientovi poskytli aj poradenstvo pri riešení veľmi často zložitých obchodných problémov," konštatuje hovorkyňa Jana Lukáčová.
Najväčší záujem je o development
Okrem polyfunkčných objektov, bytových domov, nákupno-zábavných centier či hotelov - o tie je veľký záujem, banky financujú aj projekty z oblasti energetiky, automobilového priemyslu, dopravy alebo vodného hospodárstva. Nechýbajú ani komunálne projekty.
V roku 2007 VÚB schválila novú stratégiu v oblasti projektového financovania. Kým v minulosti financovala hlavne menšie projekty, v zmysle novej stratégie sa zamerala na objemovo väčšie projekty realizované skúsenými domácimi, ale aj zahraničnými developermi s cieľom zvýšiť svoj trhový podiel v real estate. Keďže väčších transakcií nie je tak veľa, môže selektívne pristupovať k hĺbkovej analýze rizika konkrétneho projektu a skutočne dobré projekty získava hlavne štruktúrou financovania ,na mieru šitou pre developera a flexibilitou. Z hľadiska štruktúry portfólia sa zameriava hlavne na rezidenčné projekty, za nimi nasledujú nákupné centrá, kancelárske priestory a financuje aj logistiku.
Čo financujú
Banky sú diskrétne, pokiaľ ide o zverejňovanie informácií o financovaných projektoch. Na to, aby o nich mohli hovoriť, potrebujú súhlas klientov. K dokončeným projektom, na ktorých financovaní sa podieľala Volksbank Slovensko, patria zábavno-nákupné centrá MAX v Žiline, Dunajskej Strede a Nitre, Zemplín Market v Michalovciach, hotely Premium a Michalská brána v Bratislave, polyfunkčné objekty v Bratislave - na Leškovej ulici s rozlohou 2 124 štvorcových metrov, čo je 19 bytov, a na Záhradníckej ulici s rozlohou 2 792 štvorcových metrov, čo je 19 bytov, osem jednoizbových apartmánov. V štádiu realizácie sú projekty výstavby polyfunkčných objektov v Žiline SSIM - EUROPALACE, v Piešťanoch ARMAN INTECH DEVELOPMENT, Vypusta a Stavizol Plus v Bratislave. Budú mať od 24 do 70 bytov, od 148 do 5 017 štvorcových metrov obchodných priestorov, desiatky až stovky parkovacích miest.
Medzi najväčšie projekty, ktoré financovala Istrobanka, patria tiež najmä obchodno-zábavné centrá - EUROPA SC Banská Bystrica, MAX v Trnave, Poprade, Trenčíne, Skalici a Prešove. Najnovší z projektov je MAX Prešov, ktorý otvoria tento týždeň v piatok.
VÚB financuje také projekty, ako je Jégeho Alej v Bratislave - rezidenčný projekt s 506 bytmi určenými pre strednú vrstvu developovaný skúsenou českou spoločnosťou FINEP, či luxusný projekt Parkville na Kolibe developovaný spoločnosťou ORCO Property Group. V segmente nákupných centier banka financovala development nákupného centra v Nitre pod názvom Centro Nitra developovaný spoločnosťou Zeon patriacou do skupiny Discovery Group. Na prelome rokov aranžovala financovanie regionálneho nákupno-zábavného centra v Trenčíne pod názvom Laugarício. Tento projekt developovaný spoločnosťou Trenčín Retail Park, a. s., manažovaný CSIA, poskytne ľuďom z Trenčína a jeho okolia v prvej fáze 33-tisíc štvorcových metrov nákupných priestorov a po dokončení druhej fázy to bude takmer 44-tisíc štvorcových metrov, čo nebolo v regiónoch doposiaľ bežným developmentom a každá banka veľmi opatrne zvažuje financovanie takýchto veľkých projektov v regiónoch. Z nových rezidenčných projektov je to financovanie projektu v Záhorskej Bystrici Rezidencia Záhorská či Račany Bianco v bratislavskej Rači.
Medzi najväčšie projekty financované Slovenskou sporiteľňou patria Poronda Imobilier (nájomné byty pre automobilku PSA v Zavare), v Bratislave je to Millenium Tower II (pri nákupnom centre Polus City Center), Apollo Business Center na Prievozskej ulici, bytový projekt Koloseo na Tomášikovej ulici, rozšírenie nákupno-zábavného centra Aupark, Aupark Tower, a Astoria Palace na Hodžovom námestí. Tieto posledné tri projekty patria medzi najnovšie, ktoré sporiteľňa financuje.
Tatra banka financovala okrem iného v Bratislave výstavbu administratívneho centra Apollo II na Mlynských Nivách, administratívnych budov CBC Invest I. a II. na Karadžičovej ulici, rekonštrukciu administratívnej budovy Tower 115. Okrem toho tiež výstavbu troch bytových domov so 660 bytmi Tri veže na Bajkalskej ulici, bytový komplex Vienna Gate v bratislavskej Petržalke, ale aj bytový dom Jesenský Vŕšok v Banskej Bystrici. V mestách na celom Slovensku financuje napríklad aj výstavbu predajných priestorov pre BauMax.
Projektové financovanie v Privatbanke je rôzne, nie je špeciálne zamerané. Najväčšie projekty sú z oblastí development pozemkov (Vysoké Tatry, Bratislava a okolie), bytové domy (Bratislava, Košice, Trnava...), polyfunkčné centrá (Košice, Bratislava...) a kultúrne a rekreačné zariadenia (Wellness centrum Patince, Zámek Loučeň pri Prahe, tenisová akadémia v Dunajskej Lužnej).
Dexia banka sa sústredí na projektové financovanie infraštruktúry. Financuje väčšinu projektov v sektore komunálnej energetiky a obnoviteľných zdrojov energie na Slovensku. Do dnešného dňa to je viac ako 80 projektov v hodnote takmer 6 miliárd korún. V poslednom čase to boli napríklad projekty v Trenčíne, Handlovej alebo v Malackách. Ďalším dôležitým sektorom je vodné hospodárstvo, kde Dexia kofinancuje väčšinu projektov s podporou Európskej únie v tomto sektore. Ďalšími dôležitými sektormi pre projektové financovanie v Dexii sú verejná doprava, dopravná infraštruktúra a komunálne projekty (napríklad verejné osvetlenie).
Poštová banka stála za financovaním bytov v bratislavskej Petržalke, či komplexom bytových domov v Sládkovičove. Okrem toho tiež podporuje výstavbu komplexov slúžiacich na oddych a rekreáciu, už dávnejšie pomohla pri financovaní známeho seneckého aquaparku a v súčasnosti sa podieľa na financovaní rekonštrukcie bývalého hotela Hutník v Košiciach.
ČSOB banka sa podieľa na financovaní dvoch najväčších developerských projektov na Slovensku - multifunkčných komplexov Eurovea a River park v Bratislave.
Najvýznamnejšie transakcie v poslednom období zrealizovala UniCredit Bank v sektoroch energetika a automobilový priemysel s využitím špecializovaného know-how v oblasti štruktúrovaného firemného financovania. Nárast úverov v oblasti firemného projektového a akvizičného financovania predstavoval viac ako šesť miliárd korún a v oblasti štruktúrovaného exportného financovania viac ako tri miliardy korún. Historicky má UniCredit významné postavenie v oblasti financovania dopravnej infraštruktúry. Je aranžérom najväčšej úverovej transakcie posledných rokov, keď Národná diaľničná spoločnosť postupne v roku 2005 dostala financie na výstavbu diaľnic a rýchlostných komunikácií vo výške 15 miliárd korún. O rok neskôr banka za rovnakým účelom aranžovala pre túto spoločnosť ešte jeden úver vo výške takmer dvoch miliárd korún.
Nabudúce hlavní analytici v bankách
Istrobanka |
| Bankovníctvu a oblasti fianancií sa začal venovať už po skončení štúdia ekonómie na Viedenskej univerzite. Dnes sa čas a roky strávené v bankovníctve blížia k jubilejnej štyridsiatke. Väčšinu z týchto rokov zasvätil projektovému financovaniu. Svoje skúsenosti v tejto oblasti získaval postupne vo viacerých európskych metropolách. V Istrobanke by chcel zdvojnásobiť portfólio. „Zatiaľ máme dobrý smer aj vietor,“ dodáva. Istrobanka kladie dôraz na zmysel pre zodpovednosť voči potrebám ľudí, ich snom, čo sa týka otázky bývania. Práve vďaka strategickému výberu kvalitných partnerov a vzájomnej spolupráci je Istrobanka tento rok nominovaná za oficiálneho partnera MIMIP Real estate trade fair v Cannes vo Francúzsku. Na svojich kolegoch v tíme oceňuje Christian Mauer ich schopnosť rýchlo sa prispôsobiť zmenám, novinkám, a tiež rýchle pochopenie aj zložitých problémov či situácií. Pozitívne hodnotí aj ich systematický a analytický prístup. „Je to spirit osobnosti, ktorý moji ľudia majú.“ Často chváli, no zároveň aj vyžaduje profesionalitu vždy a za každých okolností. „Osobné problémy musia zostať za dverami banky. Tu sme všetci plne k dispozícii pre klienta a banku. Spokojnosť na strane klienta a úspech v obchodných výsledkoch je meradlom kvality našej práce.“ |
Privatbanka Zuzana Dropčová |
| Je absolventkou Ekonomickej fakulty Univerzity Mateja Bela v Banskej Bystrici, odbor Podnikové financie. V bankovníctve pôsobí na rôznych pozíciách v úverovej oblasti už desať rokov. V Privatbanke pracuje od mája 2003, najskôr ako vedúca obchodného oddelenia, neskôr ako projektová manažérka a vedúca oddelenia analýz so zameraním na projektové financovanie. Ako projektová manažérka je zodpovedná najmä za prípravu projektov korporátneho financovania, z ktorých najväčší podiel predstavuje projektové financovanie v oblasti nehnuteľností a akvizičné financovanie. Jej hlavnou úlohou je nadefinovanie podmienok obchodu, ktoré na jednej strane spĺňajú individuálne predstavy a možnosti klienta, a na druhej strane zabezpečia pre banku primeraný výnos v porovnaní s rizikom projektu a pri splnení všetkých zákonných kritérií. Projektové financovanie je založené na hodnotení výnosnosti a reálnosti projektu a príslušného kolaterálu, ktorý vie klient poskytnúť. Náplňou práce vedúcej oddelenia analýz je zároveň zhodnotenie bonity kolaterálu, vychádzajúcej z jeho trhovej ceny a likvidity. Výsledkom práce projektového manažéra je kompletný návrh na poskytnutie úverového obchodu, na základe ktorého sa pripravuje príslušná zmluvná dokumentácia s klientom. Nemenej dôležitou súčasťou práce projektového manažéra je zabezpečenie komunikácie s klientom v procese tvorby úverového obchodu a následne pri odsúhlasovaní podmienok obchodu a uzatváraní zmluvnej dokumentácie. „Mojou ambíciou je, aby naši klienti boli maximálne spokojní s našou bankou, aby som čo najčastejšie počula od nich slová: ,Ďakujem, som rád, že som vaším klientom‘... pretože, keď sa bude dariť našim klientom, bude sa dariť aj nám.“ V súkromí sa venuje najmä športu (aktívne volejbal, ďalej lyžovanie, tenis, squash, spoločenské tance) a cestovaniu. |
Slovenská sporiteľňa Radoslav Jakab |
| Útvar riadi od apríla 2004. Vyštudoval financie a bankovníctvo na Univerzite Mateja Bela v Banskej Bystrici, paradoxne sa však k bankovníctvu dostal až s niekoľkoročným odstupom. „V polovici deväťdesiatych rokov, keď som končil školu, mi banky pripadali nudné a málo dynamické. Chuť vrátiť sa do bankovníctva som dostal v roku 2001, keď som u vtedajšieho zamestnávateľa spolupracoval s bankármi a zistil som, že už aj v bankách je priestor na kreativitu.“ Na pozíciu account manažéra odboru financovania nehnuteľností Slovenskej sporiteľne prišiel koncom roka 2002 z Tatra banky, kde pracoval ako úverový analytik. Pred pôsobením v bankovníctve pracoval na obchodnom úseku spoločnosti Elkond HHK z Trstenej, neskôr ako obchodný riaditeľ spoločnosti Global Food z Liptovského Mikuláša. V súčasnosti riadi tím 13 ľudí, z ktorých väčšina má v tejto oblasti dlhoročné skúsenosti. „Projektové financovanie nehnuteľností je veľmi dynamicky sa rozvíjajúca oblasť v rámci bankovníctva. Na celom bankovom trhu sa jej venuje okolo 50 ľudí. Našou ambíciou je, aby sa tím financovania nehnuteľností Slovenskej sporiteľne stal už v tomto roku trhovou jednotkou. A, samozrejme, aby aj celá banka bez problémov zvládla sťahovanie do novej budovy ústredia na Tomášikovej ulici v Bratislave,“ hodnotí. |
Slovenská sporiteľňa Silvia Hederová |
| Riadi odbor Špeciálneho financovania, ktoré zahŕňa projektové a obchodné financovanie a transakčné bankovníctvo. Ide napríklad o financovanie akvizícií, fúzií spoločností a projektov na zelenej lúke. Zaoberá sa tiež štruktúrovaním úverov, PPP projektov, projektov verejnej správy, EU spolufinancovaním a syndikovanými úvermi. Hoci podobnú pozíciu v bankách zastávajú zväčša muži, nepovažuje to za svoju nevýhodu. „V mojej pozícii je kľúčové flexibilné myslenie, schopnosť selektovať podstatné priority v menej prehľadných situáciách a dobrý time management. Dlhé roky som hrávala volejbal, vďaka ktorému si viem udržať fyzickú aj psychickú rovnováhu, tešiť sa z víťazstva a z prehry si zobrať ponaučenie,“ vysvetľuje. V Slovenskej sporiteľni pracuje od roku 2003, začínala ako expert na financovanie miest a verejného sektora. Postupne sa začala venovať projektovému a obchodnému financovaniu, po viacerých stážach a účastiach na projektoch v zahraničí sa od januára tohto roka stala riaditeľkou odboru špeciálneho financovania. „Špecifický je každý jeden projekt a jeho štruktúrovanie. Naša konkurenčná výhoda je v postavení a sile banky a Erste skupiny a v skúsených zamestnancoch.“ Silvia Hederová absolvovala Obchodnú fakultu Ekonomickej univerzity v Bratislave. Je spoluzakladateľkou a členkou Riadiaceho výboru Asociácie PPP na Slovensku. „Mojím momentálnym cieľom a dúfam, že aj prínosom, je upevniť zlepšujúcu sa pozíciu banky v oblasti projektového financovania na trhu a byť v strategických projektoch.“ |
Tatra banka Slávka Nagyová |
| Vysokú školu ekonomickú, Obchodnú fakultu, absolvovala popri zamestnaní a po jej ukončení v roku 1995 nastúpila do Tatra banky na Oddelenie obchodného financovania ako jedna z prvej tisícky zamestnancov Tatra banky. Popri škole pracovala štyri roky ako asistentka riaditeľa a finančný referent v súkromnej obchodno-stavebnej spoločnosti. „Vždy som chcela pracovať v bankovníctve a pre banku, ktorá sa bude riadiť a rozhodovať len na základe toho, čo je pre ňu ekonomické, čo v tom čase spĺňala Tatra banka ako prvá súkromná banka na Slovensku,“ odôvodňuje svoje rozhodnutie. Svoju kariéru v Tatra banke začala na referáte faktoringu a forfaitingu, neskôr v apríli 1999 založila referát štruktúrovaného obchodného financovania, kde do roku 2000 pôsobila ako jeho vedúca. Po návrate z materskej dovolenky v roku 2002 nastúpila na Oddelenie projektového financovania. „Rozhodla som sa akceptovať práve túto ponuku, nakoľko som to brala ako výzvu pracovať s klientmi v dynamicky sa rozvíjajúcom trhu s nehnuteľnosťami.“ V polovici roka 2005 ju vymenovali do funkcie vedúcej oddelenia, ktoré financuje tak realitné, ako aj ostatné projekty. Kolektív má v súčasnosti 14 členov a podľa dostupných porovnaní s ostatnými bankami patrí medzi najúspešnejšie. V roku 2006 získala Tatra banka ocenenie prestížneho časopisu Euromoney „Real Estate Awards“ a v roku 2007 získala dve ocenenia od toho istého časopisu a to „The Best Real Estate Commercial Bank in Slovakia“ a „The Best Real Estate Investment Bank in Slovakia“. Je vydatá, s manželom Tomášom má jedného syna Richarda. |
UniCredit Bank vedúci oddelenia Firemného a projektového financovania a Európskeho kompetenčného centra |
| Svoju profesionálnu kariéru začal na akademickej pôde, kde bol vedúcim Katedry bankovníctva Fakulty financií Univerzity Mateja Bela v Banskej Bystrici. Od roku 2003 pôsobí v bankovom sektore. Po nástupe do HVB Bank Slovakia prešiel rôznymi pozíciami na oddelení Veľkých firemných klientov, neskôr na oddelení Projektového a štruktúrovaného financovania. „Za rozhodnutie špecializovať sa práve na bankovníctvo vďačím bývalému prezidentovi Banky Slovakia docentovi Jozefovi Medveďovi, ktorý počas môjho štúdia na Fakulte financií UMB prednášal práve Teóriu financií a Bankovníctvo. Neskôr prišla práve od neho aj prvá ponuka pracovať v banke.“ Štefan Brychta v súčasnosti vedie oddelenie Firemného a projektového financovania a Európske kompetenčné centrum, ktoré je zodpovedné hlavne za projektové, štruktúrované a akvizičné financovanie, syndikované úvery, financovanie verejného sektoru a tiež problematiku fondov Európskej únie a podporných programov Európskej investičnej banky, nemeckej Kreditanstalt für Wiederaufbau, Európskej banky pre obnovu a rozvoj a podobných inštitúcií. Spresňuje, že pre financovanie nehnuteľnosti (real estate) majú v UniCredit Bank samostatné oddelenie. „Osobne kladiem dôraz hlavne na oblasť projektového a akvizičného financovania, ktoré považujem za najzaujímavejšie a z pohľadu výnosov banky aj najatraktívnejšie spôsoby financovania. S rastúcim výnosom, samozrejme, ide vždy ruka v ruke riziko, čo kladie zvýšený dôraz na precízne štruktúrovanie transakcie, rovnako, v porovnaní s bežnými úvermi, ide aj o časovo náročnejší spôsob financovania.“ |
VÚB Pavol Hajdu |
Riaditeľom odboru vo VÚB banke je od 1. novembra 2006. Tejto oblasti sa venuje dlhšie. Od roku 2002 pôsobil v Slovenskej sporiteľni, kde vybudoval a viedol sekciu Projektového financovania vrátane trade finance. Predtým pracoval dva roky v HVB Banke ako Senior Account Manager v divízii Korporátne bankovníctvo, odbor Štruktúrované financovanie. |
Poštová banka Milan Hanic |
V roku 1990 ukončil štúdium na Stavebnej fakulte Slovenskej technickej univerzity v Bratislave a v roku 2000 špecializované štúdium v Ústave súdneho inžinierstva na Žilinskej univerzite. |
Volksbank Georg Revay |
Je absolventom Ekonomickej univerzity vo Viedni, kde študoval podnikovú ekonomiku. Hneď po skončení štúdia začal pôsobiť v oblasti financovania nehnuteľností, a to najskôr vo vtedajšej Creditanstalt (v súčasnosti HVB) a v Erste Bank v oblasti hypotekárneho financovania. |