Po páde svetových búrz v r. 2000 a teroristických útokoch na New York v r. 2001 hlavné centrálne banky sveta rapídne znížili úrokové miery s úmyslom zabrániť celosvetovej recesii. Ale zníženie úrokových sadzieb a následná dostupnosť úverov mali za následok to, že prilákali širokú masu ľudí k záujmu o nehnuteľnosti a hlavne o rodinné domy (ďalej len domy) nielen v Spojených štátoch.
Na súčasnej honbe na nehnuteľnosti sa zúčastňujú nielen inštitúcie, ale aj ľudia všetkých generácií, spoločenských vrstiev a táto posadnutosť je viditeľná na všetkých kontinentoch. Takýto synchronizovaný jednostranný záujem, ako je to už z ľudských dejín známe, neveští nič dobré. Nenásytný apetít ľudí hlavne po domoch vyhnal ich ceny do výšok, takže nezaškodí sa pozastaviť a pozrieť sa na štúdie návratnosti investície do domov voči nekorunovanej kráľovnej investícií, a to akciovej burze.
Návratnosť
"Byť akcionárom, t. j. vlastníkom firmy, je vynikajúca investícia. Byť vlastníkom domu je mizerná investícia," hovorí Jack Hough, dlhoročný investor a nájomník bytu. "Preto volím radšej prenájom bytu a vlastníctvo akcií. Hoci mam dostatok peňazí na kúpu domu, prenájmom bohatnem. A budem na prenájme tak dlho, ako to bude len možné."
Akcie firiem prinášajú totiž dlhodobú reálnu návratnosť okolo 7 %. (Reálna návratnosť, t. j. po zohľadnení inflácie, čiže rastu cien všetkého od plechovky piva až po návštevu u ušného lekára. Je jediná, na ktorej nám záleží. Zmysel zväčšovania majetku je vo zvýšení nákupnej sily, a nie čísla na účte.)
A za posledné dve storočia akcie skutočne dôsledne dodržiavali návratnosť 7 %.
Vo svojej knihe Stocks for the long run prof. Jeremy Siegel uvádza 7-percentnú návratnosť akcií počas siedmich dekád končiacich rokom 1870, do r. 1925 to bolo 6,6 percenta a ďalej 6,9 percenta do r. 2004. A aká bola priemerná návratnosť cien domov počas podobne dlhého obdobia? Odpoveď vás asi prekvapí. Je to nula.
Dôvodom pozoruhodnej 7-percentnej reálnej návratnosti akcií rok čo rok je rýchlosť, s akou firmy dokážu zvyšovať svoj zisk. Domy majú vlastnú verziu zisku: nájom. Domy, v ktorých bývajú nájomníci, vytvárajú pre majiteľa skutočný zisk. Domy, v ktorých majitelia bývajú, vytvárajú síce skrytý, ale nemenej reálny zisk a to nájom, ktorý majitelia nemusia platiť každý rok.
Historicky sú ceny domov a nájmov previazané a rastú priemernou výškou inflácie od r. 1900 približne 3 % ročne. Ak si odmyslíme obdobia extrémneho dopytu po domoch, tak ich ceny sa počas dlhých období budú zvyšovať tempom inflácie, čiže sa rovnať ich reálnej nulovej návratnosti. Robert Shiller, ekonóm z univerzity v Yale a autor knihy Irrational Exuberance, ktorý predpovedal kolaps akcií v r. 2000, nedávno obrátil svoju pozornosť k cenám domov.
Zistil, že medzi rokmi 1890 a 2004 by bola reálna návratnosť domov nulová, ak by nebolo dvoch krátkych časových úsekov: prvý hneď po II. svetovej vojne a druhý približne od r. 2000. Ale aj keď zahrnieme tieto periódy, návratnosť domov bola len 0,4 % ročne. (Viac o nich neskôr).
Bežný realitný agent, díler, finančný či hypotekárny poradca predkladajúci svoje argumenty sa, samozrejme, nepozerá na návratnosť od r. 1890. Väčšinou svoje zdôvodnenie skráti na ošúchané klišé typu "splácaním domu si zveľaďujete majetok, zaplať sám sebe prvému alebo nevyhadzujete peniaze von oknom, čiže na nájom." Ak poukazujú na návratnosť, sústreďujú sa len na posledné roky, a tie hovoria o opaku dlhodobého trendu.
Medzi 2. svetovou vojnou a r. 2000 ceny domov predbehli infláciu o 2 % za rok. (Akcie počas toho istého obdobia predbehli infláciu o svojich zvyčajných 7 % za rok). No od roku 2000 domy predbehli infláciu o 6 % za rok. (Zatiaľ čo akcie sotva držali krok s infláciou.) Ako Robert Shiller poukazuje, návratnosť domov sa musí vrátiť späť k historickému trendu, t. j. 3 % ročne. Ak sa to v súčasnosti začína diať, "budeme čeliť mnohým rokom strát", hovorí.
Ako ho oceniť
Zatiaľ čo návratnosť akcií sa odvíja od zvyšovania zisku firiem, návratnosť domov vychádza zo zvyšujúcej sa ceny, a nie zo zvyšovania nájmu. Pomer ceny akcie voči zárobku, tzv. P/E ratio, zostal pomerne stabilný. Dnes je to asi 16, čo je dosť blízko k obom priemerom, a to 17 v r. 1940 a 130-ročnému priemeru okolo 15.
Ale pri domoch to tak nie je, ak porovnáme ceny k nájmu. V r. 1940 bola podľa U.S. Census Bureau cena rodinného domu $2,938, zatiaľ čo nájom bol $27 za mesiac, vrátane energií.
To znamená, že pomer ceny domu k ročnému nájmu bol 9. Do roku 2000 tento pomer dosiahol hodnotu 17. V roku 2005 to však už bolo až 20.
Dve dôležité okolnosti mali za následok, prečo ceny domov prudko vzrástli po 2. svetovej vojne.
V prvom prípade vláda zjednodušila možnosti hypotekárnych úverov. Pred založením FHA (Federal Housing Authority) v r. 1934 bolo nevyhnutné zložiť zálohu 40 % z ceny domu, aby ste dostali úver od 5 do 15 rokov. Toto sa zmenilo zavedením poistenia úverov, čo malo za následok zníženie zálohy na 20 % a predĺženie lehoty úveru na 20 rokov. Neskôr sa podmienky uvoľnili ešte viac, úvery sa predĺžili na 30 rokov a záloha sa znížila na 5 %, niekedy u veteránov len na 3 %. Dnes vám agresívne banky často požičajú aj bez zálohy a ešte hradia aj náklady. Stačí vám jednoduchá dokumentácia príjmu, majetku či preukázanie schopnosti splácať.
Výsledkom je, že viac Američanov si môže dovoliť kúpiť dom, môžu si ho dovoliť oveľa väčší a drahší, ako by im to pri predchádzajúcich pravidlách ich príjem umožnil. V súčasnosti až dve tretiny Američanov vlastnia dom v porovnaní so 44 % v r. 1940, aj po zohľadnení, že počet obyvateľstva sa strojnásobil.
V druhom prípade, čo je iróniou, to boli práve akcie, ktorých prepad v r. 2000 pomohol vyhnať ceny domov nahor. Centrálna banka v obave, že pokles akcií bude mať negatívny vplyv na spotrebiteľov, znížila úrokové sadzby zo 6,5 % v r. 2001 na rekordné 1 % v r. 2003. Keďže väčšina zo splátky úveru na 30 rokov sú úroky, mesačné splátky sa zrazu dramaticky znížili a dopyt po domoch explodoval. V niektorých oblastiach krajiny prudký nárast cien domov viedol k priam k panickým nákupom, čo zvýšilo ceny ešte viac.
Zhrnutie
Ak by mala byť návratnosť cien domov najbližších 20 rokov porovnateľná s predchádzajúcimi 20 rokmi, museli by vládne a súkromné finančné inštitúcie uvoľniť dostupnosť hypoték ešte viac ako doteraz. Ale nárast bankrotov a súdnych exekúcií v súčasnosti poukazuje na to, že je to málo pravdepodobné. Skôr sa dá predpokladať, že reálna návratnosť bude negatívna počas nasledujúcich dvoch dekád, ale popritom ceny domov nemusia nevyhnutne klesnúť. Od roku 1963 klesli len dvakrát oproti osemnástim prípadom, keď návratnosť akcií bola negatívna. Dôvodom je, že vlastníci väčšinou vyčkávajú a nepredávajú dom, pokiaľ je trh slabý. Keď sa však ceny domov nehýbu, produkujú negatívnu návratnosť kvôli vkrádajúcej sa inflácii. Podľa kalkulácií denníka The Economist z leta 2005, ceny domov by museli ostať rovnaké počas najbližších 12 rokov s ročnou infláciou 2,5 %, aby pomer cien k nájmu spadol z hodnôt roku 2005 späť k priemeru medzi rokmi 1975 až 2000.
Takže zrátané a podčiarknuté: Akcie teraz stoja 16-násobok zisku (P/E) a prinášajú 7-ročnú ročnú návratnosť po odrátaní inflácie. Rodinné domy dnes stoja 19-násobok ich "zisku" a dlhodobo prinášajú nulovú návratnosť voči inflácii. A vyzerá to tak, že návratnosť bude dokonca ešte nižšia v najbližšom čase.
Výhrady
Áno, v "akciách" sa nedá bývať. Ale tí nájomníci, ktorí investujú, nevyhadzujú peniaze von oknom. Nájom je cenou za vlastníctvo akcií, pretože peniaze by ste ináč minuli na kúpu domu. Dom má tiež náklady: dane, poistenie a údržbu. Nájom nás stoji približne 5 % z ceny domu, ak použijeme pomer jeho ceny k nájmu 19. Nepredvídané výdavky na dom často vyjdú okolo 2 % ročne. Teda, ak máte $300 000 a výber medzi kúpou domu alebo akciami, zaplatíte asi $6 000 za rok za nepredvídané výdavky, ak kúpite dom, alebo $15 000 za rok ($1 250 mesačne) za nájom, ak si kúpite akcie. Akcie vám však prinesú návratnosť $21 000 ročne po odrátaní inflácie, zatiaľ čo dom vám neprinesie nič.
(Ak máte nižší nájom a pritom bývate v lepšej štvrti, kde sú ceny domov vyššie, čísla vychádzajú ešte lepšie.)
Treba si tiež uvedomiť, že domy aj akcie majú pri zmene majiteľa poplatky. Majitelia domu platia zhruba 1 % pri kúpe a asi 6-percentnú províziu pri predaji. Pri kúpe aj pri predaji akcií sú dnes poplatky asi $10, čo je takmer zanedbateľné.
Mnohí ľudia neveria, že domy majú nulovú návratnosť, pretože nedávno zarobili na nich veľké peniaze. Väčšinou sa však odvolávajú na hrubú návratnosť počas krátkeho obdobia, ktorá je kombinovaná s nižším štandardom pri úveroch s ultra nízkymi úrokovými sadzbami. "Som naozaj presvedčený, že najbližších 20 rokov rodinné domy budú mať nulovú alebo ešte menšiu návratnosť, ak zohľadníme infláciu a že akcie nám prinesú svojich zvyčajných 7 %. Jedného dňa si dom pravdepodobne kúpim, ale čím dlhšie to budem odkladať, tým viac dostanem z akcií, ktoré držím. Mám 34, doma priateľku a akvárium. Dúfam, že budem na prenájme aspoň ďalších 10 rokov. Ak by prišli deti, tak sa presťahujeme do väčšieho, aby mali kde pobehovať. Ale pravdepodobne to bude takisto prenájom," hovorí Jack Hough pre SmartMoney.
Zdroj SmartMoney