Ako sa zmenila situácia s dražbami na Slovensku po prijatí zákona o dobrovoľných dražbách? Je súčasný stav lepší?
- Do prijatia zákona o dobrovoľných dražbách, ktorý je účinný od 1. januára 2003, platil zákon č. 174/1950 Zb. o dražbách vykonávaných mimo exekúcie. Vtedy bolo možné dražiť hnuteľné veci a práva s výnimkou práv vecných. Zákon bol len veľmi stručný, neumožňoval dražiť nehnuteľnosti a nevyhovoval novým hospodárskym podmienkam. Napriek tomu, niektoré spoločnosti vykonávali tzv. dražby nehnuteľných vecí. V skutočnosti sa však išlo len o akúsi licitáciu najvýhodnejšej ponuky na kúpu nehnuteľnosti. A na prechod vlastníckeho práva bolo vždy potrebné následne uzatvoriť kúpnu zmluvu, ktorá bola podkladom na prevod vlastníckeho práva na úspešného účastníka "dražby". V súčasnosti v prípade nehnuteľností je podkladom na prechod vlastníckeho práva notárska zápisnica, ktorá sa vždy vyhotovuje pri dražbe nehnuteľných vecí a na základe ktorej je správa katastra povinná vykonať záznam o prechode vlastníckeho práva. Novým zákonom sa nielenže rozšíril okruh vecí, ktoré možno dražiť, ale boli presne stanovené pravidlá na prechod vlastníckeho práva k predmetom dražby. Prijatie tohto zákona treba vidieť v súvislosti s celkovou novelou úpravy záložného práva, ktorá vytvorila lepšie podmienky na ich realizáciu.
Považujete tento zákon za dobrý, alebo v ňom vidíte aj nejaké nedostatky, ktoré by bolo potrebné odstrániť?
- Jeho prijatie je nesporným kladom. Napriek pozitívam však obsahuje niektoré nedostatky, ktoré by bolo potrebné odstrániť. Rozsah pôsobnosti sa vzťahuje takmer výlučne na súkromnú sféru. Nie je možné ho uplatniť na predaj majetku v konkurze, predaj štátneho majetku, pri realizácii záložných práv zriadených daňovými orgánmi alebo pri predaji zhabaného majetku colnými orgánmi. Napriek tomu, že dražby sú upravené v týchto spomenutých oblastiach, myslím, že je úlohou hlavne profesionálnych organizácií zrealizovanie dražby za účelom najvyššieho výťažku a nie štátnych orgánov alebo správcov konkurzných podstát, ktorí formu predaja majetku na dražbe využívajú len veľmi zriedkavo z rôznych dôvodov. Forma predaja konkurzného majetku na verejnej dražbe je veľmi rozšírená v Českej republike, pričom tiež výnosy z nich sú neporovnateľne vyššie ako u nás. V zásade, je u nich úlohou konkurzného správcu poveriť dražobnú spoločnosť realizovaním dražby. Ona má, pochopiteľne, záujem na tom, aby sa vec predala za čo najvyššiu cenu. A to vlastne malo byť účelom aj tunajších správcov konkurzných podstát, čo sa z rôznych dôvodov často nestáva. Pretože jej odmena sa odvíja v závislosti od konečnej sumy. Zákon o konkurze, čo sa týka dražieb, je nedokonalý, pretože sa využíva veľmi málo. Úprava je dosť rigidná, a preto chcú veritelia radšej speňažovanie majetku spôsobom mimo dražby. Je to síce voľnejší spôsob, ale umožňuje mnohé špekulácie a manipulácie s majetkom konkurznej podstaty. Prípadnou novelizáciou by sa tieto problémy mohli odstrániť. Ale v tom prípade by bolo potrebné novelizovať obe právne normy. Ako zákon o konkurze a vyrovnaní, tak aj zákon o dobrovoľných dražbách. Myslím si teda, že v celkovom meradle je výhodnejší zákon o dobrovoľných dražbách, pretože ak by sme to previazali na konkurz, tak tam by sa to úplne odosobnilo od správcu konkurznej podstaty, čo je dosť často záujmom mnohých veriteľov. Schôdza veriteľov rozhoduje o spôsobe speňažovania majetku konkurznej podstaty, ale ide o to, že úprava dražby, ako je obsiahnutá v konkurze, nie je celkom vyhovujúca na speňažovanie majetku v konkurze. Tam by to bolo potrebné viac sflexibilniť. A viem si predstaviť, že keby bola použitá úprava zákona o dobrovoľných dražbách, že by to bolo dosť priechodné. Zákon ďalej stanovuje, že prechod nebezpečenstva škody na veci prechádza z navrhovateľa, čo je formulačne nesprávne. Pretože navrhovateľom môže byť tiež záložný veriteľ, ktorý by mohol zodpovedať za prechod nebezpečenstva škody na veci, iba ak by mal túto vec u seba. A to je veľmi ojedinelé. Nebezpečenstvo škody na veci by malo preto prechádzať z vlastníka na vydražiteľa. Neumožňuje ani dražiť spoluvlastnícky podiel na veci inej osobe ako záložnému veriteľovi, čo nie je celkom namieste, pretože tým sa uberá možnosť spoluvlastníkovi zhodnotiť svoj spoluvlastnícky podiel na dražbe, pričom práva ostatných spoluvlastníkov by v dôsledku oznamovacej povinnosti stanovenej zákonom neboli nijako obmedzené. Rovnako pokladám obmedzenie dražiť vec, na ktorej viazne predkupné právo len v prospech záložného veriteľa, za nesprávne. Navrhovateľ dražby je povinný oznámiť dražobníkovi osoby, ktoré majú predkupné právo a dražobník je potom následne povinný oznámiť týmto osobám konanie dražby zaslaním oznámenia o dražbe. Čo opäť znamená, že tieto osoby si môžu svoje predkupné právo uplatniť priamo na dražbe, čím nebude nijako obmedzené.
Aké sú skúsenosti po necelom roku platnosti tohto zákona?
- Po viacerých zrealizovaných a úspešne ukončených dražbách možno konštatovať, že tento spôsob predaja majetku sa osvedčil najmä pri vymáhaní zabezpečených pohľadávok. Záložný veriteľ nepotrebuje právoplatné súdne rozhodnutie alebo iný exekučný titul na realizáciu záložného práva a môže sa rýchlym a efektívnym spôsobom domôcť uhradenia svojej pohľadávky. Pri pohľadávkach s nižším nominálom dôjde k úhrade pohľadávky ešte pred realizáciou samotnej dražby, čím sa dosahuje 100-percentná vymožiteľnosť pri minimálnych nákladoch. Ak je zabezpečenie nižšie ako hodnota pohľadávky, snažíme sa pre veriteľa dosiahnuť maximálny možný výťažok. Realizácia dobrovoľných dražieb sa však len začína rozbiehať a reálne skúsenosti má len málo spoločností a rovnako verejnosť. Účelom dražby je dosiahnuť v krátkom čase čo najvyšší možný výťažok a preto možno očakávať najmä zo strany vlastníkov nehnuteľností alebo iných vecí, ktorých hodnota sa môže v dôsledku licitácie zvýšiť, že počet dobrovoľných dražieb vzrastie.
Sú ľudia ochotní ísť do dražieb? Skôr ako dražitelia či ako predajcovia? Sú dražby výhodné? Ak áno, pre koho?
- O dražby sa zaujímajú najmä predajcovia a veritelia, ktorí vlastnia portfólio zabezpečených pohľadávok. Je však samozrejmé, že na tieto dražby je potom vždy potrebné nájsť záujemcov, ktorí si konkrétny predmet v dražbe kúpia. Preto, ak sa ho už rozhodnú získať, je pre nich dražba už len formou, prostredníctvom ktorej tento predmet nadobudnú a zaujíma ich samotný priebeh dražby a samotná právna istota nadobudnutia vlastníctva k predmetu. Snažíme sa, aby bola dražba výhodná pre osoby, pre ktoré tieto predmety dražíme. Nemožno však povedať, že najmä v rámci výkonu realizácie záložného práva alebo dražby z pozície vlastníka, sa nenájdu cenovo veľmi výhodné predmety, pre ktoré sú záujemcovia ochotní licitovať.
Kto a ako stanovuje hodnotu veci v dražbe? O koľko je nižšia vyvolávacia cena od reálnej hodnoty veci?
- V zásade zabezpečuje ohodnotenie predmetu dražby dražobník, pričom je povinný oceniť predmet dražby podľa obvyklej ceny v mieste a čase jej konania, čiže trhovej ceny. Pri určitých predmetoch, a ak je dražobníkom určitý subjekt, sa vyžaduje znalecký posudok, ktorý by mal rovnako reflektovať cenu v mieste a čase konania dražby obvyklú. Pri vyhotovovaní znaleckých posudkov vychádzame z vyhlášky č. 86/2002 o stanovení všeobecnej hodnoty majetku, pričom nemožno tiež povedať, že táto vyhláška zohľadňuje trhové ceny. Vyvolávacia cena alebo inak najnižšie podanie, za ktoré možno predmet dražby nadobudnúť, sa stanovuje po dohode dražobníka a navrhovateľa. Pri dražbe je výhodnejšie stanoviť vyvolávaciu cenu nižšiu ako je trhová, pretože možno očakávať väčší záujem verejnosti, čím sa v konečnom dôsledku po licitácii táto priblíži trhovej, ale môže ju tiež prevýšiť a to najmä z dôvodu súťaživosti účastníkov dražby. Licitátor však môže po dohode dražobníka a navrhovateľa znížiť vyvolávaciu cenu o dohodnutú sumu, pričom nie je stanovené, do akej najnižšej sumy je zo zákona licitátor oprávnený znížiť najnižšie podanie. Toto znižovanie je výlučne na vôli navrhovateľa. Pri takýchto dražbách možno tiež očakávať, že predmet dražby bude vydražený za cenu nižšiu ako je vyvolávacia a možno tiež trhová. V každej dražbe by mali účastníci rátať s možnosťou, že licitátor je oprávnený znížiť najnižšie podanie. Dražbou sa môže vec viac zhodnotiť pre jeho atraktivitu a záujem verejnosti, napr. pri nehnuteľnostiach, po ktorých je všeobecne vysoký dopyt. Možno však tiež predpokladať, že záujmom bude predmet dražby čo najskôr speňažiť. A to bez ohľadu na prípadné straty na trhovej cene alebo z dôvodu, že sa chce rýchlejším spôsobom domôcť uspokojenia svojej pohľadávky, ak je navrhovateľom záložný veriteľ.
Aká je súvislosť s registrom záložných práv a registrom dražieb vedenými notárskou komorou? Môže človek aj dobrovoľne prísť za vami, že chce ísť do dražby s nejakou vecou? Alebo v čom vlastne tkvie dobrovoľnosť?
- Súvislosť medzi týmito dvoma registrami je potrebné hľadať v novele Občianskeho zákonníka, ktorým bola novelizovaná úprava záložného práva a v zákone o dobrovoľných dražbách. Ak navrhuje vykonanie dražby záložný veriteľ, predpokladá sa na základe jeho vyhlásenia, že má záložné právo k predmetu, ktorý sa má dražiť a že toto záložné právo vzniklo predpísaným spôsobom. Zákon o dobrovoľných dražbách stanovuje povinnosť registrácie určitých zákonom vymedzených skutočností a to najmä oznámenie o dražbe, v ktorom sú obsiahnuté všetky dôležité informácie na pripravovanú dražbu. Registre majú za úlohu týmto spôsobom informovať verejnosť jednak o vzniku záložného práva, ale tiež o skutočnosti, že sa pripravuje dražba a za akých podmienok sa bude konať. Všetky tieto informácie sú verejne prístupné a možno ich získať na internetovej stránke www.notar.sk. Neexistujú však nijaké prekážky, aby osoba, ktorá predpokladá, že jej predmet by mohol byť dražbou lepšie zhodnotený sa obrátila na dražobnú spoločnosť.
Ako sa v tomto prípade uspokojujú veritelia?
- Zákon o dobrovoľných dražbách nestanovuje presný princíp uspokojovania veriteľov. V prvom rade sa uspokojuje veriteľ, ktorého záložné právo je zapísané ako prvé v poradí. Ak po uspokojení prvého záložného veriteľa zostane výťažok, ktorý by mohol byť ďalej rozdelený, zloží záložný veriteľ tento prevyšujúci výťažok do notárskej úschovy. Pričom ostatní veritelia budú uspokojení podľa poradia ich záložných práv z tejto prevyšujúcej peňažnej čiastky.
Akú úlohu v tomto všetkom zohráva dražobná spoločnosť? Dá sa aj inak dražiť vec ako prostredníctvom dražobnej spoločnosti?
- Dražobná spoločnosť od podania návrhu na vykonanie dražby a uzatvorenia zmluvy zorganizuje celú dražbu až do odovzdania predmetu dražby tak, aby prebehla v súlade so zákonom a prešlo na vydražiteľa vlastnícke právo k predmetu dražby. Musí sa tiež postarať o odovzdania predmetu dražby. Dražobník je zodpovedný nielen za celý priebeh dražby, ale tiež za skutočnosť, či sa tento predmet dražby predá alebo nie. Pretože je rovnako jeho úlohou postarať sa o to, aby sa na dražbe zúčastnil čo najväčší počet osôb.
Aké percento zo zisku nakoniec naozaj dostane "predajca"?
- Nerozdeľoval by som zisk na percentá. Vždy sa snažíme predať predmet dražby minimálne za vyvolávaciu cenu. Ak sa tak stane, bude výťažok znížený o náklady dražby a odmenu dražobníka, ktorá je vždy predmetom dohody a nemožno ju paušalizovať. To znamená, že "predajca" by mal vždy dostať takmer 100 % tej čiastky, ktorú si predstavuje ako minimálny výťažok dražby. No s ohľadom na skutočnosť, že vyvolávacia cena je len cenou začiatočnou pri dražbe, je výťažok pre predajcu často vyšší ako "100 %" a to už po odpočítaní nákladov. Výťažnosť závisí vždy od predmetu dražby a schopností dražobníka dotiahnuť na dražbu čo najväčší počet záujemcov.