Zo záhrady stavebný pozemok
Ako traja súrodenci sme zdedili po rodičoch pozemok – záhradu (500 m2) v obci. Jeden zo súrodencov si plánuje na pozemku postaviť dom. Za akých okolností možno preklasifikovať záhradu na stavebný pozemok? Je potrebný na to súhlas všetkých spoluvlastníkov?

Radí Katarína Bystrická, advokátka Právneho centra
Zhodnotenie situácie:  Ak sa pozemok nachádza v zastavanom území obce a výmera plochy je do 500 m2, netreba žiadať obvodný pozemkový úrad o jeho vyňatie z poľnohospodárskeho pôdneho fondu. Úrad vydá len stanovisko k pripravovanému zámeru na poľnohospodárskej pôde. Obvodný pozemkový úrad vydá na účely územného rozhodnutia o umiestnení stavby a stavebného povolenia len stanovisko k pripravovanému zámeru na poľnohospodárskej pôde. Nad výmeru 500 m2 treba vyňať poľnohospodársku pôdu aj v intraviláne (zastavanej plochy) obce. Vhodné je preveriť aj územný plán obce alebo zóny, či na pozemku možno stavať dom a aké sú podmienky zástavby v danej lokalite podľa územnoplánovacích dokumentov.  
Možnosti, ako riešiť situáciu:  Ešte pred podaním žiadosti o vydanie stanoviska a začatím stavby, by si mali súrodenci zrušiť a vysporiadať podielové spoluvlastníctvo k pozemku. Majú dve možnosti, ako to urobiť – reálnou deľbou alebo prikázaním pozemku do výlučného vlastníctva jedného zo súrodencov.  Ak výmera umožňuje reálnu deľbu pozemku, spoluvlastníci sa môžu dohodnúť na jeho rozdelení. Dajú si vyhotoviť geometrický plán, ktorý bude prílohou dohody o zrušení a vysporiadaní podielového spoluvlastníctva. Novovytvorené pozemky vo výlučnom vlastníctve súrodencov budú potom na základe dohody a geometrického plánu zapísané do katastra nehnuteľností. Keď reálna deľba možná nie je, súrodenec  –  stavebník, by sa mal s ostatnými súrodencami dohodnúť na odkúpení ich spoluvlastníckych podielov za dohodnutú odmenu. Keď dohoda s nimi nie je možná, treba sa obrátiť na súd.

Poľnohospodárska pôda – pozemok
Darovala som dcére a synovi poľnohospodársky pozemok s rozlohou 2 000 m2. Dcéra nemá záujem pozemok obhospodarovať. Musí ho prednostne ponúknuť bratovi, ak o pozemok prejavili záujem dvaja kupci? Ako sa môže dohodnúť s bratom a kupcami?

Radí Katarína Bystrická, advokátka Právneho centra
Zhodnotenie situácie:  Ak chce dcéra svoj spoluvlastnícky podiel predať a má už konkrétnu ponuku od kupcov, musí najprv písomne ponúknuť na odpredaj svoj spoluvlastnícky podiel druhému vlastníkovi nehnuteľnosti – bratovi. A to za cenu, akú jej ponúka kupec (pričom uvedie vyššiu cenu z dvoch ponúk, ktoré dostala).
Možnosti, ako riešiť situáciu: V písomnej ponuke na odkúpenie spoluvlastníckeho podielu musí dcéra stanoviť výšku kúpnej ceny, spôsob jej úhrady a lehotu, v ktorej si môže jej brat ako podielový spoluvlastník uplatniť predkupné právo. List odporúčam zaslať formou doporučenej zásielky s doručenkou. Ak brat v stanovenej lehote neuhradí ponúkanú kúpnu cenu a na písomnú ponuku nebude reagovať, má sa za to, že si predkupné právo neuplatnil a pani môže svoj podiel predať inému kupcovi. Pri prevode spoluvlastníckeho podielu na poľnohospodárskom pozemku nachádzajúcom sa v extraviláne obce treba tiež dohliadnuť, aby neprišlo k drobeniu pozemku. Pri rozdeľovaní poľnohospodárskych  pozemkov nemôže vzniknúť pozemok menší ako 2 000 m2 a takúto minimálnu rozlohu by mali mať aj konkrétne spoluvlastnícke podiely na pozemkoch.

Dom a pozemok vo vlastníctve rôznych vlastníkov
Radí Katarína Bystrická, advokátka Právneho centra
Plánujem postaviť dom na pozemku, ktorý som odkúpil od predchádzajúceho majiteľa. Ten mi však predal iba časť svojho pozemku, zvyšok pozemku i na ňom postavený dom naďalej riadne užíva. Avšak jediná prístupová cesta k mojej budúcej stavbe vedie cez jeho pozemok. Ako by mali susedia vyriešiť túto situáciu?
Zhodnotenie situácie: Kúpnou zmluvou ste nadobudli vlastnícke právo k pozemku, ku ktorému nie je prístupová cesta. Uvedená situácia vám spôsobuje komplikácie, keďže by vaše vlastnícke právo a s tým spojené právo užívať nehnuteľnosť mohlo byť obmedzené. Treba navrhnúť také riešenie, ktoré by vám zabezpečilo prístupovú cestu k vlastnému pozemku.
Možnosti, ako riešiť situáciu: Máte niekoľko možností. Pokúste sa s predchádzajúcim majiteľom dohodnúť v súvislosti so  zriadením prístupovej cesty k pozemku, čo môžete urobiť dvoma spôsobmi. Dohodnite sa na odčlenení časti pozemku v šírke asi 2,5 metra (aby ste mali možnosť vstúpiť naň autom) na okraji pozemku od cesty až po svoj vlastný pozemok. Takéto odčlenenie sa uskutoční geometrickým plánom. Následne by ste tento pozemok odkúpili, čím by ste si zabezpečili prístupovú cestu k pozemku. Druhou možnosťou je zriadiť vecné bremeno na pozemok vo váš prospech – ak sa rozhodnete pre takéto riešenie, odporúčame zriaďovať vecné bremeno nie vo váš prospech (in personam), ale v prospech vlastníka susedného pozemku (in rem). V oboch prípadoch, t. j. pri kúpe, resp. zriadení vecného bremena, je potrebné podať návrh na vklad do katastra nehnuteľností, ktorými sa zmeny v katastri zakladajú. Poslednou možnosťou je obrátiť sa na súd.

Kúpa bytu v paneláku bez pozemku
Radí Katarína Bystrická, advokátka Právneho centra
Kupujem byt v paneláku, avšak bez pozemku, na ktorom stavba stojí. V bytovom dome sú dve domácnosti, na ktoré je vydaná exekúcia. Môžeme na to ako ostatní vlastníci bytov doplatiť, napríklad platiť dlhy v bytovom dome za nich? Bolo by pre nás vhodné tiež si vysporiadať pozemok?
Zhodnotenie situácie: Kúpa bytu bez spoluvlastníckeho podielu na pozemku pod bytovým domom, kde sa byt nachádza, môže byť riziková. Vlastnícke právo k pozemku svedčí totiž inej osobe ako je vlastník bytu. Vlastník pozemku pod bytovým domom, v ktorom sa byty nachádzajú sa môže domáhať náhrady za užívanie pozemku voči vlastníkom bytov z dôvodu, že vlastníci bytov užívajú pozemok pod stavbou bytového domu. Z tohto dôvodu je minimálne potrebné overiť si, či je vlastníkom pozemku pod stavbou obec, alebo iná osoba, ktorá eventuálne v budúcnosti môže chcieť maximalizovať svoj zisk z vlastníctva tohto pozemku. Exekúcia voči dvom vlastníkom bytov nie je riziková, nakoľko tretie osoby nezodpovedajú za dlh týchto dlžníkov. Možno predpokladať, že títo vlastníci neplatia za výkon správy v bytovom dome a za služby spojené s užívaním bytu. Preto sa nedoplatok neplatičov môže prechodne prejaviť na výške platieb ostatných vlastníkov bytov. Avšak po vyplatení dlhu dlžníkmi budú mať ostatní spoluvlastníci preplatky na platbách, čiže o svoje peniaze neprídu. Vysporiadanie vlastníckeho práva k pozemku pod bytovým domom určite v záujme zachovania vašej právnej istoty odporúčame.
Možnosti, ako riešiť situáciu: Pred kúpu bytu vám odporúčame zistiť, kto je vlastníkom pozemku pod stavbou bytového domu a pred uzatvorením kúpnej zmluvy na byt rovnako odporúčame prerokovať aj prípadné odkúpenie spoluvlastníckeho podielu na pozemku pod bytovým domom.

Viac vlastníkov na pozemku
Radí Vladimíra Kľučková, advokátka VRBA & PARTNERS
Nedávno som kúpil chatu, pričom jej spoluvlastníkmi sú starší manželia dôchodcovia, ktorí žijú vo svojej polovici už veľa rokov, keďže tam vyrastali. Keďže ide o staršiu nehnuteľnosť, treba do nej investovať, čo však moji spoluvlastníci odmietajú, rovnako odmietajú predať mi svoju polovicu. Ako to riešiť – ak investujem do spoločných priestorov, môžem si nárokovať od nich polovicu peňazí?
Zhodnotenie situácie: Riešením podobných situácií najčastejšie býva zrušenie a  vysporiadanie spoluvlastníctva k nehnuteľnosti ešte pred samotnou investíciou. Keďže však v tomto prípade manželia nie sú ochotní svoju polovicu predať, vzniká problém pri hospodárení so spoločnou nehnuteľnosťou.
Možnosti, ako riešiť situáciu: O spôsobe hospodárenia so spoločnou vecou by mali rozhodovať predovšetkým sami spoluvlastníci, pričom v zmysle zákona platí, že sa rozhoduje väčšinou hlasov. Rozhodovanie vo vašom prípade sa javí ako problematické, pretože máte rovnosť hlasov a v takomto prípade, ak neexistuje medzi vami dohoda, by mal rozhodovať na návrh ktoréhokoľvek spoluvlastníka súd, čo sa javí ako veľmi neefektívne. Pri potrebe nevyhnutných opráv, ktorých vykonanie neznesie odklad, ak tie budú financované výlučne z vašej strany, vzniká vám nárok na vydanie bezdôvodného obohatenia zo strany manželov, spočívajúceho v nákladoch na realizovanie nevyhnutných opráv. V prípade iných investícií odporúčam obrátiť sa najskôr na súd s návrhom na rozhodnutie o hospodárení so spoločnou vecou.

Vysporiadanie vlastníctva v dome
Sme štvorčlenná rodina s dvoma deťmi a spolu s mamou bývame v spoločnom dome, ktorý je vedený na jej meno. Mám ešte jedného brata, ktorý s nami nežije. Zatiaľ sme na dome vymenili okná a prerobili si svoju polovicu domu. Zaujímame sa o to, či by nebolo lepšie prepísať polovicu domu na mňa ako syna. Poraďte, ako to rozumne vyriešiť, aby sme mohli do domu viac investovať... Musím sa vysporiadať aj s bratom?

Radí Vladimíra Kľučková, advokátka VRBA & PARTNERS
Možnosti, ako riešiť situáciu:  Pre ochranu vašich investícií by bolo najvhodnejšie, aby ste sa dohodli o prevode „polovice domu“ na vašu osobu, respektíve na vás a vašu manželku.
Následne, keďže vznikne spoluvlastníctvo k domu, odporúčam dohodnúť vzájomné užívanie domu, hradenie nákladov, ako aj ďalšie investovanie do domu, keďže pri spoluvlastníctve ide o ideálne spoluvlastnícke podiely, a nie je možné povedať, že si investujete do „svojej“ polovice domu. Prevod je možné urobiť kúpnou alebo darovacou zmluvou. Keďže máte aj brata, ktorý aj keď s vami nežije, zákonný nárok by ako dedič na polovicu domu v prípade smrti matky mal, vhodným riešením by bolo aj to, ak by matka svoje vlastnícke právo k domu previedla na vás a vášho brata, čím by ste sa stali podielovými spoluvlastníkmi domu. Obdobne aj v tomto prípade by bolo žiaduce dohodnúť sa o hospodárení so spoločnou nehnuteľnosťou.

Ďalšie odporúčania: Taktiež je možné uvažovať aj o prevode celého domu na vás a o zriadení vecného bremena v prospech matky, ktoré by spočívalo v práve bezodplatného užívania rodinného domu.  Toto právo by vašej matke zabezpečilo možnosť užívania rodinného domu (záleží iba na dohode a vôli strán, na akú dobu vecné bremeno zriadiť – najčastejšie sa zriaďuje do smrti oprávneného z vecného bremena).  Toto riešenie prichádza do úvahy aj v tom prípade, ak by ste sa podielovým spoluvlastníkom nehnuteľnosti stali spolu s bratom. Ak by ste sa vlastníkom domu stali iba vy, a teda matka by celý dom previedla iba na vás, je tu predpoklad, že sa vysporiadaniu s bratom pri dedičskom konaní nevyhnete.
V prípade, ak ste investovali do nehnuteľnosti, ktorá vám nepatrí, máte nárok na vydanie bezdôvodného obohatenia od osoby, ktorej ste nehnuteľnosť zhodnotili.