Chcete stavať rodinný dom. Ale okrem peňazí vám chýba aj nehnuteľnosť (napríklad pozemok), ktorou by ste ručili za úver. Požičia vám banka peniaze? Požičia. Na niekoľkokrát. Vždy skontroluje, či ste predchádzajúcu časť pôžičky použili správne, nechá si ručiť ďalšou časťou vášho "nového diela" -- a požičia vám opäť. Až kým dom nie je hotový. Ako to teda funguje?
Prvé peniaze
Prvým krokom je stavebný pozemok. Už aj na ten si môžete požičať a súčasne bude prvou nehnuteľnosťou, ktorou budete finančnému ústavu ručiť. Pri postupnom financovaní vám banka požičia do 70 percent zo založenej nehnuteľnosti, lebo banky vyžadujú, aby klienti mali aj časť vlastných peňazí. Aby vám banka požičala, mal by pozemok spĺňať niekoľko podmienok. Musí mať inžinierske siete, musíte mať územné rozhodnutie od obce, že na ňom možno stavať. Banka si dá aj ďalšiu podmienku: že práve ona prefinancuje aj výstavbu, pre ktorú pozemok kupujete.
Na pozemku, ktorý bude dočasne predmetom zabezpečenia úveru, bude zapísané záložné právo v prospech banky. Určí sa jeho trhová hodnota, ako aj odhad budúcej trhovej hodnoty rodinného domu po kolaudácii. Takže -- už máte pozemok a začína sa stavať.
"Výstavba, a teda aj čerpanie úveru je zvyčajne v štyroch až piatich tranžiach," konštatuje hovorkyňa ČSOB Marta Krejcarová. V rámci prvej tranže môžete získať 100 percent súčasnej hodnoty zakladanej nehnuteľnosti len za mimoriadne priaznivých okolností.
Už sa stavia
Predtým, ako začnete čerpať druhú tranžu, banka bude od vás chcieť, aby ste jej predložili list vlastníctva so zapísanou rozostavanou stavbou s vyznačením ťarchy v prospech banky. V praxi to znamená, že rozostavaná stavba bude zhruba meter nad zemou, aby mohla byť zakreslená do geometrického plánu. Ten potom -- spolu s novými záložnými zmluvami -- zanesiete na kataster nehnuteľností, kde vám na list vlastníctva zapíšu rozostavanú stavbu so záložným právom v prospech banky. "Klient v podstate dvakrát zakladá nehnuteľnosť, čo je z časového a finančného hľadiska nevýhodné," konštatuje riaditeľ oddelenia pre vzťahy s verejnosťou Tatra banky Roman Začka. Takže šťastnejší, ktorí dokážu financovať stavbu domu z vlastných zdrojov do štádia, kedy sa už dá zakresliť do geometrického plánu, ušetria na poplatkoch. Pri zápise záložného práva v prospech banky sa jedným úkonom na základe predloženého geometrického plánu zapíše aj stavba ako rozostavaná stavba so záložným právom banky.
Druhá a ďalšie tranže
Daňový doklad za materiál alebo stavebné práce, doklady o zaplatení faktúr, doklad z elektronickej registračnej pokladnice o zaplatení v hotovosti. V niektorých prípadoch aj správu o priebehu výstavby. A samozrejme -- geometrický plán so zameraným rozostavaným rodinným domom. To všetko by ste mali predložiť banke pri uvoľňovaní druhej a každej ďalšej tranže úveru, aby ste zdokladovali účel použitia peňazí. Pri postupnom čerpaní úveru musíte počítať s tým, že zástupca banky bude chcieť stavbu vidieť. Banky určujú aj to, dokedy treba úver vyčerpať. Zvyčajne je to do roka, prípadne do 18 mesiacov.
Predraženie stavby
Stavba sa nečakane predraží. Je možné úver dodatočne zvýšiť? Banky tvrdia -- áno. Predložíte faktúry, pokladničné bloky a dodatok k žiadosti, ktorý banky posúdia. Klient však musí mať na to dostatočné príjmy a zabezpečenie úveru. "Podľa zákona o bankách je možné hypotekárny úver zvýšiť len pri zmluvách o hypotekárnom úvere, ktoré sú uzatvorené po 30. júni 2003," upozorňuje však Začka.
Čo by ste mali vedieť
-- Ak staviate dom, môžete ručiť buď aktuálnou hodnotou rozostavanej nehnuteľnosti alebo nehnuteľnosťou, ktorá už existuje.
-- Výška hypotekárneho úveru pri rozostavanej stavbe sa odvíja od budúcej hodnoty nehnuteľnosti.
-- Výška jednej tranže je vo väčšine bánk do 70 percent hodnoty založenej nehnuteľnosti. Niektoré banky určujú aj minimálnu výšku jednej tranže.
-- Úver sa zvyčajne čerpá v troch až štyroch tranžiach.
-- Pri postupnom prefinancovaní úveru banky zvyčajne žiadajú, aby mal klient aj časť vlastných zdrojov.
Ak máte časť vlastných zdrojov, ktorými dokážete financovať stavbu až dovtedy, kým sa dá zapísať do katastra nehnuteľností (stavba je asi meter nad pozemkom), je to bod pre vás. V niektorých bankách je totiž podmienkou čerpania úveru zápis rozostavanej stavby do katastra.