Sekuritizované hypotéky
Rozvoj rôznych typov sekuritizovaných hypoték mal v posledných rokoch veľký vplyv na hypotekárny trh a na proces hypotekárneho požičiavania. Tieto nové nástroje urobili hypotekárne cenné papiere viac konkurenčnými oproti vládnym cenným papierom a akciám a obligáciám korporácií, čo umožnilo mnohým hypotekárnym veriteľom preniknúť na národné a medzinárodné kapitálové trhy na získanie potrebného kapitálu. Taktiež umožnili investorom rýchlejšie sa zbaviť starých hypoték s nízkymi výnosmi, aby si tak vytvorili priestor na výnosnejšie investície.
Negatívnym javom týchto nových finančných nástrojov je, že zvýšili citlivosť hypotekárnych úrokových sadzieb na meniace sa podmienky na národných a medzinárodných trhoch. Úrokové sadzby pre domové hypotéky sú v súčasnosti omnoho nestabilnejšie, pričom u nich dochádza k výrazným zmenám skôr v priebehu jedného dňa než počas týždňov a mesiacov. Trh s domovými hypotékami sa rozšíril geograficky, pričom cenou za tento fakt sú horšie prognózovateľné úrokové sadzby pôžičiek a dostupnosť úverov pre kupcov domov.
Hypotéka s pevnou úrokovou sadzbou (FRM)
Dohodnutá úroková sadzba je dohodnutá vo chvíli, keď je hypotekárna pôžička poskytnutá a nemení sa po dobu životnosti pôžičky. Doba splatnosti a výška mesačných splátok pri takýchto hypotékach je zvyčajne tiež pevná.
Hypotéka s variabilnou úrokovou sadzbou (VRM)
Dohodnutá úroková sadzba špecifikovaná v hypotekárnej pôžičke je určená v závislosti na inej úrokovej sadzbe, ktorá je citlivá na súčasnú ponuku a dopyt na voľnom trhu. Výsledkom vyšších úrokových sadzieb sú obvykle vyššie mesačné splátky hypotéky.
Upraviteľné hypotekárne nástroje (AMI)
Zmeny v úrokovej sadzbe odpovedajúce hypotekárnej pôžičke môžu byť prenesené na dlžníka prostredníctvom meniacej sa veľkosti istiny, doby splatnosti pôžičky, výšky mesačných splátok alebo rôznymi kombináciami zmien týchto úverových charakteristík.
Konvertibilné hypotekárne nástroje (CMI)
Tieto domové hypotekárne pôžičky s variabilnou úrokovou sadzbou umožňujú dlžníkovi previesť pôžičku na hypotéku s pevným úrokom (FRM) v prípade, že úrokové sadzby sa pre neho stávajú priaznivými.
Hypotéka s postupne zvyšovanými splátkami (GPM)
Výška splátok vyžadovaná pri tomto hypotekárnom kontrakte je zo začiatku nižšia než výška splátok požadovaná pri porovnateľných hypotékach s pevnou úrokovou sadzbou, ale zvyšuje sa v čase s infláciou, výškou príjmu dlžníka alebo v závislosti na niektorých iných indexoch.
Kanadská rolovaná hypotéka (CRM)
Táto hypotekárna pôžička má oveľa kratšiu dobu splatnosti než konvenčné hypotéky s pevnou dobou splatnosti a zvyčajne od vypožičiavateľa vyžaduje, aby prehodnotil a refinancoval tento úver ku dňu jeho splatnosti.
Hypotéka s prehodnotiteľným úrokom (RRM)
Pri tejto dlhodobej hypotekárnej pôžičke je výška úrokovej sadzby stanovená na kratšie obdobie, než je doba splatnosti hypotéky a musí byť pravidelne prehodnocovaná po vzájomnej dohode medzi dlžníkom a veriteľom.
Hypotéka s odloženým úrokom (DIM)
Táto hypotekárna pôžička má úrokové sadzby, ktoré sú obvykle nižšie než úrokové sadzby pri konvenčných hypotékach s pevnou úrokovou sadzbou, avšak niekedy k neskoršiemu dátumu musí dlžník uhradiť veriteľovi akumulovaný úrok, ktorý mu predtým nezaplatil.
Hypotéka s prispôsobivým platením (FPM)
Dlžník spláca prvých 5 rokov iba úroky z hypotekárnej pôžičky. Nasledujúce splátky musia byť však dostatočne vysoké, aby v plnej miere amortizovali úrok.
Hypotéka so zdieľaným ocenením (SAM)
Dlžník súhlasí s tým, že poskytne veriteľovi určitú časť zo zisku z predaja majetku, na ktorý je poskytnutá hypotéka za to, že mu veriteľ poskytne nižšiu dohodnutú úrokovú sadzbu a nižšie mesačné splátky.
Obrátená anuitná hypotéka (RAM)
Ide o nástroj určený na získavanie peňazí formou pôžičky proti existujúcemu domu alebo inej stavbe (zvyčajne ide o majetok, pri ktorom bola splatená pôvodná hypotekárna pôžička). Vypožičiavateľ dostáva pevnú ročnú platbu odvodenú od hodnoty majetku, na ktorý je poskytnutá táto hypotéka.
Druhotné hypotéky
Stúpajúce ceny nových domov a vysoké úrokové sadzby hypoték v minulých rokoch často potláčali dopyt po jednogeneračných domoch. Vlastníci domov a majitelia realitných spoločností hľadali nové techniky, tzv. kreatívne financovanie, aby jednogeneračné domy boli dostupné aj pre priemerného kupca.
Jednou z najpopulárnejších techník takéhoto financovania sú druhotné, resp. podriadené hypotéky. Druhotná hypotéka predstavuje nárok voči nehnuteľnosti, ktorý je podriadený prvotnému hypotekárnemu nároku a obvykle je splatný v mesačných splátkach. Jeho doba splatnosti je oveľa kratšia než doba splatnosti prvotných hypotekárnych pôžičiek, ktorá sa pohybuje od 5 -- 10 rokov. Nakoľko držiteľ druhotnej hypotéky má podriadený nárok, úroková sadzba je obvykle vyššia ako pri prvotnej hypotekárnej pôžičke.
Historicky sú druhotné hypotéky využívané vlastníkmi domov pre prípad dodatočných majetkových investícií do domov, aby tak zaplatili modernizáciu.
Posledné trendy v oblasti bývania v USA
V posledných desaťročiach stavali v USA ročne asi milión tzv. mobilných domov. Sú to ľahké konštrukcie, ktoré sú zmontovateľné a taktiež demontovateľné za týždeň. Celý dom, minimálne s dvoma garážami (podmienka povolenia výstavby v USA) sa spolu s vnútorným vybavením prevezie špeciálnym trajektom tam, kde jeho majiteľ dostal prácu. Na tento účel majú obce v rámci zastavovacích plánov vymedzené pozemky. Veľké mesto produkuje a zamestnáva samo seba. Kto by býval v takomto meste, ak sa odtiaľ stiahne priemysel. Je to charakteristické pre americké mestá, kde sa byty takto stávajú nepredajnými a nestoja ani dolár.
Treba zdôrazniť, že v USA nevyznávajú stabilné zamestnanie, ale stabilný počet pracovných miest. Vzhľadom na dobrú politiku v oblasti mobility pracovných síl, podporovanej práve prijateľnou cenou bývania a systémom realitných kancelárií rozmiestnených po celej krajine, boli prakticky vylúčené problémy súvisiace so zmenou zamestnania. Cenové relácie bytov zodpovedajú priemernému platu mladej rodiny do 30 rokov pri nízkom koeficiente zamestnanosti žien.
V priebehu 20. storočia boli v Spojených štátoch amerických vytvorené také legislatívne predpoklady, finančné mechanizmy a inštitucionálna štruktúra, ktoré poskytli možnosť väčšej polovici obyvateľstva stať sa vlastníkmi bytov a rodinných domov. Tento výsledok bol dosiahnutý vďaka tomu, že vláda USA vytvorila mechanizmy, na základe ktorých sa investície do bývania stali zaujímavé pre mnohých amerických investorov, čo následne viedlo k rozvoju výstavby obytných a rodinných domov.
StoryEditor