Vo významne citovanej štúdii s názvom Superhviezdne mestá tvrdia ekonómovia Joseph Gyourko, Christopher Mayer a Todd Sinai, že mestá pýšiace sa týmto vzletným prívlastkom - nie sú to iba Londýn, Paríž a New York, ale aj Filadelfia a San Diego - môžu v porovnaní s inými mestami vykazovať "neustále sa zväčšujúcu priepasť v cenách za bývanie". Autori akoby takto hovorili, že rast cien nehnuteľností v týchto oblastiach môže pokračovať donekonečna. Akékoľvek podobné tvrdenie vždy priláka pozornosť.
Mnohí berú teóriu superhviezdnych miest ako potvrdenie svojej predtuchy, že napriek spomaleniu zdražovania nehnuteľností, inde (napríklad v USA) môžu investori očakávať obrovské dlhodobé zisky v uvedených mestách, aj keď by bola ich cena už dnes vysoká. Ak si ale prečítate túto štúdiu pozorne a popremýšľate nad jednotlivými tézami, zistíte, že vlastne nejestvuje žiaden dôvod na takéto závery.
Prečo by sa mala hodnota nehnuteľností v "mestách s pozlátkou" donekonečna zvyšovať? Gyourko, Mayer a Sinai svoje tvrdenia opierajú o argument, že tieto mestá sú naozaj jedinečné. Sú na obmedzenej ploche a ak človek predpokladá trvalo rastúci HDP a zvyšujúcu sa hladinu príjmov, potom budú jestvovať čoraz bohatší ľudia, ktorí vyženú ceny v týchto exkluzívnych regiónoch nahor.
Autori majú presvedčivé dôkazy: Bohatí sa čoraz viac sťahujú do najdrahších miest. Reálny HDP sa v rozvinutých štátoch zvyšuje približne o tri percentá ročne a v mnohých rozvíjajúcich sa ekonomikách je tempo rastu v poslednom čase rýchlejšie. Navyše v týchto regiónoch sa už nedajú získať žiadne nové pozemky.
Čo však tieto argumenty naozaj znamenajú pre investície do nehnuteľností v superhviezdnych mestách?
Zamyslime sa na nemennosťou rozlohy. V ktoromkoľvek zo súčasných superhviezdnych miest je síce celková výmera pozemkov obmedzená, ale v každom prípade existujú na iných miestach obrovské pozemky, na ktorých by sa dali založiť mestá nové. Nové sídla sa pritom naozaj zakladajú a pripravujú tak tie už jestvujúce o ich "jedinečnosť".
Najznámejšími príkladmi takýchto veľkolepých metropol v geografickom centre štátov sú z minulého i predminulého storočia: Brasilia, Canberra, Islamabad, Dillí a Washington. Všetky sa stali príťažlivé sídla. Zreteľný úspech týchto miest ako vládnych a hospodárskych centier svedčí o tom, že mestské pozemky odvodzujú svoju hodnotu od existencie dobre navrhnutého mesta. Dnešné lacné pozemky budú mať v budúcnosti vysokú hodnotu iba vtedy, ak niekto urobí ten dramatický krok - vybuduje tam celé mestá s príťažlivou infraštruktúrou.
Samozrejme, zakladanie takýchto miest je pomerne vzácnym javom. Súkromní developeri len ťažko získajú rozsiahly pozemok bez akýchkoľvek obmedzení. Bývajú však dômyselní pri rozvoji pôvabných nových oblastí v malých mestách vzdialených do jednej hodiny jazdy od veľkých miest.
Do akej miery môžeme očakávať, že nehnuteľnosť v slávnom meste je lepšou dlhodobou investíciou než iná nehnuteľnosť? Odpoveď znie: vo veľmi malej miere.
Ceny v mestách (citovaných autormi štúdie) sa v rokoch 1950 až 2000 všeobecne nezvyšovali o viac než jedno alebo dve percentá ročne rýchlejšie než v priemernom meste a aj tento rozdiel je pravdepodobne do značnej miery spôsobený veľkosťou a kvalitou domov.
Podľa porovnávacieho indexu cien domov spoločnosti Coldwell Banker, tak najdrahším mestom v USA je Beverly Hills. Štandardný dom je tam 4,25-násobne drahší ako v priemernom meste USA. Ak predpokladáme, že za sto rokov relatívna hodnota takéhoto domu bude štvornásobná, potom dodatočný investičný výnos je iba 1,5 % ročne - nadšenie nad výsledkom takýchto investícií do nehnuteľností je diskutabilný.
A ako nakoniec poznamenávajú Gyourko, Mayer a Sinai, aj tieto malé dlhodobé rozdiely v cenách nehnuteľností v rôznych mestách bývajú vyvážené nižším pomerom nájomného a cien v superhviezdnych mestách. Pre investora je pritom miera výnosnosti daná súčtom miery zhodnotenia a pomeru nájomné - cena, teda nízky pomer nájomné - cena zmenšuje výhodu rýchlejšieho zhodnocovania.
Ľudia chcú veriť, že rast cien bude pokračovať a ich investície v obľúbenom meste sú nejakým spôsobom jedinečné a vzrušujúce. Neexistuje však žiadny všeobecne platný dôvod, prečo v superhviezdnych mestách investovať. Naopak, jestvuje rad dôvodov, prečo sa treba investícií v podobných mestách obávať.
Copyright: Project Syndicate, 2007, www.project-syndicate.org
Robert J. Shiller, profesor ekonómie, University of Yale, USA