Ekonómovia sa oprávnene pýtajú, čo by s týmto vývojom urobilo zdvihnutie úrokových sadzieb a zvýšenie inflácie. Kým česká centrálna banka s týmito nástrojmi počíta, slovenská musí ísť kvôli eurozóne na ochladenie trhu iným spôsobom.
Cenový boom v Česku je postavený na viacerých pilieroch – podobne ako na Slovensku, sú to lacné hypotéky a vysoký dopyt a aj u nás ešte donedávna bežné 100-percentné hypotéky. Navyše, Česko trpí na vysoké administratívne bariéry pri výstavbe nových nehnuteľností. Ceny výrazne rastú nielen v Prahe, ale aj v ostatných regiónoch Českej republiky.
Podľa analýzy Českého štatistického úradu v prvom kvartáli medziročne vyskočili o 13 percent. Kým v Prahe je dopyt vysoký dlhodobo, skok v cenách prišiel premiérovo aj do krajov a prejavil sa skokovo. Napríklad v Moravsko-sliezskom kraji došlo medzi rokmi 2000 až 2015 k nárastu cien o 160 až 170 percent
ČNB sa snaží prehriaty trh chladiť obmedzením poskytovania 100-percentných hypoték a chce pokračovať zvýšením dvojtýždennej REPO sadzby, od ktorej sa na českom trhu určuje cena peňazí. Bude to však stačiť?
Pravdepodobne nie. Aby centrálna banka nespôsobila ekonomike masívny negatívny dopytový šok, bude musieť udržať veľmi pozvoľný rast úrokových sadzieb.
NBS sa zatiaľ nedarí spomaliť rast hypotrhu, navyše na infláciu nemá vplyv
Slovensko ako súčasť eurozóny nemá menové nástroje vo vlastných rukách. S Českom máme síce spoločný inflačný 2-percentný cieľ, ale vývoj je odlišný. Kým v Česku už inflácia vyskočila nad tento limit (2,3 percenta v júni, 2,4 percenta v máji), v eurozóne dosahuje len 1,3 percenta. ČNB má v tomto smere voľné ruky.
Slovenská NBS zaviedla na ochladenie trhu nástroje na limitovanie dopytu. Od marca sú v platnosti najnovšie, navyše od júla sa opäť sprísnil limit na príjmovú rezervu. Efekt zatiaľ nevidieť: júnový objem nových úverov na bývanie narástol o vyše 70 miliónov eur na 677 miliónov eur.
Riziko bubliny
Áno, plný efekt opatrení sa môže prejaviť až s polročným oneskorením (kľúčový bude september), ale na víťazný výkrik, že riziko realitnej bubliny, si ešte musíme počkať. Dobrou správou je, že nitriansky cenový run sa po vyše roku zastavil a byty po prvýkrát od potvrdenia investície Jaguaru mierne klesli.
Na Slovensku je rozostavaných aktuálne vyše 70-tisíc nových bytov. Ak by tento balík obytných priestorov prišiel na trh vcelku hneď na jeseň, je zrejmé, že by sa nielen uspokojil dopyt, ale nastal výrazný previs ponuky. Samozrejme, to sa nestane, keďže tento počet bytov príde na trh postupne počas najbližších možno päť rokov.
Každopádne, dovolím si tvrdiť, že kým bude slovenská ekonomika rásť dnešným tempom s pozitívnym výhľadom, pri zúfalom nedostatku zamestnancov a tlaku na zvyšovanie miezd, hypotekárny ošiaľ bude pokračovať. Mnohé môže urobiť NBS chystanou reguláciou spotrebných úverov, ktoré – zatiaľ – nie sú nijako limitované obmedzeniami.
Autorom je Peter Bukov, hlavný analytik TopForex.
Avšak kým sa na Slovensku a tiež v Česku nevyrovná dopyt po bytoch s ponukou, ceny ani v jednej krajine nebudú mať dôvod klesať.