Podmienky na testovania bánk sú jednotné. Žiadame o hypotéku na nešpecifikovanú nehnuteľnosť, teda takú, ktorú si ešte len plánujeme zaobstarať. Jej hodnota sú rovné dva milióny a do kúpy nechceme investovať žiadne vlastné finančné zdroje. Fixácia hypotekárneho úroku mala byť čo najnižšia. S výnimkou UniCredit banky, kde sa dá vybaviť hypotéka aj bez fixácie, všade bola najnižšia hodnota jeden rok. Dĺžku splácania sme si stanovili na 20 rokov. Vstupné údaje boli rovnaké. Plat 35-tisíc korún. Keďže bol koniec roka, pridali sme doň aj trinásty plat či mesačné odmeny. S oficiálnou pečiatkou všetko vyzeralo reálne. Výstupom mala byť schválená hypotéka, hypotekárny prísľub alebo certifikát.
Treba zľaviť z požiadaviek
Keďže každá banka hodnotí klientov podľa svojich vlastných pravidiel, museli sa zmeniť aj vstupné údaje. Získané čísla preto nie sú ideálne porovnateľné. Je však veľmi pravdepodobné, že klient, ktorý sa rozhodne dať si tu námahu a pri žiadosti o úver porovnáva ponuky viacerých bánk, bude musieť vychádzať z podobných údajov a rozhodovať sa na ich základe. Jediné, čo sme menili, bola dĺžka splácania úveru s cieľom získať požadovanú alebo čo najvyššiu sumu.
Na 20 rokov nie
Od pôvodného zámeru, nesplácať hypotéku dlhšie ako dvadsať rokov, sme museli veľmi rýchlo ustúpiť. Minimálne nám pri našich podmienkach poskytli potrebné peniaze na 25 rokov. Pri väčšine bánk sme sa však dostali až na hranicu 30 rokov. Dôvod? V hodnotení klienta sa od platu odpočítava niekoľko veličín, ktoré sa v jednotlivých bankách líšia. Či už je to životné minimum alebo ďalšie položky. Softvér preto všade počíta s iným čistým príjmom.
V dvoch bankách sme však neuspeli ani s touto splatnosťou a museli sme sa uspokojiť s nižšou sumou úveru, pričom najnižšie sa suma dostala o štvrť milióna pod požadovanú hranicu. Získať peniaze na stopercentné prefinancovanie nehnuteľnosti väčšinou nebol problém, aj keď hypotekárny úver môžu banky poskytovať iba do výšky 70 percent z ceny nehnuteľnosti.
V bankách ochotne navrhli riešenie a nakombinovali hypotekárny a spotrebný úver. Iba v prípade OTP Banky sme sa na financovaní museli podieľať desiatimi percentami. Aby sme dostali dva milióny, žiadanú sumu sme museli zvýšiť.
Všade iný príjem
Aj keď sme sa o úver v každej banke uchádzali s rovnakými vstupnými údajmi, banky ich vnímali rozdielne. Najvýraznejšie rozdiely vznikali pri posudzovaní príjmu klienta. Každá banka na tento účel používa vlastné tlačivo. Rozdiely sú hlavne v období, za ktoré klient musí preukázať svoju mzdu. Najčastejšia dĺžka bola 12 mesiacov. Z deviatich bankových domov poskytujúcich hypotekárny úver ju žiadalo päť. Pritom v jednom prípade bolo treba príjem očistiť od odmien a mimoriadnych platov. Zvyšné banky žiadali príjem za šesť a tri mesiace. Aj preto je veľmi obťažné presne určiť, ktorá banka dáva najlepšiu ponuku.
Etický kódex a reality
Banky sa minulý rok zaviazali, že nebudú poskytovanie hypoték viazať na otvorenie bežného účtu. Potvrdili to podpisom pod Etický kódex. Ochrana spotrebiteľa však v slovenských podmienkach dostala celkom iný rozmer. Väčšina z testovaných finančných domov otvorenie bežného účtu stále vyžadovali. Najčastejším dôvodom bola neschopnosť bankového softvéru stiahnuť si splátku úveru z účtu vedeného v inej banke alebo chýbajúce inštrukcie z vyšších miest. Vo zvyšných bankách, kde otvorenie bežného účtu nebolo potrebné, sa klienta nevzdávajú. Keď si účet otvoríte máte nižší úrok.
Byrokracia
Pri vybavovaní hypotéky bola jedným z problémov byrokracia. Nie zo strany banky ale štátu. Zatiaľ čo zamestnanec potrebuje k hypotéke potvrdenie príjmu od zamestnávateľa a výpisy zo svojho účtu najmenej za posledné tri mesiace, pri podnikateľoch treba papierov viac. Výpis z daňového úradu, zo sociálnej poisťovne a niektorá banka chce aj potvrdenie zo zdravotnej poisťovne. Overuje si tak, či nemáte voči štátu nejaké podlžnosti.
Určite ušetríte čas, keď si potvrdenie z daňového úradu a sociálnej poisťovne, vybavíte vopred. Podnikateľ ho totiž môže žiadať len v mieste platenia daní a odvodov. Zdravotná poisťovňa ho vystaví aj na pobočkách.
V hypotékach sa nevyznám
Pri návštevách bánk sme vystupovali ako klient, ktorý má o hypotékach a financiách iba okrajové vedomosti. Prístupu a ochote zamestnancov vychádzať v ústrety a pomáhať pri riešení problémov sa nedá nič vytýkať. Pre dosiahnutie cieľa však bolo potrebné takmer vždy navštíviť viacero pobočiek tej istej banky. Náhľad zamestnancov na ten istý problém bol často veľmi rozdielny. Skóring klienta ochotne vypracovali na každom mieste. Do pobočky, v ktorej okrem hodnotenia a zoznamu dokumentov, potrebných na podanie žiadosti o hypotéku, poskytli ďalšie užitočné rady, sme sa vrátili aj v druhom kole. Keď sme neboli spokojní, pobočku sme vymenili. Ich výber bol náhodný, do každej sme však šli s množstvom otázok. Na ľudí, s ktorými sme prišili do kontaktu, sme natrafili čisto zhodou okolností.
Komunikácia bola všade príjemná, vždy si ochotne našli čas. Nie vždy sa však dalo riadiť podľa funkcie na vizitke. Hypotekárny špecialista, hypotekárny poradca, osobný bankár, Account Manager. Tituly, od ktorých by ste čakali kompletný servis, nie vždy presne vystihli svojho nositeľa.
Pri rozhovoroch často nezostalo len pri číslach a percentách. Atmosféru väčšinou uvoľnila otázka, kedy začnú ceny nehnuteľností na Slovenskom trhu klesať. Celkový obraz z lákania klienta je preto dobrý. Ako by to dopadlo pri lámaní chleba, či budú dodržané všetky sľúbené podmienky, už nehodnotíme.
Anketa: Ktorú z bankových ponúk si vyberáte
Jana Slachtičová Lauková, hypotekárna špecialistka spoločnosti Hypocentrum
Ak by modelový klient mal čistý mesačný príjem okolo 29 tisíc korún bez výrazných mesačných výdavkov a išlo by o slobodného muža alebo ženu bez záväzkov, zvolili by sme si ponuku VÚB banky. Dôvodom je nízky ukazovateľ RPMN (reálna percentuálna miera nákladovosti), výhodná úroková sadzba a mesačná splátka. Napriek tomu, že úver je na 30 rokov, v tejto banke majú klienti možnosť splatiť každý rok (od druhého roku splácania) 20 percent úveru predčasne a bez poplatku. Takže ak by navyše išlo o klienta, ktorý predpokladá kariérny a platový rast, postupne by z našetrených zdrojov mohol znižovať svoju mesačnú splátku. Samozrejme, takáto možnosť existuje vo viacerých z testovaných bánk. Ako ďalšia voľba by boli vhodné ponuky OTP a Tatra banky. V prípade OTP by však podľa tabuľky hodnota zakladanej nehnuteľnosti musela byť vyššia než dva milióny korún. V oboch bankách by však klient jednorazovo ušetril na súvisiacich poplatkoch a tiež by si zvolil primeranú RPMN.
Informácie však nie sú dostatočné na to, aby sa z nich urobil záver.
Vladimír Dohnal, analytik spoločnosti Symsite Research
Vybral by som si ponuku od Istrobanky. Dôvodom je najnižší úrok.
Pavel Škriniar, časopis Investor
Ani jedna banka neponúkne klientovi úver na 20-ročnú splatnosť. Vyplýva z toho, že klientov príjem nestačí na splácanie úveru a pokrytie základného životného štandardu. Z rozhodovania možno tiež vylúčiť banky, ktoré poskytnú úver nižší ako dva milióny slovenských korún a banky, ktoré neposkytnú úver v cene kupovanej nehnuteľnosti. Stojí za otázku, prečo klient nevolil 30- a viac ročnú splatnosť úveru. Mesačná splátka by predstavovala nižší podiel na mesačnom príjme a umožnila by vytvárať si finančnú rezervu, z ktorej by sa v budúcnosti dali uhrádzať mesačné splátky pri dočasnej strate príjmu, prípadne vo vzdialenej budúcnosti predčasne splatiť celý úver. Argument, že dlhšia splatnosť ide ruka v ruke s vyššou preplatenosťou úveru, sa dá ľahko
vyvrátiť tým, že úspory sa môžu zhodnocovať v podielových fondoch a dosiahnuť zhodnotenie päť až šesť percent ročne je podľa dostupných štatistických údajov reálne. Dlhšia splatnosť znamená zároveň možnosť získať vyšší úver. Podobne by bolo dobré poznať odpoveď na otázku, prečo chce klient čo najnižšiu fixáciu úrokovej sadzby. Kratšia fixácia úrokov síce znamená nižšiu úrokovú sadzbu, no skúsenosti klientov ukazujú, že po skončení fixácie banka zvýši maržu na úrokovej sadzbe a zvýši tým aj mesačnú splátku. V tejto súvislosti by bolo dobré banky porovnať aj podľa sadzobníka poplatkov spojených s predčasným splatením úveru. Prefinancovanie úveru iným úverom môže byť výhodnejšie než zotrvanie v jednom bankovom dome.
V čase rôznych akcií na spracovateľské poplatky alebo šikovným rokovaním s bankou nemusia poplatky hrať dôležitú úlohu. Výber konkrétnej banky vyžaduje viac vstupných informácií.
Kliknutím na tabuľku sa zväčší...
| Prečítajte si aj: |
| Skúsenosti s hľadaním úveru získate iba v teréne Slovenský hypotekárny trh nie je malý. So stavebným boomom rastie aj počet žiadostí o hypotéky. Aj keď sa banky o klientov nemusia báť, predháňajú sa v čo najlepších ponukách. Tie vám dokážu ušiť aj priamo na mieru. My sme prešli všetkých deväť bánk, ktoré u nás poskytujú hypotéky. Dostali sme deväť rôznych hodnotení. Rozhodnutie, ktorá z nich je najlepšia, nechávame na vás. Celý článok >> |
| Prečítajte si aj: |
| Ako si má klient správne vybrať? Keď sa klient rozhodne zobrať si úver na bývanie, dostáva sa do dlhodobého vzťahu s bankou. Zadlženie na niekoľko desiatok rokov by si mal starostlivo zvážiť. Zaváhanie pred podpisom zmluvy ho v budúcnosti môže stať veľmi veľa. Najdôležitejší je úrok Pri hypotéke by sa mal klient pozerať najmä na to, koľko ho požičané peniaze budú stáť. "Pri dlhodobom úvere ako je hypotéka je v zásade dôležitejší úrok, ktorý klient platí dlhé obdobie, než jednorazové poplatky," hovorí analytik spoločnosti Symsite Research Vladimír Dohnál. Úver by mal podľa Jany Šlachtičovej Laukovej z Hypocentra najmä rešpektovať osobnú situáciu, finančné možnosti a vyhliadky do budúcnosti klienta. "Väčšina klientov k nám prichádza s tým, že chcú najnižšiu úrokovú sadzbu a najkratšiu lehotu splácania, aby úver čo najmenej preplatili. Niektorých následne nemilo prekvapí, že svoje očakávania musia prispôsobiť podmienkam ponúkaných úverov," konštatuje Lauková. V komplikovaných prípadoch podľa nej už nejde ani tak o to, aby hypotéka bola čo najvýhodnejšia, ale o to, aby sa vôbec našlo prijateľné riešenie na strane klienta aj banky. Celý článok >> |
| Prečítajte si aj: |
| Ako som si vyberal hypotéku Hodnotenie je skôr pocitové. Nechcem kritizovať bankový dom ako taký. Na ľudí, s ktorými som prišiel do kontaktu, som natrafil čisto zhodou okolností. S bankami sme rokovali korektne, až na to, že úver čerpať nebudem. Vyhráva ten, kto ponúkne najlepšie podmienky. Celý článok >> |
| Prečítajte si aj: |
| Najlepší hypotekárny úver Najlepší hypotekárny úver na našom trhu má podľa hodnotenia spoločnosti Symsite research z novembra minulého roku banka Dexia. Tento produkt dosiahol maximálny počet bodov za zverejňované úroky a poplatky. Najnižšiu priemernú mesačnú splátku v skutočnosti pre reálneho klienta podľa analýzy poskytla OTP Banka, ktorá skončila na druhom mieste kvôli len priemernej úrovni poplatkov. Na treťom mieste sa umiestnil hypotekárny úver od ČSOB, ktorý bol rovnako vo všetkých kritériách nadpriemerný. Jeho relatívnou výhodou je spomedzi sledovaných parametrov je výška poplatkov. |