S vlastníctvom bytu ako akcesorické právo je nerozlučne spojené spoluvlastníctvo spoločných častí bytového domu, spoločných zariadení, príslušenstva a pozemku, pričom spojenie je funkčné aj existenčné, takže tieto práva spolu s vlastníctvom bytu aj vznikajú, trvajú aj zanikajú. Toto spoluvlastníctvo upravené zákonom o vlastníctve bytov a nebytových priestorov č. 182/1993 Z. z. v platnom znení (zákon o vlastníctve bytov) nie je v zásade spoluvlastníctvom rovnakým s úpravou v Občianskom zákonníku a je natoľko špecifické, že by ho bolo možné vymedziť ako osobitný druh podielového spoluvlastníctva. Nemožno ho zrušiť súdom, spôsob hlasovania spoluvlastníkov je v určitých prípadoch stanovený v zákone, spôsob rozhodovania spoluvlastníkov nerešpektuje princíp majority (1 byt = 1 hlas, a nie podľa veľkosti podielu).
Aj keď zákon definuje v § 2 ods. 4 spoločné časti domu a poskytuje ich príkladný výpočet, je potrebné uviesť, že takéto spoločné časti sa môžu vyskytovať ako časti spoločné všetkým vlastníkom (absolútne spoločné) a časti spoločné len niektorým vlastníkom (relatívne spoločné). Zákonná úprava pripúšťa, že vlastníci bytov sa môžu dohodnúť aj inak (§ 19 ods. 1 zákona o vlastníctve bytov). Dohodou je možné vylúčiť takmer všetky prvky spoluvlastníctva, okrem pozemku.
Aj keď posledná zásadná novela zákona o vlastníctve bytov -- č. 367/2004 Z. z., je účinná už od polovice roku 2004, nebolo možné v praxi zatiaľ badať výraznejšie zmeny v chápaní svojich práv a povinností vlastníkmi bytov v súlade s novou právnou úpravou, keďže tam, kde bežalo všetko dobre v zabehaných koľajach, nebolo vážnejšieho dôvodu niečo meniť. Novela zákona o vlastníctve bytov uložila ustanovením § 31 všetkým správcom a spoločenstvám, aby do konca roka 2004 prispôsobili zmluvy o spoločenstve a zmluvy o výkone správy zneniu novelizovaného zákona.
Cieľom novely zákona o vlastníctve bytov je legislatívne riešenie problémov, ktoré vznikli počas desaťročnej pôsobnosti pôvodného zákona. Je možné konštatovať, že novela zákona mnohé ustanovenia pôvodného predpisu spresnila, najmä čo sa týka inštitucionalizácie spôsobu rozhodovania vlastníkov bytov a nebytových priestorov, stanovenia zásad hospodárenia s fondom prevádzky, údržby a opráv (FPÚO). Podrobnejšie boli určené pravidlá existencie a fungovania spoločenstiev a správcov, čo však skôr kopíruje skutočný stav, ktorý sa aj bez právnej úpravy musel vyvinúť tak, aby umožnil ich činnosť. Novela rieši podrobnejšie aj právne vzťahy medzi stavebníkmi alebo pri vstavbe, alebo nadstavbe domu medzi stavebníkmi a vlastníkmi bytov a nebytových priestorov v dome.
Podľa dôvodovej správy novely zákona bolo potrebné vzhľadom na pokročilý stupeň prevodu vlastníctva bytov v SR a relatívne dlhodobé skúsenosti s praktickou aplikáciou zákona, presunúť ťažisko zákonnej úpravy z podmienok transformácie vlastníctva bytov a nebytových priestorov na princípy fungovania samosprávy vlastníkov (formou spoločenstiev alebo správcov).
Povinnosť prispôsobiť zmluvu
Zákon v § 31 jasne stanovuje povinnosť všetkých správcov a spoločenstiev prispôsobiť zmluvu o spoločenstve alebo zmluvu o výkone správy tak, aby bola v plnom súlade s novým znením zákona. Zákonodarca však zabudol na jeden významný prvok posilňujúci záväznosť a predpoklady dobrovoľnej realizácie zákonných noriem, a to explicitné stanovenie sankcie pre prípad neplnenia si povinnosti dobrovoľne. Je zvykom v podobných právnych úpravách právnických osôb (ako napr. spoločenstvo vlastníkov bytov) stanoviť pre subjekt, ktorý porušuje zákon, keď nie peňažitú sankciu, tak sankciu majúcu svoj vplyv na ďalší výkon činností daného subjektu.
Napríklad Obchodný zákonník zakotvuje možnosť zrušiť spoločnosť s ručením obmedzeným na základe rozhodnutia súdu v zákonom stanovených prípadoch porušovania závažných povinností (§ 68 ods. 3 písm. c) a ods. 6). Zákon o nadáciách ustanovuje, že súd môže zrušiť nadáciu, ak nadácia závažným spôsobom alebo opakovane porušila ustanovenia zákona o nadáciách. Na takúto sankciu a dokonca na vôbec žiadnu zákon nepamätal.
Hľadať sankciu v predpisoch správneho práva je taktiež zbytočné. Zákon o vlastníctve bytov v § 7 stanovuje, že evidenciu spoločenstiev vedie krajský úrad, podľa sídla spoločenstva. Z kompetencií vymedzených krajskému úradu v zákone nevyplýva možnosť sankcionovania neplnenia si zákonných povinností peňažnou pokutou alebo sankciou zrušenia, alebo pozastavenia činnosti spoločenstva. Občiansky zákonník (OZ) sankcionuje v § 420 a nasl. porušenie právnej povinnosti stanovením zodpovednosti porušujúceho subjektu a z nej vyplývajúcou náhradou škody. Ťažko si však možno v bežnej praxi predstaviť, akým konaním podľa starého znenia zákona o vlastníctve bytov by mohlo dôjsť ku škode, a ako by mohla byť vyčíslená.
Úpravu takejto "nenovelizovanej" zmluvy podľa § 31 by mohol len na návrh nespokojných vlastníkov nariadiť súd, keď by rozhodoval o splnení povinnosti, ktorá vyplýva zo zákona (§ 80 ods. 1 písmeno b) Občianskeho súdneho poriadku) a nahradil by tak prejav vôle vlastníkov bytov a nebytových priestorov, ktorý by k takejto zmene bol nevyhnutný. Z uvedeného vyplýva, že zákonodarca ponechal úpravu zmlúv na vôli vlastníkov bytov a rovnako aj na vôli správcov.
Hlasovanie vlastníkov
Veľmi významnou a zásadnou zmenou prešiel spôsob hlasovania vlastníkov bytov a nebytových priestorov (vlastníci bytov) v dome. Hlasovanie vlastníkov bytov upravuje novelizovaný § 14. Hneď v ods. 1 sa dočítame, že vlastník bytu má právo aj povinnosť zúčastňovať sa na správe domu a hlasovaním rozhodovať. Ako však vymáhať splnenie tejto povinnosti a prípadne jej neplnenie aj sankcionovať, nie je zo zákona porozumiteľné. Jediným spôsobom je opäť OZ a § 420, avšak len ťažko si možno predstaviť, aká škoda mohla vzniknúť iným osobám, ak sa vlastník nezúčastňoval na hlasovaní (iba ak zmarený zisk za tých 60 min., čo čakali na zmenu spôsobu hlasovania väčšinou prítomných a pri hlasovaniach podľa § 14 ods. 3 napr. stavebníci, ktorí by nemohli stavať). Je správne, že zákon zaviedol do spôsobu zvolávania schôdze vlastníkov poriadok. Nemôže sa tak stať, že niektorý vlastník sa o pripravovanom hlasovaní vlastníkov nedozvie, a preto sa na ňom nezúčastní.
Je tu však zrejmá nedôslednosť zákona vo viacerých ohľadoch:
a) doba pred ktorou musí byť oznámenie doručené. Desať dní je obvykle zásadne málo, čo vyplýva z bežnej praxe. Štandardná dovolenka trvá dva týždne, čiže 14 dní. Preto je zrejmé, že lehota 10 dní je neprimerane krátka a v praxi spravidla nevyhovujúca. Primeraná lehota je podľa môjho názoru 21 dní pred konaním schôdze. Niekto by mohol namietať nepružnosť, avšak na pružné rozhodnutia sú predsa orgány spoločenstva alebo správca, ktorí majú určité oblasti vymedzené do svojej pôsobnosti. Schôdza vlastníkov by mala rozhodovať len o zásadných otázkach (a nie viesť zmysluplnú debatu o tom, či suseda na štvrtom mala vyvesenú deravú bielizeň, čo výrazne pohoršuje ostatných),
b) z textu zákona je zrejmé, že oznámenie musí byť písomné. Čo však už celkom jednoznačné nie je, že oznámenie musí byť doručené. Zákon však nestanovuje spôsob ani formu doručenia oznámenia. Čiže môže byť doručené akýmkoľvek realizovateľným alebo v zmluve o spoločenstve dohodnutým spôsobom (osobným odovzdaním, doručením do schránky, poštou),
c) opäť nie je zákonom stanovená sankcia pre prípad nedoručenia oznámenia všetkým vlastníkom či nedodržania lehoty oznámenia pred konaním schôdze vlastníkov. V prípade, že sa nie jednému vlastníkovi, ale nadpolovičnej väčšine vlastníkov, nepodarí oznámenie doručiť a oni s rozhodnutím zvyšných vlastníkov bytov nebudú súhlasiť, môže v zmysle súdnej praxe napadnúť takéto rozhodnutie ktorýkoľvek z vlastníkov bytov a navrhnúť jeho zrušenie súdom. Je otázne, či by bol úspešný s takýmto podaním aj jediný vlastník bytu, ktorému nebolo doručené oznámenie. Síce by nemohol poukazovať na to, že v prípade prítomnosti na hlasovaní mohol jeho výsledok zvrátiť, ale by mohol napádať, že na základe jeho prednesu a ním uvedených informácií by bola schôdza vlastníkov rozhodla o veci inak. Riešením všetkých uvádzaných problémov je myslieť na dané aspekty už v zmluve o spoločenstve, prípadne prijať rozhodnutie schôdze vlastníkov o spôsobe jej hlasovania.
Nadpolovičná väčšina
Aj novela zákona o vlastníctve bytov zachovala zásadný princíp zakotvený už v pôvodnom zákone o vlastníctve bytov (odlišný napr. od nemeckej úpravy) a rovnako aj v jeho predchodcovi -- zákone o osobnom vlastníctve bytov č. 52/1966 Zb., spočívajúci v rozhodovaní na schôdzi vlastníkov nadpolovičnou väčšinou hlasov všetkých vlastníkov. Nie je pritom rozhodujúce, koľkí z vlastníkov sa na samotnú schôdzu dostavili. Zásadným spôsobom však novela zákona o vlastníctve bytov zmenila nazeranie na väčšinový princíp ako obetu zabezpečenia možnosti rozhodnúť o veci, keď stanovila, že v prípade, ak počet zúčastnených vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome neumožňuje hodinu po začatí schôdze vlastníkov právoplatné hlasovanie, rozhoduje sa nadpolovičnou väčšinou zúčastnených. Zákon zakotvuje ochranu prehlasovaným vlastníkom bytov. Preto tí, ktorí sa na schôdzi nezúčastnili, je zrejmé že nehlasovali, a neboli tak prehlasovaní, nepožívajú žiadnu dodatočnú ochranu. Nedostavivší vlastníci bytov tak môžu napadnúť súdnou cestou iba formálne procesné nedostatky zvolania zhromaždenia.
Dvojtretinové kvórum
Pre niektoré, zákonom vymedzené okruhy rozhodovacej kompetencie schôdze vlastníkov stanovil zákon kvalifikované 2/3 kvórum všetkých vlastníkov v dome (§ 14 ods. 3). Na takéto hlasovania sa nevzťahuje možnosť voľby hlasovania písomnou formou a použitie ustanovenia o hlasovaní nadpolovičnou väčšinou prítomných vlastníkov na schôdzi.
Okrem iného zákon stanovuje, že zásadne sa rozhoduje 2/3 väčšinou hlasov všetkých vlastníkov bytov o zmene spôsobu výkonu správy. Väčšina správcov si však mylne vykladá toto ustanovenie (v ich prospech) tak, že aj o zmene správcu (správcovskej spoločnosti) sa musí rozhodovať 2/3 väčšinou. Je na vlastníkoch bytov, aby takúto zmluvnú alternatívu neprijali, keďže sa aj v prípade nespokojnosti so správcom nájde stále niekoľko osôb, ktoré so zmenou nebudú súhlasiť a pár ďalších, ktorí sa na schôdzi nezúčastnia, čiže nebude možné o zmene správcu rozhodnúť.
Skutočnosť, že na zmenu správcu treba len bežnú, nadpolovičnú väčšinu hlasov (a je možné použiť zjednodušený spôsob hlasovania) vyplýva z gramatického výkladu ustanovenia zákona o zmene spôsobu výkonu správy. Aj keď zákon nedefinuje, čo sa má rozumieť pod spôsobom správy, z § 6 ods. 1 je zrejmé, že správa domu sa môže vykonávať dvoma spôsobmi (formami): spoločenstvom vlastníkov a správcom (inou právnickou alebo fyzickou osobou).
Pravdepodobnosť zmeny správcu je aj pri hlasovaní nadpolovičnou väčšinou pomerne nízka, keďže je ustanovený na neurčitý čas a vlastníkov nič nemotivuje na prehodnocovanie zmluvy s tým-ktorým správcom. V nemeckej právnej úprave legislatíva na podobnú negatívnu stránku myslela, čo sa premietlo do možnosti ustanoviť správcu len na určitý čas -- maximálne päť rokov.
Vstavba alebo nadstavba bytov
Kvalifikované kvórum dvojtretinovej väčšiny stanovil zákon aj pre hlasovanie vlastníkov o vstavbe alebo nadstavbe bytov alebo nebytových priestorov v dome. V tomto prípade vidím zrejmé vybočenie zo základných zásad jednak zákona o vlastníctve bytov a jednak rozpor so základnými princípmi slovenského právneho poriadku, ba dokonca aj rozpor s Ústavou SR.
Aj keď to zákon explicitne neuvádza, nie o každej záležitosti sa rozhoduje podľa počtu hlasov, niekedy je nevyhnutná jednomyseľnosť. Ide o prípady, keď sa má zmeniť obsah zmluvy o rozsahu vlastníctva a rozsahu spoluvlastníckych podielov na spoluvlastníctve spoločných častí. Aj keď zákon vychádza vo viacerých ustanoveniach z princípu rozhodovania nadpolovičnou väčšinou hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov, nemožno tieto ustanovenia použiť. Keďže zákon o vlastníctve bytov neposkytuje v tejto otázke výslovné ustanovenie, treba vychádzať z lex generalis, čiže OZ, ktorý v § 139 ods. 2 a 3 uvádza, že väčšinový princíp v podielovom spoluvlastníctve možno uplatniť, iba ak ide o rozhodovanie o hospodárení so spoločnou vecou, či vykonávaní zmien na spoločnej veci.
Väčšinový princíp
Väčšinový princíp nemožno teda použiť pri zmene alebo odňatí vlastníckeho práva, keďže aj spoluvlastnícke právo upínajúce sa k bytu je absolútnym právnym pomerom. Ako to vyplýva nielen z ustanovení OZ, ale aj čl. 20 ods. 4 Ústavy SR, nikto nemôže odňať inému vlastnícke a spoluvlastnícke právo inak ako na základe presne vymedzených ustanovení zákona: Vyvlastnenie alebo nútené obmedzenie vlastníckeho práva je možné iba v nevyhnutnej miera a vo verejnom záujme, a to na základe zákona a za primeranú náhradu.
Pri vstavbe alebo nadstavbe ďalších nehnuteľností v dome (bytov, alebo nebytových priestorov) je nevyhnutné zmeniť aj existujúce zmluvy o vlastníctve existujúcich nehnuteľností. Je to podobný prípad, ako keby chceli spoluvlastníci nehnuteľnej veci predať podiel iného spoluvlastníka tretej osobe, a to bez jeho súhlasu. Navyše je spoluvlastníctvo bytov osobitným typom spoluvlastníctva a nemožno ho zrušiť ani súdnym rozhodnutím. Nemožno akceptovať ani to, že dvoma tretinami prehlasovaným spoluvlastníkom nebude poskytnutá žiadna odplata či kúpna cena za ich spoluvlastnícky podiel. Takýto spôsob rozhodovania nie je v súlade ani s ustanovením § 13 ods. 1, pretože spoluvlastníctvo k spoločným častiam domu je nerozlučne spojené s vlastníctvom bytu alebo nebytového priestoru.
Uzavretie zmluvy
Z § 21 vyplýva, že zmluva sa uzatvára medzi stavebníkmi a doterajšími vlastníkmi bytov. Stranou zmluvy musia byť všetci vlastníci bytov, keďže nikto nemôže zaviazať zmluvou niekoho tretieho bez jeho súhlasu. Preto je viac než pravdepodobné, ak pre nadstavbu nezískajú stavebníci súhlas všetkých vlastníkov bytov, a bez ich súhlasu budú stavať, v krátkom čase sa nájde niekto nespokojný, ktorý sa bude domáhať náhrady škody v súdnom konaní. Konajúci súd sa bude pravdepodobne musieť obrátiť s prejudiciálnou otázkou súladu tohto zákonného ustanovenia s ústavou na Ústavný súd.
Podobné úskalia ako pri hlasovaní o zmluve o nadstavbe môže priniesť aj o hlasovanie o zmluve o úvere, lebo jeho predmetom je spravidla tiež dispozícia predmetom vlastníctva (t. j. zaťaženie predmetu vlastníctva záložnou zmluvou).
Hlasovanie písomnou formou
Zákon obohatil spôsoby hlasovania aj o hlasovanie písomnou formou. Bohužiaľ, zákon neuvádza spôsob alebo náležitosti napr. hlasovacej listiny tak, aby nebolo sporné, či ide o prejav vôle práve daného vlastníka, preukázateľnosť tejto skutočnosti a zamedzenie ovplyvňovania hlasovania tými, ktorí budú oslovovať vlastníkov s hlasovacou listinou v rukách. Malo byť stanovené, že sa napríklad hlasuje poštou, alebo že hlasy jednotlivých vlastníkov musia byť na osobitných listinách, a nie len na jednej hlasovacej listine. Zákon hovorí, že navrhnúť hlasovanie písomnou formou môže len predseda, ktorý uverejní informáciu o hlasovaní spôsobom v dome obvyklým. V ďalšej vete už však prechádza zákonodarca priamo k vyhodnoteniu výsledkov hlasovania. Samotnému procesu hlasovania však neurčuje žiadne náležitosti. Vyzerá to tak, akoby predseda mohol rozhodnúť o hlasovaní písomnou formou. V ods. 6 v prvej vete sa však jednoznačne uvádza, že vlastníci sa môžu dohodnúť na hlasovaní písomnou formou.
Preto podľa môjho názoru treba vždy schôdzu vlastníkov, na ktorej sa odhlasuje hlasovanie o určitej otázke (ktorá napr. bude 10 dní pred písomným hlasovaním bližšie špecifikovaná) v písomnej forme. Taktiež si takúto dohodu vlastníkov o písomnej forme hlasovania je možné dohodnúť aj vo forme tzv. bianko písomného hlasovania, ktoré by upravovalo určité okruhy otázok, o ktorých sa bude v budúcnosti hlasovať písomne. Písomné hlasovanie je možné použiť aj pre prípadnú potrebu tajného hlasovania a neovplyvnenia mienky vzájomne vlastníkmi bytov, avšak len tak, že bude každý vlastník bytu hlasovať sám, a svoj hlas doručí určeným spôsobom na určené miesto (napr. poštová schránka predsedu).
Pri písomnom hlasovaní budú všetci prehlasovaní vlastníci oprávnení obrátiť sa na súd v lehote 15 dní, aby o veci rozhodol. Oznámenie výsledku hlasovania spôsobom v dome obvyklým je však nedostatočne preukaznou skutočnosťou pre začatie plynutia 15-dňovej lehoty.
Fond prevádzky údržby a opráv
Vlastníci bytov sú povinní, tak, ako aj podľa predchádzajúcej právnej úpravy, v súlade so zmluvou o spoločenstve alebo so zmluvou o výkone správy poukazovať preddavky mesačne vopred do fondu prevádzky údržby a opráv, a to od prvého dňa mesiaca nasledujúceho po vklade vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností. Výšku preddavku si určujú vlastníci bytov.
Novinka, ktorá bola zavedená aktuálnou novelou zákona o vlastníctve bytov, je ustanovenie, že z fondu opráv sa financujú aj opravy balkónov a lodžií. Týmto ustanovením akoby zákonodarca schvaľoval a zároveň pripúšťal extenzívny výklad pojmu spoločné časti domu. Do jeho obsahu tak zahrnul aj balkóny a lodžie a potvrdil záujem celého domu o ich funkčnosť, stabilitu a vzhľad. Istá nespravodlivosť, ktorá by mohla vyplývať z toho, že niektoré byty majú balkón, či lodžiu a iné nie, je kompenzovaná zákonnou možnosťou vlastníkov dohodnúť sa na rozdielnej výške príspevku jednotlivých vlastníkov do FPÚO, práve kvôli vlastníctvu balkónov a lodžií.
Podľa novej právnej úpravy je príjmom FPÚO aj nájomné za prenájom priestorov, ktoré sú v spoluvlastníctve všetkých vlastníkov bytov a NP v dome. Pri takto širokom vymedzení FPÚO, ako predložila novela zákona, vynára sa otázka, z čoho má byť tvorený majetok spoločenstva. Potrebu úpravu majetkových pomerov spoločenstva, čiže aj potrebu zamyslieť sa nad touto otázkou, reflektuje zákon už aj v pôvodnom znení ako jednu z podstatných náležitostí zmluvy o spoločenstve. Spoločenstvo nemôže do vlastníctva nadobúdať nehnuteľný majetok, k FPÚO má spoločenstvo len právo hospodárenia, príjmy z prenájmu spoločných častí sú príjmom FPÚO, a spoločenstvo môže vykonávať len činnosti vymedzené zákonom o vlastníctve bytov. Spoločenstvo môže akurát tak nadobúdať majetok z darov a odkazov v závetoch, alebo ak sa vlastníci bytov a NP dohodnú, že budú osobitne prispievať na majetok spoločenstva. Z majetku spoločenstva by mohli byť hradené výdavky na činnosť jeho orgánov, avšak kým nie je spoločenstvo "kolosálnych rozmerov", je možné a bežné hradiť jeho činnosť z FPÚO, keďže už z jeho názvu vyplýva, že je aj fondom "prevádzky".
Vymedzenie FPÚO odlišne od majetku spoločenstva má svoj význam i pri likvidácii spoločenstva. FPÚO môže likvidátor podľa § 7d ods. 5 použiť len na účely podľa zákona o vlastníctve bytov (nemôže byť napríklad z týchto prostriedkov hradená odmena správcu). Jeho zostatky na základe rozhodnutia zhromaždenia likvidátor prevedie do 30 dní od zápisu zrušenia spoločenstva v registri na správcu určeného v rozhodnutí zhromaždenia. Tento moment je zároveň jediným, kedy si vlastníci bytov nemajú možnosť zvoliť formu správy a zákon im stanovuje povinnosť určiť na výkon správy správcu. V prípadoch, ak správu bytového domu zabezpečuje správca, je oddelenie FPÚO od majetku správcu zrejmé z viacerých ustanovení novely zákona.
Ako prísť o vlastníctvo bytu
* Existenciu zákonného záložného práva na byty v prospech spoločenstva alebo vlastníkov bytov, zakotvilo do právnej úpravy vlastníctva bytov už pôvodné znenie zákona o vlastníctve bytov č. 182/1993 Z. z. v §15 ods. 1. Vznik záložného práva sa spravidla uvádza už v zmluve o prevode vlastníctva k bytu, a aj keď ide o záložné právo vznikajúce zo zákona, zapisuje sa spravidla do katastra nehnuteľností. Je nepochybné, že využitie tohto práva na zabezpečenie pohľadávok vzniknutých z právnych úkonov týkajúcich sa bytu alebo nebytového priestoru v dome, ktoré urobil jeho vlastník, bolo cielené najmä na zamedzenie neplatenia preddavkov do fondu opráv, neplatenia za plnenia spojené s užívaním vlastníctva a tiež na zamedzenie protiprávnym konaniam namiereným voči ostatným vlastníkom. Realizácia záložného práva poskytuje ostatným vlastníkom zjednodušený a zrýchlený spôsob likvidácie ich pohľadávky. Pohľadávky ostatných vlastníkov bytov by tak boli podľa § 337 odseku 1 písmena d) OSP uspokojené z podstaty ako "prednostné" pohľadávky dokonca ešte pred pohľadávkami na daniach a poplatkoch.
* Zákon č. 367/2004 zaviedol však ešte ďalší spôsob zásahu do vlastníckeho práva doplnením paragrafu 11 ods. 5, ktorý upravuje možnosť ostatných vlastníkov za zákonom stanovených závažných okolností domáhať sa návrhom na súde predaja bytu iného vlastníka. Súd môže predaj bytu nariadiť jednak na návrh spoločenstva (zastúpeného jeho predsedom ako štatutárnym orgánom), alebo na návrh ktoréhokoľvek vlastníka.
Podľa môjho názoru je nesprávne, že zákonodarca nezakotvil aj do tohto ustanovenia väčšinový princíp rozhodovania o takomto návrhu, pretože ak sa budú súdy zaoberať návrhmi každého jedného z vlastníkov, môže to časom spôsobiť vlažný prístup súdov ku konaniu o nariadenie predaja bytu (pravdepodobne sa súd aj tak nezaobíde bez vypočutia väčšiny vlastníkov bytov ako svedkov). Keďže v prípadoch predaja bytu súdom nie je stanovená priorita pohľadávky podľa § 337 OSP ako pri záložnom práve, bolo by vhodné v zákone stanoviť, že z podstaty sa po vykonaní dražby uspokojuje prednostne, pred všetkými ostatnými pohľadávkami, pohľadávka ostatných vlastníkov bytov.
* Zákonodarca taktiež nemyslel na bytové domy, kde nie všetci bývajúci sú vlastníkmi bytov, a niektorí sú len nájomcovia. Voči týmto nájomcom nemajú ostatní vlastníci žiadnu priamu zákonnú možnosť zjednať nápravu. Do zákona by bolo vhodné doplniť, že možnosť domáhať sa predaja bytu ostanými vlastníkmi bytov sa vzťahuje aj na prípady, keď vlastník bytu umožní nájomcovi (resp. iným, v jeho byte bývajúcim osobám) konanie namierené proti ostatným vlastníkom (§ 11 ods. 5 zákona o vlastníctve bytov) a ani nevykoná potrebné opatrenia v lehote rovnajúcej sa výpovedi z nájmu pre hrubé porušovanie. Ďalšou možnosťou by bolo nahradenie inštitútu nariadenia predaja bytu inštitútom privolenia súdu na predaj, ak o tom rozhodne 2/3 väčšina vlastníkov bytov, podobne ako je to pri výpovedi z nájmu. Podstatne by sa tak zrýchlila ochrana ostatných vlastníkov.
Podobný inštitút ako nariadenie predaja bytu súdom vymedzuje zákon Nemeckej spolkovej republiky, keď zakotvuje inštitút odňatia vlastníctva bytu. Ide o prípady, keď vlastník bytu takým závažným spôsobom porušil povinnosti, ktoré mal voči ostatným vlastníkom bytov, že ďalšie pokračovanie spoločenstva s ním nemôže byť požadované. Ostatní vlastníci bytov môžu od neho požadovať predanie jeho bytu. Jedným zo závažných porušení, ktoré zákon uvádza ako príklad, je omeškanie vlastníka s príspevkami na chod domu (obdoba FPÚO) viac ako tri mesiace.
Spoločenstvá by mali po 1. januári 2005 zaviesť viac zákonných zmien do svojich základných dokumentov
Cieľom novely zákona je legislatívne riešenie problémov, ktoré vznikli pri aplikácii počas desaťročnej pôsobnosti zákona. Sú podrobnejšie určené pravidlá existencie a fungovania spoločenstiev, ako aj pravidlá činnosti správcov. Spresnili sa zásady hospodárenia s FPÚO a spôsob rozhodovania vlastníkov bytov.
Keďže je vlastníctvo ako inštitút upravené v občianskom práve, kde platí princíp dispozitívnosti, je možné okrem niekoľkých kogentných zákonných ustanovení predísť takmer všetkým problémom vznikajúcim v praxi vhodne koncipovanými ustanoveniami o právach a povinnostiach vlastníkov v zmluve o spoločenstve alebo v zmluve o výkone správy. Pri tvorbe takýchto zmlúv bude nepochybne potrebné zapracovať do nich aj mnohé z mnou uvádzaných pripomienok a riešení.