Ak chce človek kúpiť nehnuteľnosť či stavať, na čo by si mal odpovedať skôr, ako vstúpi do banky alebo stavebnej sporiteľne so žiadosťou o úver?
-- Myslím si, že človek by sa mal začať zamýšľať nad bývaním s predstihom. Aspoň dva -- tri roky predtým, ako naozaj bude kupovať nehnuteľnosť. Platí to najmä pre mladých ľudí, ktorí si už počas štúdia chodia zarobiť napríklad do zahraničia. Nejaké peniaze by si mali odložiť. Veľký rozdiel je v tom, či otázku bývania rieši niekto, kto nemá našetrenú ani korunu, alebo človek, ktorý si našetril aspoň 200- alebo 300-tisíc. S tým sa dá už niečo urobiť. Ak má niekto našetrených tristotisíc, cez stavebné sporenie sa dá z toho urobiť dvojnásobok a môže si zobrať aj hypotéku na 1,2 milióna korún. Dokonca mám skúsenosť, že je lepšie, keď máte o niečo nižší príjem, ale máte nejaké úspory, ako keď máte vysoký príjem a na konte nulu.
Prečo?
-- Hodnotiace modely dávajú pomerne veľký počet bodov za to, že človek má dosť peňazí z vlastných zdrojov.
Hodnotiace modely bánk aj stavebných sporiteľní?
-- Nie. Stavebné sporiteľne na to neprihliadajú. Sporiteľ tam má cieľovú sumu a sporiteľne pozerajú iba na príjem. Pri hypotéke hodnotiaci model pozerá na rozdiel medzi kúpno-predajnou cenou a výškou úveru. Z rozdielu sa potom vypočíta výška vlastných zdrojov klienta. Čím je vyššia, tým mu hodnotiaci model priradí viac bodov a tým dostane lepšiu úrokovú sadzbu. To znamená, že vôbec nejde len o to, či splní podmienky, aby dostal hypotéku.
Kto má na to, aby mohol získať hypotéku napríklad pri miliónovom hypoúvere?
-- Jedna vec je, ako človek prejde hodnotiacim modelom. Druhá vec je tá, aké má skutočné životné náklady. Ak má minimálne náklady a prejde hodnotiacim modelom, môže si ju zobrať, aj keď to bude len tak-tak. Ak má však vyššie povinné náklady, to znamená, že musí ešte niekde platiť, nemal by si brať hypotéku v takej výške. Skôr alebo neskôr sa môže dostať do platobnej neschopnosti.
Je lepšie si najskôr vyhliadnuť nehnuteľnosť alebo najprv zistiť, ako by sa to dalo prefinancovať?
-- Je veľmi dobré, ak má klient stavebné sporenie. Po dvoch -- troch rokoch si môže našetriť potrebnú sumu a získa nárok na riadny stavebný úver. Potom si môže vybaviť stavebný úver, pričom dostane 80 percent z cieľovej sumy bez toho, aby vydokladoval ich použitie. Vydokladuje iba príjem, prípadne ručiteľa. Potom si už môže hľadať byt, keďže v rukách má peniaze na zloženie zálohy. Ak sa s predávajúcim dohodne, spíše zmluvu o budúcej kúpnej zmluve, s ktorou už môže žiadať o riadnu hypotéku.
Stále spomínate kombináciu stavebného sporenia a hypotéky. Znamená to, že sa neoplatí prefinancovať kúpu nehnuteľnosti len pomocou hypotéky?
-- Ak má niekto dostatočnú výšku vlastných zdrojov, môže to riešiť len cez hypotekárny úver. Na druhej strane je pravda, že stavebné sporenie je stále lacnejšie ako hypotéka. Dôležité však je, aby si klient zobral riadny stavebný úver a nie medziúver. Najlepšie úrokové sadzby na hypotékach začínajú dnes od 4,5 percenta a vyššie, úroky na stavebné sporenie od 2,9 percenta. Aj keď sme robili prepočty pri rovnakom období splatnosti, stavebné sporenie vyšlo lacnejšie ako hypotéka. Dokonca aj keď bol klient nejaký čas v medziúverovej fáze. Ak klient financuje kúpu nehnuteľnosti iba cez stavebné sporenie, môže na tom v porovnaní s hypotekárnym úverom ušetriť. V prípade, že vydokladuje pomerne veľkú časť prostriedkov z vlastných zdrojov, o to lepší rating má pri hypotéke a o to nižšiu úrokovú sadzbu získa. Takže kombinácie sa vyplácajú.
Ak hovoríme o hypotekárnom úvere, podľa čoho si vybrať tú správnu banku?
-- Optimálne je pozrieť sa na dve -- tri banky. Napríklad na základe údajov zverejnených na internete. Banky, ktoré vychádzajú pre klienta najlacnejšie, by mal navštíviť a nechať si tam urobiť hodnotiaci model. Nedá sa univerzálne povedať, ktorá banka bude pre koho najlepšia. Každá má iný hodnotiaci model. Niektorá banka prihliada viac, napríklad, na to, či je klient slobodný, iná viac na to, aký ma príjem, alebo koľko má vlastných zdrojov. Aj pri rovnakej nehnuteľnosti a trochu rozdielnych parametroch môžu dvaja ľudia získať lepší úrok v rozdielnych bankách. Treba si prejsť niekoľko bánk a zistiť, ktorá môže ponúknuť najnižšiu úrokovú sadzbu. Podľa našich skúseností sa individuálne dá niekedy dohodnúť aj nižšia úroková sadzba.
Do akej miery by mali pri výbere hypotéky zohrávať úlohu poplatky?
-- Veľa poplatkov bánk je skrytých, ktoré si klient ani neuvedomuje. Príkladom sú poplatky za vedenie úverového účtu. Klient zaplatí prvý poplatok za spracovanie žiadosti a uvoľnenie úveru. Pohybuje sa okolo dvoch až troch tisíc korún. Potom zaplatí poplatok za uvoľnenie peňazí. Ide o 0,2 až 0,8 percenta z výšky úveru. Pri vyššej hypotéke už klient tento rozdiel pocíti. Na druhej strane si treba veľmi dobre prerátať, či sa mu tento poplatok nevráti napríklad prostredníctvom nižšej úrokovej sadzby. Ak zaplatím 0,2-percentný poplatok a budem mať úrokovú sadzbu 6,5 percenta, radšej pôjdem do banky, kde zaplatím 0,8-percentný poplatok s úrokovou sadzbou 5 percent.
Banky ponúkajú viacero úrokových sadzieb. Je lepšia fixná alebo variabilná?
-- Variabilná úroková sa mení v závislosti od toho, aký je vývoj úrokových sadzieb na trhu. Klientovi sa môže zmeniť aj niekoľkokrát za rok. Na trhu sú v súčasnosti už štyri druhy fixných sadzieb -- na jeden rok, päť rokov, desať a pätnásť rokov. Osobne klientom odporúčam fixný úrok na jeden rok. Vo väčšine bánk sú pevné úrokové sadzby na jeden rok nižšie, ako pri viazanosti na dlhšie obdobie. Treba si však uvedomiť, že hypotéka sa neberie na päť rokov, ale na desať až dvadsať rokov. Môže sa stať, že ak má niekto fixnú úrokovú sadzbu na jeden rok, najbližších päť rokov mu sadzba bude možno klesať, ale potom sa môže zvyšovať.
Čo to znamená pre klienta v praxi? O rok musí prísť znova do banky, aby podpísal dodatok k zmluve?
-- Áno. Banka sa mu presne o rok ozve s tým, že sa zmenila situácia na trhu. Klient dostane novú úrokovú sadzbu.
Banky zvyknú pri úrokových sadzbách uvádzať vždy "od", čo vyzerá dobre. Koľko by si však priemerný klient mal k tejto sadzbe prirátať?
-- V súčasnosti získa priemerný klient hypotéku za 5,5 percenta a viac. Väčšinou už môže počítať so šiestimi percentami. Vždy treba pozerať skôr na stred úrokového intervalu. Často tie najnižšie úrokové sadzby nezíska nikto. To by musel žiadať o úver niekto, kto má veľmi vysoký príjem a sám by mohol prefinancovať polovicu investičného zámeru.
Akú dobu splatnosti by si mal klient zvoliť?
-- Klientom skôr radím, aby si zvolili skôr dlhšiu dobu splatnosti.
Koľko?
-- Zhruba dvadsať rokov. Je zaujímavé, že ak si dá klient dobu splatnosti napríklad 30 rokov, dostane horšiu úrokovú sadzbu a viac preplatí úver. Často ani neprejde hodnotiacim modelom, aj keby pri 20-ročnej splatnosti prešiel. Ľuďom teda skôr odporúčam tých dvadsať rokov s tým, že im odporučím aj nejaký sporivý produkt, ktorý im pomôže vytvárať si finančnú rezervu. Z tohto produktu budú potom vedieť o nejakých 10 až 15 rokov hypotéku splatiť predčasne.
Človek nikdy nevie, či o pár rokov nestratí zamestnanie a nebude mať problém splácať hypotéku. Dá sa tomu predísť už vopred?
-- Sú dva spôsoby, ako na to. Človek si splácanie hypotéky natiahne na dlhšie obdobie, ako chce reálne splácať a vytvára si finančnú rezervu. Z nej by mohol splácať hypotéku, kým si nenájde zamestnanie. Po piatich až šiestich rokoch je finančná rezerva dostatočne veľká na to, aby vykryla splátky možno aj na jeden rok. Klient si však stavebný alebo hypotekárny úver môže poistiť. Môže mať poistenú smrť, trvalé následky úrazu, trvalú invaliditu či dlhodobú práceneschopnosť.
Je dobré, ak si klient zníži istinu úveru nejakou mimoriadnou splátkou?
-- V súčasnosti sú už na trhu hypotéky, pri ktorých klient môže každý rok predčasne splatiť zhruba desať percent pôžičky. Klient má opäť dve možnosti. Dostane v práci, napríklad, trinásty plat a môže ním znížiť výšku istiny a tým aj ďalšie splátky. Druhá možnosť je, že peniaze nepoužije na zníženie istiny úveru, ale ich zainvestuje s tým, aby celú hypotéku splatil jednorazovo, napríklad o desať rokov.
Čo je výhodnejšie?
-- Vychádza to z pomerne jednoduchej logiky. Ak bude mať klient v banke úrokovú sadzbu úveru napríklad päť percent, je lepšie, keď pri desaťročnom horizonte peniaze investuje. Je veľká pravdepodobnosť, že zarobí viac ako tých päť percent. Napríklad v podielových fondoch. Ak by dosiahol za desať rokov priemerný ročný výnos len sedem percent, každý rok už bude dve percentá v pluse oproti tomu, akoby splatil istinu úveru. Ich efektivita je tak väčšia.
Oplatí sa vôbec splatiť úver predčasne? Banky si za to účtujú sankcie.
-- Nie vždy. V niektorých bankách platí, že ak klient splatí predčasne úver po konci doby fixácie úrokovej sadzby, môže ho splatiť bezplatne bez sankcie. Druhá vec je, či sa to oplatí alebo neoplatí. Myslím si však, že vždy je dobré, ak klient má tú možnosť. Dnes je veľmi ťažké povedať, či napríklad o desať rokov bude mať taký príjem, že mu splátky úveru nebudú robiť žiadny problém a radšej našetrené peniaze použije na niečo iné. Ale tú možnosť bude mať stále, a keď bude chcieť, splatí úver predčasne.
Každého pri úvere zaujíma, aký mu dá banka úrok, mesačné splátky, koľko minie na poplatkoch. Treba sa vopred pýtať aj na to, či sa dá úver splatiť predčasne alebo, čo ak sa dostanete do platobnej neschopnosti?
-- Čo sa týka platobnej neschopnosti, človek sa na ňu vie pripraviť. Ďalšia vec, ktorú radím klientom je, aby si popri úvere vytvorili produkt, na ktorý nesiahnu, keď budú kupovať nehnuteľnosť. Zo skúseností viem, že ak človek kupuje byt, peniaze "zoškrabe" zo všetkých svojich úspor. A nezostane mu vôbec nič. Do hypotéky ide s nulovou rezervou.
A odklad splátok?
-- Je dobré, ak sa klient na to spýta. Platí však, že ak klient prejaví dostatočný záujem, že chce hypotéku splácať a nechce sa stať neplatičom, banka mu chce vyjsť v ústrety. Zvyčajne mu na pol roka vytvorí individuálny splátkový kalendár. Aj banka sa chce radšej dohodnúť, ako by mala klienta ťahať po exekútoroch.
Mal by si klient zobrať hypotéku z banky, v ktorej má bežný účet, kreditnú kartu, úspory v podielových fondoch a fondoch?
-- Niekedy je pre klienta dobré, ak čerpá hypotéku v banke, kde má účet a niekedy nie. Dobré je to vtedy, ak ide o solventného klienta. Banka sa len pozrie na jeho účet, kde vidí zoznam kreditných položiek a vie, že má dostatočný príjem. Klient vtedy hypotéku získa oveľa ľahšie. Na druhej strane -- ak je to klient, ktorý vychádza s príjmom každý mesiac len veľmi tesne a má na svojom účte veľa trvalých príkazov, banka si pozrie automaticky nielen kreditné, ale aj debetné položky. Nezáleží na tom, či je to iba životné poistenie alebo sporenie, aj tak mu to zaráta do pravidelných mesačných nákladov. Tým mu znižuje priestor na splátku úveru. V domovskej banke mu tak úver nemusia schváliť. Tá vidí klientovi až do žalúdka.
Konkurenciou pre hypotéku je investičný spotrebný úver. Oplatí sa viac?
-- Spotrebný úver sa oplatí tomu, kto bude stavať dom svojpomocne. Taký človek berie materiál často bez faktúr a vie nakupovať lacnejšie. Ak človek stavia dom a nemusí vydokladovať použitie úveru ako pri hypotéke, tak ho dokáže postaviť lacnejšie možno aj o tretinu. Ak má spotrebný úver len o niečo vyššiu úrokovú sadzbu ako hypotéka, oplatí sa mu viac.
Keď hovoríme o stavbe domu, banky majú v ponuke produkt postupné prefinancovanie výstavby. Oplatí sa?
-- Podstatné v tomto prípade je, že ak klient nevyčerpá celú výšku hypotéky, teda je vo fáze postupného čerpania, platí len splátky úroku. Niečo ako medziúver v stavebnom sporení. Ak si teda niekto zoberie dvojmiliónový úver a vyčerpá len jeden a pol milióna, platí banke iba úroky, ak nevyčerpá zvyšného pol milióna. To môže trvať aj trištvrte roka, kým dlžník dom postaví. Z hľadiska preplatenosti je postupné čerpanie o niečo drahšie, ako keď klient čerpá úver naraz v plnej výške.
Už je na trhu aj hypotéka v eurách. Oplatí sa?
-- Ak máte príjem v korunách a kupujete eurá, pri silnejúcej korune by mesačné náklady mali teoreticky klesať. Hypotéku v eurách by som však skôr odporučil niekomu, kto zarába v eurách.
Akým smerom sa bude teda hypotéka uberať?
-- To je otázka času, keď budeme môcť bežne čerpať hypotéku aj v zahraničí. Na to sa veľmi teším, pretože na to budú musieť reagovať aj naše banky . Znova sa o niečo znížia úrokové sadzby. Konkurencia pôsobí v prospech klienta. Ďalší vývoj by mal byť teda taký, že úroky zrejme ešte trochu klesnú. Aj keď už nie rapídne, ale pol percenta až percento sa dá ešte očakávať. Časom sa môže stať aj to, že banky nebudú požadovať doklady o príjme. Klient založí nehnuteľnosť a či mu na to bude stačiť príjem, bude už jeho problém. Hypotekárny trh sa pokojne môže dostať až sem.
Dnes si nemôžeme vziať hypotéku v zahraničí?
-- Je tam jediný zádrh. Musel by založiť nehnuteľnosť, ktorá je v danom štáte.
Ak si chce teda Slovák kúpiť rakúsku nehnuteľnosť, môže požiadať tamojšiu banku o hypotéku...
-- Vtedy by to bolo možné. Ale ak by chcel kupovať nehnuteľnosť v Bratislave a o hypotéku by žiadal v Rakúsku, tak mu ju tamojšia banka nedá. Pre banku je veľmi komplikované vymáhať exekučne nehnuteľnosť, ktorá je v inom štáte.
Zmení sa to? Sprístupnia sa zahraničné úvery bežným ľuďom na Slovensku?
-- Trh ide tým smerom. Je to len otázkou času.