V Trnave mladá rodina prišla pre dlh osemtisíc korún o svoj byt v hodnote jeden a pol milióna korún. O dražbe pritom ani nevedeli. Týmto a podobnými príkladmi argumentovalo ministerstvo spravodlivosti, keď obhajovalo návrh novely zákona o dobrovoľných dražbách. Ten má platiť od januára.
Krok k trhu
"K zvýšeniu ochrany vlastníka draženej veci majú prispieť limity najnižšieho podania, stanovenie stropu pri odmene dražobnej spoločnosti, rozšírenie dôvodov na upustenie od dražby a odbúranie prepätého formalizmu pri uplatnení práv na súde," - uvádza ministerstvo v dôvodovej správe.
Najnižším podaním sa rozumie minimálna výška vyvolávacej ceny, teda hodnoty, pri ktorej sa začína dražiť. Novela limit zavádza, aby sa dražená nehnuteľnosť nepredala výrazne pod cenu. Sú to tri štvrtiny trhovej hodnoty nehnuteľnosti. Tú stanoví znalecký posudok.
V Bratislave a vo väčších mestách by to problém nemal byť. Pri napríklad dvojmiliónovej nehnuteľnosti by bola vyvolávacia cena zhruba jeden a pol milióna. Problém však môže nastať v menších mestách, kde začať dražiť 600-tisícovú nehnuteľnosť na cene 400-tisíc môže znamenať menší záujem ľudí o dražbu.
V súčasnosti sa minimálna výška vyvolávacej ceny odvodzuje od trhovej ceny, a to tak, že sa zníži približne o sto až 250-tisíc korún. Podobne to rieši aj zákon o súdnych exekútoroch, podľa ktorého je najnižšie podanie, teda vyvolávacia cena, rovná všeobecnej hodnote zníženej na dve tretiny.
Do dražby za desaťtisíc
Dlžník sa môže vyhnúť dražbe, keď splatí svoj dlh ešte pred termínom, kedy by sa mala dražba konať. Od dražobnej spoločnosti sa musí dozvedieť skutočnú celkovú výšku svojho dlhu, teda nielen nedoplatky, ale napríklad aj úroky a tiež náklady, ktoré už vznikli v súvislosti s prípravou dražby. Má sa tým zabrániť situáciám, ktoré sa podľa ministerstva stávajú v súčasnosti, že dlžník síce zaplatil dlžnú sumu (napríklad istinu), ale o byt prišiel aj tak, pretože jeho celkový dlh bol vyšší.
Novela zákona však nestanovuje minimálnu výšku pohľadávky, pri ktorej sa môže spustiť dražba, to znamená, či veriteľ môže navrhnúť dražbu už pri dlhu, povedzme, 10-tisíc korún, alebo napríklad pri nezaplatení dvoch-troch platieb a podobne.
Pre veriteľa je dražba rýchlejším a účinnejším spôsobom, ako sa dostať k svojim peniazom. Cesta exekúcie je totiž dlhšia a zložitejšia. Dáva viac možností celý proces zbytočne zdržiavať. Je známy prípad dlžníka, ktorý zneužíval exekučný poriadok. Na každý úkon exekútora, na každé uznesenie súdu podával námietku. Výsledok: štyri roky nevedeli v exekúcii vydražiť nehnuteľnosť. Proces dražby pritom trvá obvykle tri a pol mesiaca.
Psychológia pôsobí
Pri dražbe pôsobí veľmi silný psychologický moment. Na rozdiel od existencie exekútora totiž o dražbe vie oveľa viac ľudí. Jeden príbeh zo života za všetky, hoci jeho koniec je trochu atypický.
Obyčajná rodina: Žena predavačka, jej manžel šofér nákladného auta. Vychovávajú dve deti. Manžel sa začne venovať hracím automatom. Má vidiny rýchleho zbohatnutia. Keď hral prvýkrát, vyhral osemtisíc korún. Hrá čoraz viac. Prestane platiť účty, služby za užívanie bytu a na tvorbu fondu prevádzky, údržby a opráv. Ich dlh už predstavuje bez úrokov z omeškania 127 516 korún...
Správca, na základe požiadavky dvojtretinovej väčšiny vlastníkov bytov, napísal list vlastníkovi, v ktorom ho vyzval, aby dlh zaplatil, a upozornil, že ak nezaplatí, bude sa musieť uplatniť záložné právo formou dobrovoľnej dražby. Manžel počas 30-dňovej lehoty správcu nekontaktoval, manželka začala kontaktovať dražobníka iba počas vypracovania znaleckého posudku. Chcela konkrétne vedieť, čo sa stane, ak nezaplatí, aká je lehota a či je možné uzavrieť dohodu. Tu je zrejmé, že bezprostredná hrozba dražby prinútila vlastníkov konať. Je však otázne, či riešenie, ktoré napokon našli, je pre nich to najlepšie.
Správca totiž už nebol ochotný pristúpiť na splátky, pretože dohodu o splátkach s nimi uzavrel už viackrát, no oni ju neplnili. Zostala im lehota 35 dní na zaplatenie, inak prídu o strechu nad hlavou. Manžel celú situáciu ignoroval a vôbec sa nestaral. Manželka nakoniec našla spoločnosť, ktorá požičala peniaze a odkúpila od nich pro forma byt. S tým, že tam rodinu nechala bývať, kým budú môcť splácať dlh, pre ktorý im hrozila dražba, spolu s úverom, a s možným spätným odkúpením bytu po splatení dlhu. Celý úverový proces iba odsunul problém a oveľa horšie môžu dopadnúť, než keby bola dražba. Od dražby sa v tejto chvíli upustilo, pretože celý dlh bol zaplatený.
Aby bola dražba "účinná", teda aby sa z nej podarilo vyťažiť čo najviac, musí o nej vedieť veľa ľudí. Príklad, ktorý v súvislosti s novelou zákona uviedlo ministerstvo spravodlivosti, hovorí, že samotný dlžník o dražbe na svoju nehnuteľnosť ani nevedel. Samozrejme, dôvody môžu byť rôzne. V súčasnosti platí, že mu musí byť doručené oznámenie o dražbe, takéto oznámenie musí byť aj na úradnej tabuli obce, na území ktorej sa nehnuteľnosť nachádza, a v Notárskom centrálnom registri dražieb. Po novom by malo byť aj v Obchodnom vestníku a v periodickej tlači s pôsobnosťou minimálne pre obec, v ktorej sa nehnuteľnosť nachádza. Novela však presne nestanovuje, kto bude znášať náklady spojené s týmito ďalšími oznámeniami.
Veľakrát však za svoju neinformovanosť môžu dlžníci sami. Nepreberajú poštové zásielky mysliac si, že sa im nič nemôže stať. Skúsenosti s takýmto prístupom majú napokon často aj súdy. Neplatiči odchádzajú za prácou do zahraničia a zabúdajú na platby za byt alebo úvery, nesplnomocňujú nikoho na preberanie listových zásielok. A výsledok je jasný.
Licituj - nelicituj
Dražba je verejná. Môže na ňu prísť každý, kto zloží dražobnú zábezpeku a zapíše sa do zoznamu účastníkov dražby, aby mohol na nej licitovať. No okrem nepríjemného zážitku pre dlžníka ju môže sprevádzať aj ďalšie negatívum. Takzvaní špekulatívni účastníci dražby. Snažia sa zneužiť to, že ceny na dražbe sú obvykle nižšie ako je trhová hodnota. Vďaka tomu príde viac záujemcov a je väčšia pravdepodobnosť, že sa dosiahne vyššia cena. Títo špekulanti sa spravidla vonku, mimo sály, pred budovou dohadujú, navzájom si vyplácajú peniaze za to, aby nelicitovali. Tento problém novela vôbec nerieši.
V Česku to upravuje napríklad Trestný poriadok. Účastník dražby sa podľa neho dopustí trestného činu, lebo upláca druhého účastníka za tým účelom, aby nelicitoval v dražbe, aby sa cena nevyšplhala vyššie. Tým poškodzuje práva dlžníkov. Sú poškodení, lebo cena nie je taká dobrá ako sa očakávalo.
Dražobná spoločnosť za to, že pripraví celú aukciu, dostane zaplatené. Jej odmena sa odráta od výťažku dražby, čiže ju znáša dlžník. Pozostáva z nákladov spojených s dražbou, čo sú poštové, režijné náklady, poplatok za zhotovenie znaleckého posudku, advokátske trovy (ak bol potrebný advokát), trovy na vytiahnutie listu vlastníctva, cestovné náklady dražobníka na zabezpečenie obhliadky predmetu dražby, prípadne aj poistenie zodpovednosti dražobníka. Aj samotné dražobné spoločnosti pripúšťajú, že niektorí dražobníci tieto náklady preháňajú. Významnejšiu časť odmeny však tvorí určité percento z dlžnej alebo vydraženej sumy.
V súčasnosti platí, že náklady v plnom rozsahu spolu s odmenou dražobníka sa odvodzujú od exekučného poriadku. To znamená, že dražobník môže dostať 10 percent buď z ceny dosiahnutej vydražením, alebo z vyvolávacej ceny. Ak dlžník zaplatil ešte pred dražbou, odmena dražobníka sa vypočíta z vyvolávacej ceny.
Podľa ministerstva sú tieto odmeny neprimerane vysoké, preto v novele navrhlo, aby odmena bola 10 percent z vyvolávacej ceny, maximálne však 20 percent z vymáhanej pohľadávky. Príklad: Na pohľadávku je spustená dražba. Dlžník dlhuje väčšinou napríklad 50-tisíc korún. Z toho 20 percent je maximum, čo si môže nárokovať dražobník bez ohľadu na to, či nehnuteľnosť má hodnotu 200-tisíc alebo dva milióny a bez ohľadu na to, za koľko sa vydraží. Ak dlžník splatí dlh ešte pred dražbou, dražobník dostane odmenu najviac tri percentá z dlhu a ak dlžníkovi už bolo doručené oznámenie o dražbe, 10 percent z dlhu. To platí dlžník.
Dražobné spoločnosti argumentujú, že ich zodpovednosť je vysoká, ručia za škody, ktoré v procese dražby môžu vzniknúť. Odhadujú, že pri doteraz platnej právnej úprave ako väčšinou platcovia dane z pridanej hodnoty odvádzali do štátneho rozpočtu z týchto odmien okolo 20 miliónov korún ročne. Keď začne platiť od 1. januára budúceho roka novela, bude to menej aj o 90 percent.
Dobrovoľná je nedobrovoľná
Ministerstvo spravodlivosti bude môcť podľa novely zákona kontrolovať dražobné spoločnosti. Tie s tým nemajú problém, považujú ju za potrebnú, domnievajú sa však, že jej rozsah je veľmi široký a nie presne špecifikovaný. Upozorňujú aj na to, že právo ministerstva kontrolovať v plnom rozsahu ich účtovníctvo je niečo navyše, keďže na to sú "špeciálne" inštitúcie, ako daňové úrady či správa finančnej kontroly.
Ministerstvo spravodlivosti v dôvodovej správe k novele zákone rieši iba splátkové spoločnosti poskytujúce spotrebiteľské úvery. Zabúda sa však na organizácie, ktoré touto inštitúciou dlhodobé pohľadávky vymohli za pár mesiacov. Hovoríme pritom o správcoch a spoločenstiev vlastníkov bytov, kde stačia dvaja alebo traja dlžníci s dlhom okolo 30- až 50-tisíc korún a majú fond prevádzky údržby a opráv odčerpaný na dočasné pokrytie služieb. Pre nich bol výkon dobrovoľnej dražby obrovským prínosom.
Dražobné spoločnosti odhadujú, že ročne formou dobrovoľných dražieb dokážu znížiť pohľadávky bytových organizácií zhruba o tri až štyri milióny korún.
Dražobné spoločnosti očakávajú, že na základe novely by sa mala zlepšiť spolupráca štátnych orgánov s dražobníkom. "Veľakrát nám nechceli poskytnúť informácie o dlžníkoch, nemali sme sprístupnené informačné bloky. Naša práca môže byť teraz efektívnejšia, pretože keď napríklad budeme vedieť, kde sa dlžník zdržiava, nemusíme dlho čakať, aj 30 až 40 dní, aby sme postúpili ďalej," vysvetľuje predsedníčka predstavenstva spoločnosti IURIDIS Angelika Laurová.
Skúsenosti dražobných spoločností, ale aj bytových správcovských organizácií, hovoria o tom, že nie každý dlžník napríklad správcovskej spoločnosti je sociálne odkázaný. Často sú to vysokoškolsky vzdelaní ľudia s dobrým zárobkom, solventnejšia stredná vrstva. Paradoxne prvá cesta tých, ktorí majú síce nižšie príjmy, hoci aj minimálnu mzdu, či dokonca dôchodok, vedie k správcovi alebo na poštu či do banky, aby si splnili základné povinnosti. Podľa dražobných spoločností takzvané dotknuté osoby, na ktoré sa odvoláva ministerstvo spravodlivosti, tvoria zhruba päť percent. Sú to nesolventní, sociálne odkázaní, nezamestnaní, ktorí sa zámerne vyhýbajú zamestnaniu a menšinová vrstva, ktorá má sťažené podmienky.
Novela v niečom zastala na pol ceste
Predsedníčka predstavenstva dražobnej spoločnosti IURIDIS vo Veľkom Krtíši Angelika Laurová vidí v novele zákona o dobrovoľných dražbách viaceré pozitíva, niektoré však akoby zastali na pol ceste.
Oproti súčasnému stavu lepšie rieši problém vypracovania znaleckého posudku v prípade, keď dlžník odmietne sprístupniť svoj byt. Novela ukladá postupovať pri vypracovaní posudku obvyklým spôsobom. No nehovorí, čo to obvyklý spôsob je. Dražobná spoločnosť musí predmet dražby zreteľne označiť 10-centimetrovou páskou s nápisom „dražba dražba dražba“ a dlžník ju musí strpieť. Novela nehovorí, čo v prípade, ak niekto pásku odstráni. Takýchto, na prvý pohľad detailov, je v novele zákona viac.
Kontrolnú činnosť ministerstva smerom k dražobným spoločnostiam považuje Laurová za užitočnú, dúfa, že sa takto podarí okrem iného vyselektovať spoločnosti, ktoré robia zlé meno branži, nedbajú na dobré meno dlžníka, nesnažia sa verejne sprístupniť dražbu, neinformujú o nej atď. Na druhej strane si však myslí, že rozsah kontrolnej činnosti vymedzený v novele je zbytočne široký a niektoré oblasti sú v kontrolnej kompetencii iných inštitúcií, napríklad daňových úradov alebo správy finančnej kontroly.
Nesúhlasí ani s tvrdením o vysokých odmenách dražobných spoločností. Podľa nej dražobník má v procese prípravy dražby i počas nej samotnej veľkú zodpovednosť, znáša veľké riziko, a preto by mal byť podľa toho aj ohodnotený.
„Určenie najnižšej hranice, pri ktorej sa začína dražiť – tri štvrtiny z hodnoty určenej znaleckým posudkom – nepovažujem za najšťastnejšie riešenie. V Bratislave to problém nebude. Mimo Bratislavy, v regiónoch s vysokou nezamestnanosťou, však na dražbu príde málo ľudí. Vyvolávacia cena bude totiž na ich pomery vysoká,“ argumentuje.
Na margo tvrdení ministerstva spravodlivosti, ktoré pri obhajobe novely zákona uvádzalo príklady ľudí s niekoľkotisícovými dlhmi a bez strechy nad hlavou ako dôsledku dražby, Laurová, ktorá 10 rokov pracovala v oblasti vymáhania pohľadávok, a dnes vedie dražobnú spoločnosť, uviedla: „Ja osobne som sa s tým nestretla. Ak si niekto neplní ako vlastník svoje povinnosti vo vzťahu k ostatným vlastníkom, snažíme sa dodržiavať určitú hranicu, aby sa nedražilo za jeden omeškaný mesačný nájom, ale za dlhšie obdobie. Spravidla riešime nedoplatky v objeme zhruba od 50 tisíc korún, teda ak niekto neplatí minimálne jeden rok. “
Dlžník má dosť času na to, aby svoj dlh vyrovnal. Bytové organizácie, ako správcovia, spoločenstvá vlastníkov, si berú analógiu od nájomných bytov, kde ak sa tri mesiace neplatí nájom, dáva sa výpoveď z nájmu, tri mesiace je výpovedná lehota, čiže dokopy šesť mesiacov trvá, kým nájomník sa dostane z bytu alebo sa získa právoplatný titul na to, aby sa mohlo „deložovať“, pripomína.
Za vážny nedostatok novely považuje to, že vôbec nerieši problém takzvaných špekulatívnych účastníkov dražby a zloženie dražobných zábezpek v hotovosti.
Novela vytvára administratívne prekážky
Podľa riaditeľa divízie dražieb a real estate akciovej spoločnosti Licitor Group v Žiline Matúša Machana novela zákona o dobrovoľných dražbách vytvára určité administratívne prekážky, napríklad pri označovaní predmetu dražby povinnou nálepkou. Tento krok je pre dražobníka zbytočnou administratívou navyše, keďže táto nálepka zmizne z predmetu dražby spolu s dražobníkom hneď po jeho odchode a celkovo tak stráca význam, domnieva sa Machan.
Za negatívum považuje aj maximálnu výšku najnižšieho podania aj pri prvom kole dražby, aj pri opakovaných dražbách – v tomto prípade podľa novely zákona nie je možné ísť pod cenu stanovenú znaleckým posudkom. V niektorých regiónoch Slovenska sa v dôsledku toho záložný veriteľ nebude vedieť domôcť svojej pohľadávky, lebo trhové ceny v porovnaní s cenami stanovenými znalcami sú značne nižšie. Pritom napríklad podľa Exekučného poriadku je možné ísť v treťom kole takzvanej exekučnej dražby s cenou na 50 percent hodnoty stanovenej znaleckým posudkom
„Novelu je však potrebné chápať v celkovom kontexte, a to tak, že zákon o dobrovoľných dražbách bol prijatý za účelom posilnenia vymožiteľnosti práva v Slovenskej republike,“ pripomína.
Za pozitíva považuje sprehľadnenie celého procesu a zároveň podnikateľského prostredia v oblasti vykonávania dobrovoľných dražieb. Oceňuje, že novela odstraňuje niektoré ustanovenia, ktoré mohli dlžníci využívať vo svoj prospech, a tak úspešne vytvárať obštrukcie a mariť celý proces, keď sa subjekt, ktorý bol v práve, len domáhal toho, čo mu naozaj patrí.
Ak sa dražba vykonáva transparentne, pokračuje Machan, dlžník má až do momentu konania dražby, čiže v priebehu celej organizácie dražby, možnosť uhradiť dlžnú sumu, a tým celý proces ukončiť.
„Treba si uvedomiť, že celý tento proces sa nedeje z večera do rána a aj samotný dlžník si je vedomý svojho dlhu, nakoľko v drvivej väčšine prípadov ide o cyklické platby, napríklad z hypotekárneho úveru. Ak dlžník vynaloží čo i len trochu úsilia a bude komunikovať s dražobníkom alebo s veriteľom, je možné celý proces oddialiť, respektíve mu úplne predísť,“ konštatuje na záver Machan.
Prax z Rimavskej Soboty
Bytové organizácie, teda stavebné bytové družstvá, bytové podniky či správcovské spoločnosti obvykle pri vymáhaní svojich pohľadávok využívajú tak exekútorov, ako aj dražobné spoločnosti. Zhodujú sa v tom, že cesta dražby je oveľa rýchlejšia.
„Keď ideme cez dražobnú spoločnosť, máme problém vyriešený do troch mesiacov. Exekučné konania prostredníctvom súdov sú zdĺhavejšie, trvajú niekoľkonásobne dlhšie. Niekedy je to rok, niekedy aj rok a pol,“ konštatuje vedúca právneho a organizačného oddelenia Okresného stavebného bytového družstva Rimavská Sobota Lada Bencová.
Dôvodom je zákon, podľa ktorého úkony exekútora musí schvaľovať súd. Súdy nestíhajú, stačí, aby ešte ochorel sudca a prípad sa vlečie. Okrem toho aj dlžník svojimi námietkami môže konanie spomaliť. „Mali sme prípad, keď sme žalovali pohľadávku vo výške 30-tisíc korún a kým sa začala exekúcia, dlh sa v dôsledku úrokov, ktoré nabiehali, vyšplhal na 200-tisíc,“ konkretizuje Bencová.
Súd totiž musí najskôr vyniesť rozsudok, ktorým rozhodne o exekúcii. Exekútor pred začiatkom samotnej exekúcie musí požiadať súd o odobrenie, či je exekúcia pripravená v súlade so zákonom. Aj ďalšie úkony exekútora musí „schvaľovať“, dokonca aj výťažok exekúcie, teda sumu, ktorú sa takýmto spôsobom podarilo získať. A okrem toho musí tiež riešiť prípadné námietky dlžníka alebo veriteľa, ktoré vznesú smerom k exekútorovi alebo súdu.
Bytové družstvo v Rimavskej Sobote evidovalo v januári 2005 nedoplatky vo výške 13,270 milióna korún. V tom období začali spolupracovať popri exekútoroch aj s dražobnými spoločnosťami. V januári 2007 nedoplatky klesli na 9,973 milióna korún. Dražobným konaním v roku 2006 vymohli 905 960 korún, v tomto roku doteraz už 843 418 korún.
Dražbu považujú za krajnú možnosť. Začínajú preto upomienkami, upomienkami pred dražbou, navrhujú aj dohodu o splátkach. Hranica, pri ktorej začínajú konať, určite nie je nízka, zdôrazňuje Bencová, je to viac ako medializovaných osem tisíc korún. „Spravidla začíname pri dlhu 25 až 30-tisíc korún,“ konkretizuje s tým, že niekedy je to aj lepšie, pretože takúto sumu dlžník skôr zoženie, než keď sa mu dlh vyšplhá na 50 alebo 60-tisíc. Zohľadňujú sociálnu situáciu v regióne, kde nezamestnanosť dosahuje rekordy. Preto volia diferencovaný prístup k dlžníkom v Rimavskej Sobote a napríklad v Hnúšti alebo Tisovci či Tornali. V Rimavskej Sobote ešte dokážu v dražbe predať byt za 300 až 400-tisíc, v ostatných mestách len ťažko.
V Šamoríne začínajú pri dlhu nad 20-tisíc
Riaditeľ Stavebného bytového družstva Šamorín Ladislav Varga považuje dobrovoľné verejné dražby za najrýchlejší a najúčinnejší spôsob vymáhania nedoplatkov v porovnaní so súdnou cestou, ktorej zastrešením je, v krajnom prípade, exekúcia. To v prípade, keď povinný, teda dlžník, nevykoná právoplatné rozhodnutie súdu z vlastnej vôle.
„Treba však hneď zdôrazniť, že vysporiadanie nedoplatku predajom nehnuteľnosti neplatiča na dobrovoľnej dražbe je špecifikum, pretože nositeľmi práva na aktiváciu záložného práva k bytu sú ostatní vlastníci bytov a nebytových priestorov. Správca, napríklad stavebné bytové družstvo, vykoná uspokojenie pohľadávky týmto spôsobom výlučne na základe poverenia zo strany vlastníkov bytov a nebytových priestorov,“ vysvetlil pre HN Varga. V takomto prípade sa nedoplatok vyrovná zhruba za tri mesiace.
Stavebné bytové družstvo v Šamoríne využíva dobrovoľné dražby necelé dva roky. Celkový objem nedoplatkov 2,5 milióna korún klesol asi na jeden milión. Formou dražby boli vymožené najvyššie pohľadávky, 50- až 100-tisíc korún. Varga pripomína, že nie vždy sa dražba uskutočnila, pretože keď niektorí dlhoroční neplatiči videli, že tentoraz v krátkom čase môžu prísť o strechu nad hlavou, už v prípravnom konaní svoje dlhy vyrovnali.
„Neplatiči majú dostatok času, aby si zachránili svoj byt, pretože pred dražbou dostanú nespočetné množstvo upozornení vo forme upomienky, výstrahy, pokusu o zmier a podobne. Dražba je naozaj krajným riešením,“ zdôrazňuje Varga.
Pohľadávky bytového družstva sú v súčasnosti zhruba 800-tisíc korún. Prevažnú časť už netvoria neplatiči, ale takzvaní „premeškávači“, ktorí permanentne zabudnú zaplatiť mesačnú zálohovú platbu. Je ich okolo 250. Po tom, čo dostanú upomienku, dlh vyrovnajú, a o dva až tri mesiace sa situácia zopakuje.
„Najväčších neplatičov sme vyriešili vďaka dražobnej spoločnosti. Tento rok sme takto vymohli asi 300-tisíc korún,“ spresňuje Varga s tým, že nikdy sa nezačalo konať proti neplatičom pri ich dlhu nižšom ako 20-tisíc korún.