1. Prvý kontakt
Pri prvom kontakte s bankou sa analyzujú jeho potreby a možnosti, posudzuje sa bonita klienta, a vypočíta sa možná výška úveru. Ak záujemca už po predbežných konzultáciách prejaví záujem o úver, tak sa ako prvá podá žiadosť o poskytnutie hypotekárneho úveru. Žiadateľ o úver by si mal ujasniť na čo chce úver použiť, aká je finančná náročnosť celej investície, koľko vlastných zdrojov môže použiť, o akú výšku úveru má záujem a čím plánuje za úver ručiť. Banka mu následne poskytne zoznam dokumentov, ktoré sú potrebné pre posúdenie jeho žiadosti a klient ich musí doručiť banke.
2. Nevyhnutné dokumenty
K žiadosti je potrebné predložiť banke preukaz totožnosti (občiansky preukaz, prípadne pas u príslušníkov iných štátov), doklad o prijíme (potvrdenie o príjme, prípadne daňové priznanie, výplatné pásky, ročné zúčtovanie preddavkov na daň, doklady preukazujúce výdavky, záväzky ručenia), doklady o účele hypotekárneho úveru a zakladanej nehnuteľnosti (kúpna zmluva s presnou špecifikáciou kupovanej nehnuteľnosti, platobnými podmienkami a znalecký posudok k nehnuteľnosti, ktorá bude úver zabezpečovať) a list vlastníctva k nehnuteľnosti.
Ak ide o výstavbu nehnuteľnosti, treba predložiť aj stavebné povolenie, projektovú dokumentáciu a autorizovaný rozpočet.
Pri kúpe bytu vo výstavbe banky požadujú predloženie zmluvy o dielo, zmluvy o výstavbe, resp. zmluvy o budúcej zmluve o prevode vlastníctva, faktúr a dokladov o úhrade, dokladov o výške príjmov, návrh na vklad záložného práva k zálohu (bytu) do katastra nehnuteľností, aktuálneho výpisu z listu vlastníctva k zálohu, poistnej zmluvy na záloh vrátane predloženia dokladu o vinkulovaní poistného v prospech banky a zaplatenie poplatkov za spracovanie žiadosti a za znalecký posudok.
Čas od podania žiadosti o úver až po čerpanie sa môže značne skrátiť v prípade, že žiadateľ predloží všetky potrebné doklady včas.
3. Predbežná ponuka hypoúveru
Po doručení kompletnej dokumentácie vypracuje banka predbežnú ponuku hypoúveru (aj s predbežným stanovením úrokovej sadzby). Maximálna výška úveru je určená na základe hodnoty nehnuteľnosti (určená podľa znaleckého posudku, ktorý je vyžadovaný). Pri tzv. developerských projektoch financovaných prostredníctvom konkrétnej banky financujúca banka uznáva ako hodnotu nehnuteľnosti cenu, za ktorú sa byt predáva (vtedy banka nevyžaduje vyhotovenie znaleckého posudku). Ďalej je vyžadované dokladovanie prijímov, aktuálny list vlastníctva a kópia katastrálnej mapy.
Ak záujemca o hypotéku ešte nemá vybranú nehnuteľnosť a predloží požadované dokumenty (doklad totožnosti a potvrdený doklad o príjme), banka môže vydať predbežné rozhodnutie, či spĺňa podmienky bonity, tzv. hypotekárny certifikát, ktorý je dokladom (platí štyri mesiace), že spĺňa podmienky na poskytnutie hypotéky a môže sa ním preukázať či už u predávajúceho, v realitnej kancelárií, alebo v stavebnej firme.
4. Kúpa nehnutelnosti
Predtým ako sa záujemca rozhodne nehnuteľnosť kúpiť mal by vyžadovať predloženie potrebných dokumentov (najmä listiny potvrdzujúce, že predávajúci je skutočným majiteľom bytu/domu - list vlastníctva, snímku z katastrálnej mapy, výpis z katastra nehnuteľností, prípadne znalecký posudok či kúpna zmluva, darovacia zmluva a rozhodnutie o dedičstve). a odporúča sa taktiež vždy požiadať o výpis z listu vlastníctva na príslušnom katastrálnom úrade (na zistenie či ide o skutočného majiteľa).
Informácie môže záujemca získať na internetovej stránke Katastra nehnuteľností (www.katasternehnutelnosti.sk).
Kúpnu zmluvu, prípadne zmluvu o budúcej zmluve je dobré prekonzultovať s právnikom, alebo mu ju aspoň dať pozrieť.
Ak teda už záujemca nehnuteľnosť nájde, zvyšné dokumenty doručí do banky. Tá ich analyzuje, posúdi a v prípade splnenia podmienok, definitívne schváli úver.
Po schválení žiadosti o poskytnutie hypotekárneho úveru bankou sa pristupuje k príprave a podpisu zmluvnej dokumentácie k hypotekárnemu úveru.
5. Podpis zmluvy
Pri podpise je klient informovaný o ďalšom postupe a o dokladoch a podmienkach potrebných na čerpanie úveru (napr. zriadenie záložného práva k nehnuteľnosti zápisom na katastri, poistenie nehnuteľnosti a jeho vinkulácia, zápis rozostavanej stavby na list vlastníctva, poistenie úveru a pod.). Samotné vyplatenie peňažných prostriedkov nastáva po zápise záložného práva do príslôušného katastra nehnuteľností.
Zmluva o hypotekárnom úvere musí obsahovať:
- identifikačné údaje o hypotekárnej banke a klientovi
- sumu poskytnutého hypotekárneho úveru a lehotu splatnosti, pravidlá splácania istiny a úrokov z poskytnutého úveru, výšku ročnej percetnuálnej úrokovej sadzby poskytnutého úveru a podrobné vymedzenie ostatnýách nákladov vyžadovaných od klienta, ktoré súvisia s hypotekárnym úverom a s uzavretím zmluvy o takomto úvere
- presné označenie tuzemskej nehnuteľnosti, na ktorú sa poskytuje úver (účel úveru)
- ostatné podmienky poskytnutia, čerpania a splácania úveru
- podrobné vymedzenie druhu, spôsobu a rozsahu zabezpečenia pohľadávok banky zo zmluvy o hypotekárnom úvere
- podmienky prípadného predčasného splatenia úveru na podnet klienta
6. Čerpanie úveru
Banka aj po poskytnutí úveru naďalej kontroluje jeho čerpanie (či je v súlade s účelom úveru).
Čerpanie hypotekárneho úveru sa prevádza bezhotovostne, formou preplatenia dodávateľských faktúr, odoslaným kúpnej ceny na účet predávajúceho podľa kúpnej zmluvy a môže byť buď jednorázové (väčšinou pri kúpe nehnuteľnosti) alebo môže prebehnúť postupne (napr. pri výstavbe, alebo rekonštrukcii nehnuteľnosti).
V tomto prípade sú v zmluve o hypotekárnom úvere uvedené orientačné termíny čerpania a konečný termín pre dočerpanie.