Fondy realitných akcií
V tomto prípade ide de facto o sektorové akciové fondy investujúce do realitných akcií. Portfólio týchto fondov je klasickým portfóliom cenných papierov obchodovaných na burzách, ktorých kurz je ovplyvňovaný ponukou a dopytom a podlieha vysokej volatilite. V čase sa vyvíja podľa odhadov investorov sledujúcich ich ziskovosť v závislosti od pohybu cien nehnuteľností a obchodného cyklu.
REITs (Real Estate Investment Trust) začali vznikať v USA v 60. rokoch, ale ich rozvoj nastal až koncom minulého storočia. Trh realitných fondov tiež prešiel krízou dôvery na konci 80. rokov, keď s jeho fungovaním bolo spojených niekoľko škandálov a kurzy akcií realitných fondov zaznamenali prepady rádovo desiatok percent. V dnešnej dobe kurzy akcií podstatne ovplyvňuje skutočnosť, že daňovému zvýhodneniu podliehajú REITs, ktoré viac ako 90 % čistého zisku vyplácajú formou dividend. Investori tak môžu relatívne jednoduchým spôsobom (výnosovou metódou, resp. metódou diskontovaného cash flow) určovať približnú úroveň cien akcií REITs na základe vyplácaných dividend. Nie je výnimkou, že akcie REITs sa potom obchodujú aj na úrovni 15 % nad vykazovanou hodnotou NAV na akciu. Od krízy v 80. rokoch trh realitných fondov v USA zaznamenal výrazný rozvoj. Dnes je približne desať percent komerčných nehnuteľností v USA vo vlastníctve REITs (v 80. roku to boli dve percentá). V USA existuje viac ako 300 realitných fondov s trhovou kapitalizáciou blížiacou sa k 200 miliardám USD a ich atraktivita a likvidita sa zvýšila pred niekoľkými rokmi, keď Standards & Poor`s zaradila REITs do svojich indexov. Najväčším fondom je Equity Office Properties, s 10-percentným trhovým podielom.
Ako do nich investovať? Malým investorom z Európy sa neodporúča investovať priamo do amerických REITs, ktorých akcie sa obchodujú priamo na burzách a vykazujú mnohokrát vysoké diskonty medzi čistou hodnotou majetku na jednu akciu a jej kurzom a predstavujú uzavretý podielový fond. Atraktívnejším variantom je klasický otvorený podielový fond, ktorý investuje do portfólia niekoľkých rôznych REITs v USA. Prehľad niektorých z nich prináša tabuľka 1.
Jedným z najúspešnejších je luxemburský fond Morgan Staley SICAV US Real Estate, ktorý je spravovaný z New Yorku. Fond vyberá akcie REITs z indexu NAREIT Equity Index, ktorý obsahuje dve stovky akcií. Z nich si vyberá priemerne 55, ktoré aktuálne považuje za najzaujímavejšie. Z hľadiska alokácie najviac akcií drží v kancelárskych priestoroch (cca 28 %), obytných apartmánoch (22 %) a maloobchodných nákupných strediskách (10 %).
Ako tieto fondy zaradiť do portfólia? Skúsení investori hovoria "Diverzifikujte, teda nedávajte všetky vajíčka do jedného košíka." Nehnuteľnosti sú samostatnou triedou aktív a ich korelácia s akciami alebo dlhopismi je veľmi nízka, preto je dobré mať časť majetku aj v nehnuteľnostiach. Ak by sme urobili optimalizáciu podľa teórie portfólia, založenú na súčasných výnosoch a rizikách dlhopisov, peňažného trhu a akcií, nehnuteľnosti by získali takmer tretinový podiel v portfóliu. Naopak, v dobe rastu akcií by ich podiel netvoril ani päť percent.
Štúdia Ibbotson Associates ukazuje, že na obdobie od roku 1972 by portfólio tvorené z 20 % REITs, 10 % nástrojmi peňažného trhu, 30 % dlhopismi a 40 % akciami malo priemerné ročné zhodnotenie 12,2 % pri rizikovosti 10,8 %. Bez REITs, t. j. 10 % na peňažnom trhu, 40 % v dlhopisoch a 50 % v akciách by malo zhodnotenie 11,8 %, a to pri riziku 11,2 %. To je dosť podstatný rozdiel, ktorý hovorí v prospech nehnuteľností.
Fondy realít
Rozvoj zaznamenáva aj európsky trh. Realitné akcie v Európe taktiež vykazujú značnú nezávislosť od ostatných segmentov akciového trhu. Najdlhšiu históriu v Európe majú realitné fondy v Nemecku. Prvýkrát sa realitné fondy v Nemecku objavili v roku 1959 a zaznamenali nebývalý rast objemu majetku. Žiadna iná komodita nedokázala v šesťdesiatych rokoch tak odolávať vplyvom inflácie ako práve realitné fondy. Historicky najväčší nárast objemu majetku zaznamenali nemecké realitné fondy v období rokov 2000 až 2003, keď došlo k temer zdvojnásobeniu objemu majetku vo fondoch (oproti 48 mld. eur na konci roku 2000 na necelých 85 mld. eur na konci roka 2003). Podstatnú úlohu na tomto raste zaznamenala aj skutočnosť, že do majetku fondov sa začali nakupovať taktiež zahraničné nehnuteľnosti. Tým, že je dnes v Nemecku prakticky neobmedzené právo investovať do zahraničia, môžu manažéri fondov plne využívať rozdielne trhové cykly a diverzifikovať tak riziko aj teritoriálne.
S rastúcim podielom určitého sektoru fondov na trhu sa spravidla vždy zvyšuje pravdepodobnosť toho, že niektorá z osôb, ktoré v tomto sektore operujú, podľahne pokušeniu uprednostniť vlastné záujmy pred záujmami investorov. Prakticky vo všetkých krajinách, v ktorých je trh realitných fondov rozvinutý, sa táto zákonitosť potvrdila a výnimkou nebolo v minulom roku ani Nemecko. Jeden z manažérov spoločnosti DEKA z výberového konania na nákup nehnuteľností zrejme za odplatu odstúpil a pripravil tak fond o potenciál zisku rádovo v miliardách eur. Priame následky jeho protiprávneho konania sú síce vzhľadom na relatívne vysoké objemy majetku v DEKA fondoch relatívne nízke, no nie je možné vylúčiť, že pomerne vysoké spätné odkupy v nemeckých realitných fondoch za uplynulý rok (cca 5 miliárd eur) majú súvislosť práve s poškodením dôvery investorov v dôsledku uvedeného škandálu. Táto krízová situácia sa evidentne prehĺbila nie vzhľadom k absencii ochranných mechanizmov v zákonnej úprave, ale pre neochotu manažérov spoločnosti DEKA prijať nepopulárne opatrenia v podobe pozastavenia spätných odkupov daného realitného fondu a zrejme tiež kvôli zníženej schopnosti regulátora nekompromisne prinútiť manažérov k zodpovednému konaniu. Manažéri fondu sa zrejme obávali, že priznanie nedostatkov vo forme pozastavenia odkupov poškodí dôveru investorov, ale miera tohto poškodenia môže byť nakoniec oveľa vyššia kvôli absencii včasného zásahu.
Tieto fondy nenakupujú priamo nehnuteľnosti, ale investujú do akcií realitných firiem. Otvorený realitný fond (Offene Immobiliedfond) ako každý iný nástroj kolektívneho investovania spravuje investičná (správcovská) spoločnosť, ktorá zhromažďuje investície podielnikov a tie investuje do portfólia realitných objektov, v prevažnej miere kancelárskych a obchodných nehnuteľností, ktorých cena sa v čase vyvíja na základe ceny nehnuteľnosti, inkasa nájomného a výnosov z následných predajov týchto nehnuteľností. Nejde o klasické portfólio cenných papierov, ale o sústavu zmluvných vzťahov dlhodobého charakteru. Ako každý iný otvorený podielový fond má povinnosť spätného odkupu kedykoľvek o to podielnik požiada. Preto drží na rozdiel od klasických fondov pomerne veľkú časť majetku v hotovosti, nakoľko predať napríklad akcie je oveľa jednoduchšie, ako predať dom. Kritici spochybňujú transparentnosť účtovných operácií v tomto type fondov. Ceny, ktoré vstupujú do oceňovania a slúžia na výpočet čistej hodnoty majetku, a teda aj hodnoty jedného podielu, sú totiž vytvárané na základe odborných posudkov a znaleckých odhadov, a nie trhom. Medzi najväčšie nemecké fondy tohto typu patrí Despa Europa či CS Euroreal. (Tabuľka 2.)
Porovnanie
Každá z uvedených foriem investovania má svoje výhody a nevýhody. Pri posudzovaní parametrami výnos a riziko ide fakticky o dve samostatné triedy investícií. Otvorené realitné fondy sú pomerne veľmi bezpečné investície, ponúkajúce zaujímavejšie zhodnotenie ako napríklad fondy peňažného trhu. Na rozdiel od nich sú predávané v pomerne vysokým vstupným poplatkom. Okrem parametrov výnos - riziko sa líšia aj svojou transparentnosťou. Aktíva v otvorených realitných fondov nie sú oceňované trhom, ale odbornými znalcami. Fondy realitných akcií sú preto svojou povahou blízke sektorovým fondom, ktoré sa zameriavajú napríklad na akcie biotechnologických či finančných firiem. Medzi akciovými fondami ide viac o defenzívny hodnotový (Value) sektor. Hlavným zdrojom príjmov týchto firiem sú totiž nájmy, ktoré sa stanovujú na niekoľko rokov dopredu, čo týmto akciám dáva prvok stability.
Z pohľadu investora, ktorý sa chce realizovať v realitách, ponúkajú fondy veľmi zaujímavú možnosť, ktorá navyše rieši v oboch prípadoch aj problém klasickej investície do nehnuteľností a to 100-percentnú likviditu. Ako bolo uvedené vyššie, predať dom je mnohokrát problém, ktorý spätný odkup podielových listov elegantne rieši. Fondy ponúkajú možnosť mať podiel na portfóliu nehnuteľností z vyspelého sveta a pritom zachovávajú likviditu, ktorú priama investícia nemá.
| Tabuľka 1 | |||||
| WKN | Star Ranking | vstupný popl. (%) | správc. popl. (%) | výkonnosť 3 roky (%) | |
| ACM US Real Estate Invest A | 986868 | éé | 6,25 | 0,95 | 19,80 |
| Activest Lux US-REITs | 986901 | éé | 4,00 | 1,10 | 21,39 |
| Amadeus US Real Estate Sec. | ééé | 5,00 | 1,25 | 17,37 | |
| Davis Real Estate Fund A | é | 6,10 | 1,50 | 18,59 | |
| Deka Team Immoflex USA | ééé | 0,00 | 0,72 | 41,00 | |
| DG Lux Lakuna NA Real Estate | é | 5,00 | 1,75 | 29,40 | |
| HNW Performa US Real Est Sec | éééé | 1,00 | - | 48,66 | |
| MS SICAV US Real Estate Sec I | ééééé | - | - | 36,00 | |
| Pioneer US Real Estate | éééé | 5,00 | 1,25 | 41,63 | |
| Priemer | 4,04 | 1,22 | 30,43 | ||
| Tabuľka 2 | |||||
| WKN | Star Ranking | vstupný popl. (%) | správc. popl. (%) | výkonnosť 3 roky (%) | |
| CS Euroreal | 980500 | ééééé | 5,00 | 0,65 | 13,55 |
| Deka-ImmobilienEuropa | 980956 | ééé | 5,26 | 0,60 | 10,90 |
| Deka-ImmobilienFonds | 980950 | éé | 5,26 | 0,55 | 6,94 |
| DIFA-Fonds Nr. 1 | 980550 | ééé | 5,26 | 0,50 | 6,79 |
| DIFA-Grund | 980551 | éééé | 5,26 | 0,50 | 10,08 |
| Grundbesitz-invest | 980700 | é | 5,26 | 0,47 | 9,65 |
| GRUNDWERT-FONDS | 980780 | é | 5,00 | 0,50 | 8,31 |
| HANSAimmobilia | 981770 | éé | 5,00 | 1,00 | 8,78 |
| hausInvest europa | 980701 | éééé | 5,00 | 0,17 | 10,20 |
| EURO ImmoProfil | 982001 | é | 5,00 | 0,55 | 4,59 |
| INTER ImmoProfil | 982006 | éééé | 5,00 | 0,66 | 11,41 |
| SEB ImmoInvest | 980230 | éééé | 5,25 | 0,61 | 15,04 |
| WestInvest 1 | 980140 | éé | 6,00 | 1,00 | 9,88 |
| Priemer | 5,20 | 0,60 | 9,70 | ||