Hypotekárny boom na Slovensku a hlavne v Bratislave spôsobuje, že onedlho bude drvivá väčšina bytov zaťažená hypotekárnym úverom. Banky na poli úverov na nákup nehnuteľností pôsobia aktívne už desiaty rok, a preto sa môže stať, že nový záujemcovia o bývanie môžu naraziť na byt, na ktorý je hypoúver už poskytnutý. Podľa vyjadrenia komerčných bánk to nie je žiaden problém, dokonca v niektorých prípadoch môže byť financovanie výhodnejšie.
V zásade existujú tri spôsoby, ako predať takýto byt. Prvým je predčasné splatenie úveru. Táto možnosť je však drahá, navyše nový záujemca by musel vybavovať hypotéku odznova. Výška poplatku je v bankách rozdielna, pohybuje sa okolo štyroch až piatich percent z predčasne splatenej sumy. Viaceré banky ponúkajú možnosť skoršieho splatenia hypotéky bez poplatku, ale len v čase zmeny úrokovej sadzby.
Prevezmite dlh
Najvýhodnejšia sa javí možnosť prevzatia dlhu. "Ide o zmenu v osobe dlžníka, keď novým dlžníkom sa stáva kupujúci. Ten preberá dlh s rovnakými podmienkami, aké mal jeho predchodca," povedala hovorkyňa VÚB Alena Walterová. Nie vždy však nastane ideálna situácia, pri ktorej bonita klienta, ktorý chce nehnuteľnosť kúpiť, je totožná alebo lepšia, ako mal pôvodný majiteľ. Navyše niekedy tieto podmienky môžu byť menej výhodné, ako keby si vybavil v banke novú hypotéku. Môže to byť však aj naopak.
Kupujúci a predávajúci uzatvoria kúpno-predajnú zmluvu s tým, že kupujúci prevezme dlh po predávajúcom. Následne kupujúci podpíše v hypotekárnej banke Zmluvu o prevode dlhu, ktorá sa nepodáva na kataster. Stačí, ak predávajúci podá len kúpno-predajnú zmluvu spolu so stanoviskom banky, že súhlasí s predajom založenej nehnuteľnosti. V minulosti známa bonifikácia sa však na nového dlžníka neprenáša. Výnimkou je, ak by nový majiteľ bol blízkou osobou predávajúceho.
Iná banka, iné pravidlá
Zákon o bankách navyše hovorí, že vyplatenie hypotéky hypotékou nie je možné. V súčasnosti to problém nie je, keďže banky ponúkajú skôr investičné úvery, ktoré sú založené nehnuteľnosťou, ako klasické hypotekárne úvery. Z toho však vyplýva, že hypoúverom s bonifikáciou pre mladých nie je možné vyplatiť starý úver. No keď sa kupujúci rozhodne žiadať o úver, bolo by lepšie, aby nový úver bol v rovnakej banke ako ten starý. "V rámci jednej banky s vyplatením úveru nie je problém, keďže odpadá administratíva so záložným právom. Medzi dvoma bankami je to možné, pokiaľ banka, ktorá poskytla hypotéku, predajcovi dá súhlas so zriadením záložného práva inej banke ako druhej v poradí," vysvetlila Miriam Fuňová zo Slovenskej sporiteľne.
V ČSOB musí nový nadobúdateľ nehnuteľnosti štandardne preukázať schopnosť splácať nový úver. "Pripraví sa nový hypotekárny úver pre nového vlastníka nehnuteľnosti. Splácanie úveru, teda výšku splátky, dobu splácania, fixovanie úrokovej sadzby nastavujeme podľa potrieb nového vlastníka nehnuteľnosti," povedala Marta Krejcarová z ČSOB.
Riešením je aj výmena
Poslednou možnosťou, ako predať nehnuteľnosť zaťaženú hypotékou, je zmena zabezpečenia úveru. V tomto prípade sa vymení pôvodný objekt (predmet úveru) za iný, pričom hypotéka sa spláca naďalej podľa podmienok uvedených v zmluve. Podmienka však je, že predávajúci musí mať ďalšiu nehnuteľnosť určenú na založenie. Odťaženú nehnuteľnosť môže potom predať.
Pri prevzatí dlhu kupujúci musí banke predložiť:
- doklady totožnosti
- potvrdenie o výške príjmu
- kúpno-predajnú zmluvu
- žiadosť o hypotekárny úver
- dohodu o prevzatí dlhu medzi predávajúcim a kupujúcim