Index finančnej dostupnosti bol vytvorený v šesťdesiatych rokoch a meria, či si priemerná rodina môže dovoliť kúpiť priemerne drahý dom za priemerný príjem. Ak je to pravda, potom má tento index hodnotu 100. Čím je index vyšší, tým si rodina môže viac dovoliť a naopak.
Na grafe 1 je zrejmé, že od polovice deväťdesiatych rokov index zotrvával okolo hodnoty 125 až do roku 2004. Potom začal klesať a dostal sa až na hodnotu 100. V tom období totiž ceny nehnuteľností vzrástli, bez toho aby došlo k dostatočnému zvýšeniu príjmov a zníženiu úrokových sadzieb. Preto sa pre väčšinu populácie stala kúpa nehnuteľnosti príliš drahá.
Avšak teraz je nová doba, viem, veľké slová, ale keď sa pozrieme na index, nehnuteľnosti sú nesmierne lacné v porovnaní s akoukoľvek inou dobou od založenia tohto indexu. Rast príjmov, nízke úrokové sadzby pri úveroch a klesajúce ceny nehnuteľností spôsobili, že vlastniť dom môže široká americká populácia.
Dopyt po domoch
Keď sa pozrieme na index spotrebiteľskej dôvery, konkrétne na jednu jej podotázku "plán kúpiť si existujúci dom počas nasledujúcich šiestich mesiacov", nachádzame sa v situácii, kde sa relatívne veľká dostupnosť nehnuteľností prenáša do spotrebiteľskej dôvery. Rok 2011 zatiaľ dosahuje rekordov. Takže záujem rastie, čo je dobré znamenie.
Graf č. 2 znázorňuje tiež "plány na kúpu nového domu". Je zrejmé, že sa index vrátil späť na svoj dlhodobý priemer. Čo z toho môžeme vyčítať pre budúcnosť? Akonáhle sa na existujúcom trhu vykúpia "najlepšie existujúce domy", je pravdepodobné, že vzrastie záujem aj o nové domy. Priemerne je rozdiel medzi týmito dvoma hodnotami 0,7 indexných bodov a momentálne je tento rozdiel ešte o trochu väčší. Preto očakávam, že dôjde k zvýšeniu hodnoty "plány na kúpu nových domov".
Môže si priemerná domácnosť požičať peniaze?
Je veľmi ťažké merať, či vám banka poskytne pôžičku. Napriek tomu existuje jeden spôsob, ako zistiť náladu bánk. Tým je správa úverových manažérov. V tejto správe zhromažďuje americká centrálna banka každý kvartál rôzne informácie vrátane toho, či banky utiahli podmienky hypotekárnych úverov.
Ako môžete vidieť v grafe č. 3, za posledné obdobie banky uťahujú úverové podmienky každý štvrťrok viac a viac. Všimnite si však, že ešte nenastalo obdobie, kedy by sa úverové podmienky sprísnili natoľko, že by bolo ťažké úver vôbec získať.
Nesplatené úvery a oneskorené splátky
Banky a úverové inštitúcie prežívajú krušné obdobie od roku 2007, kedy oneskorené platby a odpisy úverov dosiahli extrémne výšky. Postoj bánk voči potenciálnym klientom je stále rezervovaný. Máme teda dôvod veriť, že sa veci zmenia?
Po prvé, nesmieme zabúdať na to, že hlavnou obživou bánk je požičiavanie peňazí. Pozrite sa na graf č. 4, kde som zobrazil informácie od úverových manažérov štyri kvartály dopredu. Čo to v skutočnosti znamená? Úveroví úradníci vidia vo svojich úverových knihách, že sa niečo mení, oveľa skôr (4 kvartály), než sme schopní vidieť my. Ich sprísňovanie alebo uvoľňovanie závisí od ich obavách či dôvere.
Čo to znamená pre potenciálnych klientov bánk? Pokiaľ sa budú naďalej správať tak, ako sú zvyknutí - aj keď sa prostredie zmenilo - očakával by som, že sa odpisy na prelome roku 2011/12 rapídne znížia, t.j. ak na grafe č. 3, modrá krivka poklesne rovnako ako červená krivka. Ak sa banky budú týmto riadiť, menej odpisov povedie k nárastu dôvery na strane bánk a tým pádom aj poskytovania väčšieho množstva úverov.
Je badaťznámky toho, že záujem o kúpu nehnuteľnosti narastá. A aj keď krátkodobo môže získanie hypotéky vyzerať ťažko, myslím si, že už v druhej polovici roku 2011, najneskôr v roku 2012 dôjde k zmene. Takáto zmena umožní zlepšenie situácie na realitnom trhu a tiež lepšie podmienky pre stavebné spoločnosti.
Peter Bo Kiaer
akciový analytik Saxo Bank