Riziká a zisky

Ceny nehnuteľností neustále rastú, preto by aj realitné fondy mali dobre zarábať. Takto uvažujú mnohí investori, ktorí plánujú svoje peniaze nechať zhodnocovať práve v realitných fondoch. Aj pri investíciách do realitných fondov však existuje riziko poklesu hodnoty investície.
Prvotné výsledky realitných fondov, ktoré už fungujú, u mnohých ľudí utvrdzujú teóriu o tom, že na realitách možno zbohatnúť. Prvý realitný fond od Investičnej a dôchodkovej zhodnotil investorom ich peniaze za sedem mesiacov fungovania o vyše 25 percent, SPORO realitný fond priniesol za prvý mesiac fungovania výnos 0,2 percenta a Realitný fond Tatra Asset managementu 0,06 percenta.
Len výhody?
O výhodách a vysokých výnosoch presviedčajú potenciálnych investorov aj správcovia fondov. "Európsky trh s nehnuteľnosťami zaznamenáva výrazný boom. Tento trend môžeme pozorovať aj u nás. Každoročne rastie na Slovensku počet rozostavaných bytov, pribúdajú nové kancelárske priestory, príchod investorov zvyšuje dopyt po výrobných kapacitách. Práve toto obdobie je ideálne na príchod realitných fondov. Investori vďaka nim získajú možnosť podieľať sa na výnosoch plynúcich z prosperujúceho trhu s nehnuteľnosťami," povedal predseda predstavenstva a generálny riaditeľ Asset Managementu Slovenskej sporiteľne Roman Vlček. Odhaduje, že investície do realitných fondov by mohli dosiahnuť desať až pätnásť percent z objemu investícií vo všetkých fondoch.
O rizikách realitných fondov však hovorí málokto. Každý totiž vidí len to, že ceny bytov neustále rastú. Realitné fondy však veľkú časť peňazí investujú aj do administratívnych budov. No rast ich cien je v poslednom období oveľa pomalší ako rast cien bytov. Pomaly rastú nielen ceny samotných budov, ale aj nájmy. Trh s administratívnymi budovami začína byť totiž nasýtený. Už o pár rokov môže nastať situácia, že na trhu bude viac administratívnych budov, ako si budú chcieť zákazníci za danú cenu prenajať. Developeri budú teda nútení ísť s cenami dole.
Ceny bytov budú rásť
Ak klesnú ceny nehnuteľností, bude to znamenať, že aj realitné fondy budú tratiť. Ak totiž realitný fond kúpi budovu, ráta s tým, že nájom musí dosahovať istú minimálnu výšku, aby sa mu investícia časom vrátila a priniesla aj zhodnotenie. Ak sa toto nájomné zníži a zároveň klesne cena budovy, fond môže na tom prerobiť. Pretože ak si zráta peniaze, za ktoré budovu kúpil, peniaze, ktoré musel investovať do jej obnovy a prevádzky a porovná ich so sumou, ktorú dostal za prenájom budovy, a sumou, ktorú dostane pri predaji budovy, môže skončiť v strate.
Pri bytoch by podobná situácia nemala nastať. Ročne pribudne okolo 14-tisíc nových bytov, no podľa realitných maklérov len v Bratislave chýba v súčasnosti asi 50-tisíc bytov. Spolu s rastúcou životnou úrovňou sa bude záujem o nové byty stále zvyšovať. Preto nehrozí, že v dohľadnom čase začnú ceny bytov, a teda aj prenájmov, klesať.
Rovnako výnosné by mohli byť investície do hotelov a rezidenčných zariadení. Na Slovensku je ich veľmi málo, a preto je o ne stále veľký záujem. Ich ceny preto budú pravdepodobne v najbližších rokoch rásť.
V Nemecku prepadli
Raz však pravdepodobne bude trh s nehnuteľnosťami nasýtený. Potom začnú mať problémy nielen realitné fondy, ale možno aj viaceré banky, ktoré poskytujú hypotéky. Podobná situácia sa odohráva v súčasnosti v USA. Vlani tu po jedenástich rokoch prvýkrát klesli priemerné ceny domov. Už viac ako 30 bánk od vlaňajšieho decembra oznámilo, že v dôsledku prepadu trhu s nehnuteľnosťami zaznamenali straty alebo úplne skrachovali.
Realitné fondy môžu mať problémy aj vtedy, ak vznikne panika na trhu a investori začnú vo veľkom vyberať svoje peniaze. Keďže fondy majú na účtoch len desať percent z investovaných peňazí, ak si bude chcieť vybrať svoje peniaze viac ľudí, budú musieť začať predávať nehnuteľnosti. To, samozrejme, nejde okamžite a veľká ponuka nehnuteľností na trhu bude tlačiť na pokles ich cien. To znamená, že realitné fondy začnú prerábať.
Vlani sa s takýmito problémami stretli realitné fondy v Nemecku. Koncom roka 2005 zatvorila Deutsche Bank svoj realitný fond, čo investori pochopili ako zlý signál a začali vyberať peniaze z ostatných realitných fondov. Ešte do konca roku 2005 to viedlo k zatvoreniu ďalších dvoch fondov. Následne v januári minulého roku investori z realitných fondov vybrali až 4,2 miliardy eur.