Otázka vlastného bývania trápi nemalú časť slovenskej populácie. Relatívne nízka životná úroveň núti jej prevažnú časť použiť externé zdroje financovania. Zabezpečenie si vhodného bývania je v súčasnosti finančne veľmi náročné. Mnohí sa rozhodujú, či si kúpiť byt alebo postaviť rodinný dom. Na konečnú cenu bytov alebo rodinných domov neraz značne vplýva priam nadhodnotená cena stavebného pozemku.
Neodmysliteľným zdrojom finančných prostriedkov pre značnú časť obyvateľstva sa stalo stavebné sporenie. Ďaľšími možnosťami získania externých zdrojov sú úverové prostriedky zo Štátneho fondu rozvoja bývania alebo hypotekárny úver. Na druhej strane je potrebné si uvedomiť, že dnes nie je problém uchádzať sa o výhodný úver, ale bezproblémovo ho splatiť. Nezanedbateľnou položkou totiž bývajú poplatky za spísanie notárskej zápisnice, súdnoznalecký posudok a poplatok za vybavenie či už hypotekárneho (v niektorých bankách to predstavuje až 1 percento z hodnoty úveru) alebo iného druhu stavebného úveru.
V súčasnosti sa však do popredia čoraz viac dostáva práve hypotekárne financovanie. Popri systéme stavebného sporenia a Štátnom fonde rozvoja bývania je totiž jednou z oblastí, ktorú štát finančne podporuje. Prostredníctvom štátnej prémie bonifikuje výšku úrokovej miery, ktorú ponúkajú hypotekárne banky. Vo väčšine vyspelých krajín je práve hypotekárny úver dominantnou formou financovania bývania.
Vplyv ceny pozemku na konečnú cenu rodinného domu
Stavebným pozemkom, ktorý je definovaný Stavebným zákonom, sa rozumie časť územia určená územným plánom obce alebo územným plánom zóny, alebo územným rozhodnutím na zastavanie a pozemok zastavaný stavbou.
Základné ceny pozemkov stanovuje vyhláška Ministerstva financií SR č. 465/1991 Zb v znení neskorších predpisov, z ktorej vyplýva, že pre stavebné pozemky na území Bratislavy je cena 1500 Sk/m2. Cena 800 Sk/m2 platí pre Košice, Banskú Bystricu, Piešťany, Starý Smokovec, Štrbské Pleso, Tatranskú Lomnicu a Trenčianske Teplice. Na 500 Sk/m2 sa cena znižuje v Trnave, Trenčíne, Nitre, Žiline, Prešove, Poprade, Zvolene, Liptovskom Mikuláši a Martine. Pre obce s počtom obyvateľov nad 15 tisíc je stanovená cena 150 Sk/m2 a pre obce s počtom obyvateľov nad 5 tisíc obyvateľov na 100 Sk/m2. V obciach, ktoré majú viac ako 2 tisíc obyvateľov, stanovuje vyhláška cenu stavebného pozemku na 70 Sk/m2 a v ostatných obciach na 20 Sk/m2.
Na rozdiel od vyššie uvedených stanovených cien, trhové ceny stavebných pozemkov sa pohybujú úplne v iných cenových reláciách. Spravidla progresívne stúpajú od okraja obce či mesta až po úzke centrum. Najvýraznejší rozdiel v porovnaní s vyhláškou je možné pozorovať v Bratislave, kde sa ceny pozemkov pohybujú až okolo 30 tis. Sk/m2. Smerom k okraju širšieho centra cena pomaly klesá na 3 -- 5 tis. Sk/m2.
V úzkom centre mesta Košíc sa stavebné pozemky pohybujú okolo 10 tis. Sk/m2 a smerom k jeho širšiemu okraju cena pomaly klesá na cca 2,5 tis. Sk/m2. Na okraji mesta je možné získať stavebný pozemok za cenu 500 Sk/m2. V ostatných krajských mestách vrátane Popradu, Zvolena, Liptovského Mikuláša sa cena pozemkov v meste pohybuje v rozpätí 4 --8 tis. Sk/m2.
Hypotekárny úver.
Hypotekárny úver (HÚ) je jedným z historicky najstarších úverových bankových produktov. Je to dlhodobý úver, zabezpečený záložným právom k tuzemskej nehnuteľnosti. Jeho použitie zákon vymedzuje výlučne na oblasť získania alebo opravy nehnuteľnosti (za nehnuteľnosti sú považované pozemky a stavby spojené so zemou pevným základom. Pozemky majú charakter nehnuteľnosti vždy bez ohľadu na výmeru a určenie. Stavba nie je súčasťou pozemku a preto sa v katastri nehnuteľností eviduje osobitne) - rodinného domu do osobného vlastníctva, na výstavbu, modernizáciu alebo rekonštrukciu, na kúpu pozemku, resp. vysporiadanie dedičských a spoluvlastníckych vzťahov a pod. Hypotekárne úvery je možné využiť aj na podnikateľské účely ako je výstavba podnikateľských priestorov, nájomných a administratívnych budov, resp. zakúpenie pozemku. Doba splatnosti takéhoto druhu úveru nemôže byť kratšia ako štyri roky. Pri fyzických osobách je lehota splatnosti limitovaná vekom vzniku občana na dôchodok. Hypotekárny úver je financovaný prostredníctvom vydávania a predaja hypotekárnych záložných listov. Zdroje na poskytovanie úveru banka získava z výnosu predaja hypotekárnych záložných listov. Hypotekárny záložný list (HZL) je podľa Zákona o dlhopisoch špeciálny druh verejne obchodovateľného dlhopisu. Jeho názov je chránený zákonom. Menovitá hodnota, vrátane výnosov je krytá pohľadávkami z hypotekárnych úverov a zdroje získané jeho predajom sú účelovo určené na refinancovanie hypotekárnych úverov.
Na základe súčasnej právnej úpravy je možné hypotekárny úver poskytnúť maximálne do výšky 70% z hodnoty založenej nehnuteľnosti určenej bankou na základe ocenenia znalcom. Poskytnutie úveru je podmienené nasledovnými podmienkami:
˙ zabezpečením tuzemskou nehnuteľnosťou
˙ preukázaním dostatočného príjmu na splácanie úveru a úrokov.
Na Slovensku pre poskytovanie hypotekárnych úverov má licenciu už 5 bánk (Istrobanka, VÚB, Slovenská sporiteľňa, HVB Slovakia a Tatrabanka) a úroková miera sa v súčasnosti (po odpočítaní štátneho príspevku 4,5%) pohybuje už na úrovni cca 4% (závisí od konkrétnej komerčnej banky).
Štátny príspevok (bonifikácia) k úrokom z hypotekárneho úveru
Štátnym príspevkom rozumieme percento, ktorým štát znižuje výšku úrokovej sadzby z čerpaného hypotekárneho úveru stanovenú komerčnou bankou. Nárok na tento príspevok majú iba fyzické osoby (občania a podnikatelia), ak hypotekárny úver slúži na účely bývania, teda kúpu, výstavbu či rekonštrukciu bytu alebo rodinného domu. Tento príspevok sa poskytuje len na jeden HÚ žiadateľa, na jednu bytovú jednotku a to maximálne do výšky 2,5 mil. Sk, pričom na sumu prevyšujúcu tento objem sa príspevok neposkytuje. V praxi to znamená, že pokiaľ jedna fyzická osoba čerpá viacero hypotekárnych úverov, má nárok na štátny príspevok len na jeden z nich. Percentuálna výška štátneho príspevku pre zmluvy uzatvorené v jednotlivých kalendárnych rokoch je určovaná zákonom o štátnom rozpočte na príslušný rozpočtový rok. Percentuálna výška štátneho príspevku pre zmluvy uzatvorené v jednotlivých rokoch sa však nemôže zmeniť počas celej lehoty splatnosti hypotekárneho úveru stanovenej pri uzatvorení zmluvy o hypotekárnom úvere. Maximálna lehota splácania hypotekárneho úveru, na ktorý je možné si uplatniť nárok na štátny príspevok je 30 rokov. Nárok na štátny príspevok si žiadateľ uplatňuje prostredníctvom banky, v ktorej žiada o HÚ. V tomto roku (rok 2002) výška bonifikácie úrokovej miery k hypotekárnemu úveru predstavuje 4,5%.
Predhypotekárny úver
Na preklenutie časového obdobia kedy, žiadateľ nemôže požiadať o hypotekárny úver (to znamená, že nevlastní nehnuteľnosť v dostatočnej hodnote na zabezpečenie hypotekárneho úveru) je možnosť financovania prostredníctvom predhypotekárneho úveru. Podmienkou na poskytnutie takéhoto druhu úveru je, že bude následne pretransformovaný na hypotekárny úver a to do 12 mesiacov od jeho poskytnutia. Jeho zmyslom je preklenutie časového obdobia do okamihu, keď novostavbu je možné zapísať do katastra nehnuteľností a oceniť na účely poskytnutia klasického hypotekárneho úveru. Rovnako je možné ho použiť na modernizáciu alebo rekonštrukciu nehnuteľnosti v prípade, že žiadateľ o úver nemá k dispozícii nehnuteľnosť v požadovanej hodnote. Počas obdobia čerpania predhypotekárneho úveru klient spláca iba úroky a to iba do okamihu, keď je pretransformovaný na štandardný hypotekárny úver.
Bonita žiadateľa
Schopnosť žiadateľa splácať HÚ je jednou zo základných podmienok na jeho poskytnutie. Všeobecne sa vychádza z čistých príjmov a výdavkov žiadateľa o úver. Aj keď jednotlivé komerčné banky hodnotia bonitu klienta individuálnym spôsobom, vo všeobecnosti sa vychádza z nasledujúcich ukazovateľov prepočítaných na mesačnej báze:
Východiskovým kritériom bonity žiadateľa je rozdiel medzi čistými príjmami a výdavkami. Ten musí spĺňať individuálne kritériá komerčnej banky. Komerčné banky však môžu poskytnúť žiadateľovi HÚ aj v tom prípade, ak nespĺňa kritérium bonity, pokiaľ uzatvorí dohodu o tzv. solidárnom záväzku s fyzickou osobou, ktorá túto podmienku bonity spĺňa. Posudzovanie bonity solidárneho ručiteľa je podobné ako v prípade samotného žiadateľa s tým rozdielom, že na príjmovej stránke sa berie do úvahy len jeho čistý príjem bez príjmu spoločne posudzovanej osoby (manžela/manželky).
Žiadateľ však musí dokazovať schopnosť splácať úver bez ohľadu na štátnu prémiu. Môže o ňu totiž v priebehu úverového vzťahu prísť v prípade, že použije prostriedky na iný účel ako bývanie alebo ak splátky úveru neplatí načas alebo ak žiadal o bonifikáciu vo viacerých bankách.
V prípade, že sa občan rozhodne v tomto roku financovať si výstavbu rodinného domu prostredníctvom hypotekárneho úveru vo výške 2,5 mil. Sk, prináleží mu štátny príspevok za účelom bonifikácie úrokovej sadzby k hypotekárnemu úveru vo výške 4,5%, ktorý sa odpočíta od úrokovej sadzby stanovenej konkrétnou komerčnou bankou. Vzhľadom nato, že úrokové sadzby v jednotlivých komerčných bankách, poskytujúcich hypotekárne úvery, sú rôzne, v tabuľke č.1 je uvedený vplyv úrokovej sadzby (po odpočítaní štátneho príspevku) a doby splácania úveru (v rokoch) na konečnú sumu (ak výška úveru je 2 500 000 Sk) a v tabuľke č.2 sú uvedené priemerné mesačné anuitné splátky úveru vzhľadom na rôznu úrokovú sadzbu (po odpočítaní štátneho príspevku) a rôznu dobu splácania úveru.
Poplatky
Neodmysliteľnou súčasťou a dôležitým kritériom (aj keď nie rozhodujúcim) výberu banky je aj výška poplatkov súvisiacich s poskytnutím hypotekárneho úveru. Žiadateľ by nemal zabudnúť, že banky spoplatňujú prevzatie samotnej žiadosti o hypotekárny úver, poskytnutie hypotekárneho úveru, vedenie účtu, nedočerpanie úveru, predčasné splatenie úveru, vypracovanie znaleckého posudku, zmenu predmetu zabezpečenia, sprostredkovanie štátneho príspevku k hypotekárnemu úveru, vydanie úverového prísľubu ako aj povolenie odkladu splácania úveru a iné úkony.
Záver
Záverom je možné konštatovať, že pokles úrokových sadzieb a ich bonifikácia , rast schopnosti bánk uzatvárať hypotekárne úvery, spôsobili podstatný nárast tejto formy úverovania bývania v druhej polovici roku 2001. Záleží iba na občanovi akú formu financovania si vyberie na získanie svojho vlastného bývania.
StoryEditor