Podľa odhadov britského časopisu The Ecomist vzrástli ceny nehnuteľností v priemyselne vyspelých ekonomikách za ostatných päť rokov o 30 miliárd amerických dolárov na vyše 70 miliárd. Nielenže to prekonáva ktorýkoľvek predchádzajúci boom na trhu nehnuteľností, ale tento nárast je väčší ako globálna bublina na akciovom trhu koncom 90. rokov, či americká akciová bublina na konci 20. rokov. Inými slovami, ide o najväčšiu bublinu v histórii, tvrdí Economist.
Ceny rastú po celom svete
Tento boom je najväčší nielen čo sa týka nárastu cien, ale aj krajín doň zapojených. Za posledné dva roky narastali ceny o viac ako 10 percent asi v polovici z popredných svetových ekonomík.
Patria sem Spojené štáty americké, Španielsko, Francúzsko, Nový Zéland, Dánsko a vysoké ceny nehnuteľností sú aj v Írsku. Najsilnejší nárast pritom zaznamenala Južná Afrika. Naopak, v Austrálii sa rast cien v minulom roku značne spomalil. Spomalený nárast zaznamenali aj Veľká Británia a Írsko.
Od roku 1997 rástli ceny nehnuteľností v reálnom vyjadrení (očistenom od inflácie) vo väčšine krajín výraznejšie ako kedykoľvek predtým (opačným príkladom je iba Japonsko a Nemecko, kde ceny klesli). Podľa výpočtov Economistu sú ceny na rekordných úrovniach v USA, Veľkej Británii, na Novom Zélande, vo Francúzsku, v Španielsku, Holandsku, Írsku a Belgicku.
Prečo sa bublina nafukuje
K svetovému boomu cien nehnuteľností prispeli najmä dva faktory: historicky nízke úrokové sadzby znamenajú, že si ľudia mohli výhodnejšie požičať peniaze a kúpiť nehnuteľnosť a po prasknutí bubliny na akciovom trhu stratili investori dôveru v trh s cennými papiermi a obrátili svoju pozornosť na atraktívne nehnuteľnosti.
Najlepším dôkazom toho, že ceny vo viacerých krajinách sú nadhodnotené, je vzťah medzi cenou nehnuteľnosti a prenájmu z tejto nehnuteľnosti. Podobne ako cena akcie by mala zodpovedať jej budúcim dividendám, aj cena nehnuteľnosti by mala odrážať budúce výnosy z jej vlastníctva, či už v podobe príjmu z nájomného alebo úspor z nájomného, ak ju obýva samotný vlastník. Ceny nehnuteľností sú zároveň na rekordných úrovniach aj vo vzťahu k príjmom obyvateľstva.
Tento pomer ceny k budúcim výnosom je v USA 35 percent nad priemerom z rokov 1975 - 2000. Dokonca o 50 a viac percent je to vo Veľkej Británii, v Austrálii a Španielsku. Aby sa podiel ceny nájmu dostal späť na prijateľnú úroveň, musia buď klesnúť ceny nehnuteľností alebo výrazne vzrásť nájomné. Pri predchádzajúcich zvýšeniach cien nehnuteľností sa korekcia udiala pomocou inflácie, ktorá tlačila nahor nájomné aj príjmy obyvateľstva. Pri dnešných, podstatne nižších úrovniach inflácie by tento proces mohol trvať aj viac ako desaťročie (pri nezmenených cenách). Je teda pravdepodobnejšie, že začnú klesať ceny, domnievajú sa analytici.
Na rastúce ceny v Spojených štátoch začala upozorňovať aj Federálna rezervná banka. Podľa údajov Národnej asociácie realitných kancelárií bolo 23 percent nehnuteľností v USA kúpených ako investícia, nie teda s úmyslom ju reálne obývať, a ďalších 13 percent ako druhý dom. Investori sú pripravení prenajať domy aj so stratou, ale v očakávaní rastu cien - typická definícia finančnej bubliny. Navyše stúpa počet nákupov na úver. Dlžníci očakávajú, že budú môcť svoje nehnuteľnosti v budúcnosti predať za výhodnejších podmienok. Aj napriek rapídnemu rastu cien sa väčšina ekonómov skôr domnieva, že klesnú, nie však skolabujú. Na rozdiel od akcií sú ceny nehnuteľností odolnejšie na šoky. Ľudia musia niekde žiť a kým si ich majitelia môžu dovoliť splácať hypotéku, budú si držať svoje pozície a očakávať zlepšenie podmienok. Inak to bude, ak v prípade relokácií aktív či straty zamestnania budú nútení dom predať aj pri nižšej cene.
Môžeme zhrnúť, že pokles nominálnych cien nehnuteľností je dnes pravdepodobnejší ako pri predchádzajúcich boomoch z troch dôvodov: ceny nehnuteľností sú výraznejšie nadhodnotené, inflácia je podstatne nižšia a veľa ľudí si kupuje nehnuteľnosti ako investíciu.
Následky možného kolapsu
Trh s nehnuteľnosťami hrá najmä v americkej ekonomike takú dôležitú úlohu, že jeho kolaps by mal niekoľko vážnych následkov. Počas ostatných štyroch rokov sa spotrebiteľské výdavky a bytová výstavba podieľali na celkovom raste HDP až 90 percentami. A viac ako dve tretiny nových pracovných miest od roku 2001 bolo vytvorených v príbuzných sektoroch ako stavebníctvo, reality či hypotekárne maklérstvo.
Medzinárodný menový fond (MMF) vypracoval štúdiu, ako môže kolaps cien ohroziť národné ekonomiky. Na základe analýzy cien nehnuteľností v 14 krajinách medzi rokmi 1970 - 2001 uvádza 20 príkladov, keď ceny klesli v priemere takmer o 30 percent. Až na jednu výnimku mali všetky za následok recesiu, keď HDP kleslo za nasledujúce tri roky o osem percent oproti predchádzajúcim úrovniam.
Odstrašujúci príklad Japonska
Najhrozivejším príkladom spľasnutia bubliny na trhu s nehnuteľnosťami je Japonsko. Práve nehnuteľnosti boli na začiatku 90. rokov dôvodom najväčšieho kolapsu ekonomiky v jej histórii, z ktorého sa krajina dodnes nespamätala. Ceny nehnuteľností tam klesajú nepretržite už 14 rokov a od svojho vrcholu v roku 1991 sú nižšie o 40 percent. Zaujímavým porovnaním je, že počas dekády pred rokom 1991 rástli ceny nehnuteľností v Japonsku pomalšie ako je aktuálny rast vo väčšine krajín v súčasnosti zažívajúcich boom. Nie je zrejme zhodou okolností, že Japonsko a Nemecko - dve krajiny, kde ceny nehnuteľností za ostatné desaťročie klesli - mali najslabší rast spotrebiteľských výdavkov zo všetkých priemyselne vyspelých ekonomík.
| Zmena cien nehnuteľností (v %, oproti predchádzajúcemu roku) | |||
| 1Q 2005 | 1Q 2004 | 1997-2005 | |
| Južná Afrika | 23,6 | 28,1 |
244 |
| Hong Kong | 19,0 | 17,4 |
-43 |
| Španielsko | 15,5 | 17,2 |
145 |
| Francúzsko | 15,0 | 14,7 |
87 |
| Nový Zéland | 12,5 | 23,3 |
66 |
| USA | 12,5 | 8,4 |
73 |
| Dánsko | 11,3 | 6,0 |
58 |
| Švédsko | 10,0 | 7,7 |
84 |
| Čína | 9,8 | 7,7 |
n/a |
| Taliansko | 9,7 | 10,8 |
69 |
| Belgicko | 9,4 | 8,8 |
71 |
| Írsko | 6,5 | 13,2 |
192 |
| Veľká Británia | 5,5 | 16,9 |
154 |
| Kanada | 5,2 | 5,7 |
47 |
| Singapúr | 2,0 | -1,5 |
n/a |
| Holandsko | 1,9 | 5,5 |
76 |
| Švajčiarsko | 1,0 | 3,4 |
12 |
| Austrália | 0,4 | 17,9 |
114 |
| Nemecko | -1,3 | -0,8 |
-0,2 |
| Japonsko | -5,4 | -6,4 |
-28 |
| Zdroj: Economist | |||