Budúcnosť boomu bývania a možné finančné dôsledky výrazného prepadu cien v budúcnosti, sú predmetom silnejúceho znepokojenia vlád na celom svete. Dozvedel som sa to z prvej ruky na tohtoročnom Jackson Hole Symposium, v ďalekej divočine Wyomingu, kde iróniou osudu nie sú skoro žiadne domy na predaj...
Táto konferencia na prelome augusta a septembra sa stala medzinárodnou udalosťou pre tých, ktorí rozhodujú o menových politikách jednotlivých štátov. Tento rok tam prišli guvernéri alebo ich zástupcovia z 34 centrálnych bánk. Asi tretina týchto krajín prežíva od roku 2000 dramatickú konjunktúru stavby bytov a tento stav aspoň zatiaľ pretrváva. Konsenzus vo veci dlhodobejšieho výhľadu však v Jackson Hole nebol.
Medzi všetkými štátmi sa ako krajina, ktorá s najväčšou pravdepodobnosťou dosiahla koniec tohto cyklu, javia USA. Podľa celoštátneho indexu cien obytných domov v USA (podľa Standard & Poor#146#s/Case-Shillera) sa ceny domov v Spojených štátoch v reálnych hodnotách upravených o infláciu v rokoch 1996 - 2006 zvýšili o 86 %, ale odvtedy klesli o 6,5 %. A rýchlosť klesania sa zvyšuje.
To vyzerá na začiatok konca boomu, aj keď nikdy nie je nič isté. Predložil som "medvedí" výhľad dlhodobého vývoja, ktorý mnohí spochybnili, ale nikto v tejto polemike výrazne nezvíťazil.
Vonkajších pozorovateľov by tak trochu mohla prekvapiť závažnosť pripisovaná možnosti, že by dekádu trvajúci boom mohol zasiahnuť naozajstný zvrat, nasledovaný vážnymi prepadmi. Zdá sa, že sa všeobecne pripúšťa podstatné riziko negatívneho vývoja, pretože súčasná kríza úverov sa asi viaže k už zaznamenanému poklesu cien domov v USA.
Konjunktúra a všeobecné presvedčenie, že ceny domov môžu iba rásť, viedli k oslabeniu štandardov úverovania. Hypotekárni veritelia podľa všetkého verili, že kupci domov sa do platobnej neschopnosti nedostanú, lebo vďaka rastúcim cenám budú veľmi atraktívne splátkové kalendáre dodržiavať.
Rast záujmu o úvery ešte k tomu vyvolal rad finančných inovácií, ktoré síce v podstate mohli byť dobrými myšlienkami, ale často sa uplatňovali priveľmi agresívne, vzhľadom na riziko pádu cien. Investorom boli vnucované hypotekárne zabezpečené cenné papiere, ktoré boli pre nich dosť riskantné. Tak ako pri tých, ktorí si vybavovali bývanie, sa uvažovalo, že všetko bude v poriadku, na základe predpokladu: ceny domov budú stále slušným tempom stúpať.
Paul McCulley z najväčšieho fondu dlhopisov na svete PIMCO na konferencii v Jackson Hole vyhlásil, že v priebehu augusta až júla sme boli svedkami presunu k tomu, čo sa dá nazvať "tieňová banková sústava". Tá sa skladá z pákovo posilňovaných investičných kanálov, prostriedkov a štruktúr, ktoré sa vynorili spoločne s boomom bývania. Tieňová banková sústava, ktorá je mimo dosahu bankových regulátorov a poistenia depozitov, udržiavala konjunktúru cien domov tak, že pomáhala zabezpečiť viac úverov pre ich kupcov.
K "behu" do bánk dochádza vtedy, keď sa ľudia zľaknú, že ich vklady nebudú vyplatené, divoko si peniaze vyberajú a tak spôsobia bankrot banky, ktorého sa práve obávali. Nie je náhoda, že tento nový druh "behu" do banky vznikol v USA, ktoré sú dnes najjasnejším príkladom klesajúcich cien domov na svete. Keď prestanú ceny domov rásť, ľudia, ktorí si kúpili nehnuteľnosť krátko predtým, môžu stratiť nadšenie ďalej splácať hypotéky - a investori stratia dôveru v hypotekárne zabezpečené cenné papiere.
Vina za súčasnú hypotekárnu krízu sa občas dáva Federálnemu rezervnému systému USA, lebo priveľmi uvoľnená menová politika vraj odštartovala cenový boom, ktorému predchádzala. Naozaj, reálna (inflačne korigovaná) sadzba federálnych fondov bola 31 mesiacov záporná - od októbra 2002 do apríla 2005. Jediným precedensom takejto situácie po roku 1950 bolo 37-mesačné obdobie (september 1974 - september 1977), ktoré otvorilo éru najhoršej inflácie, akú USA v minulom storočí zažili. Čo vtedy prispelo k vzniku boomu spotrebiteľských cien, prispelo tentoraz k boomu cien bývania.
Uvoľnená menová politika však nezachytáva všetko. Neobyčajne nízka sadzba federálnych fondov sa objavila vtedy, keď už bol boom bývania v plnom prúde. Podľa celonárodného indexu cien obytných domov USA (Standard & Poor#146#s/Case-Shiller) ceny domov rástli ročne takmer o 10 percent už v roku 2000 - v čase, keď Fed sadzbu federálnych fondov zvyšoval a tá vrcholila na 6,5 percenta. Vtedajší prudký vzostup sa ukazuje ako dôsledok najmä špekulatívneho elánu, ktorý vznikol už pred škrtmi v úrokových sadzbách.
Alan Greenspan, bývalý predseda Fedu, nedávno povedal, že je teraz presvedčený o tom, že špekulatívne bubliny sú významnými hnacími silami americkej ekonomiky, ale súčasne, že svetové menové orgány nedokážu bubliny riadiť. Do veľkej miery má pravdu: to najlepšie, čo menové orgány mohli urobiť, vzhľadom na ich ďalšie priority a záujmy, bolo proti bubline nehnuteľností napnúť sily, nie zastaviť ich nafukovanie.
Súčasný pokles cien domov sa viac-menej očividne viaže na klesajúce špekulatívne nadšenie medzi investormi, ktoré rovnako vo veľkej miere nemá s menovou politikou prepojenie. Menové orgány sveta budú mať ťažkosti tento prepad, a väčšinu sprievodných problémov, zastaviť, rovnako ako mali ťažkosti zastaviť vzostup, ktorý mu predchádzal.
Copyright: Project Syndicate, 2007.
Robert J. Shiller, profesor ekonómie, University of Yale, USA