Medzi hlavné výhody patrí nižšia úroková sadzba, čiže lacnejší úver a možnosť predčasného splatenia bez poplatku. Jednotlivé výhody tohto produktu pri bližšom pohľade nevyzerajú tak ideálne ako na prvý pohľad. Sú tu rôzne „záludnosti" alebo nazvime ich špecifiká, ktoré by mal záujemca o hypotéku pre mladých poznať.
Kto má nárok na hypotéku pre mladých
Nárok na štátny príspevok majú žiadatelia do 35 rokov, ktorých príjem neprekračuje 1,3 násobok priemerného príjmu v národnom hospodárstve „za kalendárny štvrťrok predchádzajúci kalendárnemu štvrťroku, ktorý predchádza kalendárnemu štvrťroku, v ktorom bola podaná žiadosť o hypotekárny úver". Zjednodušene povedané, ak žiadame o úver napríklad v apríli 2010, čiže v druhom štvrťroku, príjmová hranica sa vypočítava z priemerného príjmu v SR za posledný štvrťrok 2009. Tieto podmienky musia spĺňať žiadateľ aj spolužiadateľ.
V prípade manželov sú to automaticky obaja. Problémom je, ak jeden z dvojice podmienky nespĺňa, to znamená má vyšší plat alebo vek. Ak je príjem žiadateľa len tesne nad maximálnou hranicou, vhodné je o úver žiadať v druhom štvrťroku. Vtedy sa totiž hranica príjmu počíta z priemerného príjmu za posledný štvrťrok minulého roka a to je obdobie, kedy bývajú priemerné mzdy najvyššie kvôli vianočným platom a odmenám. Ak to nepostačuje, dá sa nájsť aj iné riešenie. Ten z dvojice, ktorý spĺňa podmienky bude v úvere figurovať ako žiadateľ, druhý ako ručiteľ. Potrebné však je zúžiť BSM a vyňať z neho danú nehnuteľnosť. Vlastníkom nehnuteľnosti teda bude len žiadateľ.
Štátny príspevok
Štátny príspevok spolu s príspevkom banky znižuje úrokovú sadzbu o 3% počas doby 5 rokov. Tieto príspevky sa poskytujú len na úver do 49.791 Eur. Môžeme kúpiť aj drahšiu nehnuteľnosť, ale znížená úroková sadzba sa počíta len na časť úveru do 49.791 Eur a zvyšok úveru sa úročí štandardne
Ďalším obmedzením je účelovosť hypotéky pre mladých, ktorá môže financovať len zámery týkajúce sa nehnuteľností na bývanie. Ak by sme kupovali pozemok, nárok na štátny príspevok nemáme. Ak by sme napríklad kupovali dom s garážou spolu za 50.000 Eur, štátny príspevok sa vyplatí len za časť úveru na dom. Riešením je rozdeliť kúpnu cenu v zmluve na cenu domu (napríklad 49.791 Eur) a cenu garáže (209 Eur). Môžeme tak čerpať štátny príspevok v plnej výške.
Niektoré banky umožňujú klientovi splácať splátku zníženú o zľavu za štátny príspevok, iné banky požadujú plnú splátku a štátny príspevok preplácajú spätne na účet klienta. Treba sa preto pripraviť na možnosť, že prvý mesiac bude potrebné zaplatiť splátku v plnej výške. V nasledujúcich mesiacoch sa už bude vyplácať štátny príspevok.
Predčasné splatenie
Jednou z výhod je možnosť predčasného splatenia úveru bez poplatku kedykoľvek počas prvých 5 rokov. Táto možnosť má aj svoje riziká. Ak klient splatí úver skôr ako po dovŕšení 4 rokov, úver sa neposudzuje ako hypotekárny úver, nakoľko hypotekárny úver má dobu splatnosti od 4 do 30 rokov.
Dôsledkom je, že klient je povinný vrátiť celú sumu, ktorú získal ako štátny príspevok aj príspevok banky. Preto sa odporúča predčasné splatenie hypotéky pre mladých len v priebehu piateho roka.
Odklad splátky istiny
Zákon ponúka aj možnosť odkladu splátky istiny počas prvých piatich rokov. Klient tak platí len úrok. Treba si uvedomiť, že na začiatku tvorí väčšinu splátky úrok. Napríklad zo splátky vo výške 500 Eur môže úrok v prvých rokoch tvoriť aj viac ako 350 eur. Odkladom splátky istiny sa teda „zbavíme" splácania len menšej časti splátky.
Celú sumu, ktorej splatenie na začiatku odložíme, budeme musieť splatiť na konci a to aj s úrokmi. V prípade odkladu splátok istiny musíme teda počítať s tým, že celkovo úver preplatíme ešte viac ako pri bežnom splácaní. Odklad splátok istiny preto odporúčame iba v prípade vážnej situácie, ktorá znemožní úver splácať bežným spôsobom.
Požadovaná bonita
Pri hodnotení bonity klienta nestačí, že záujemca bude schopný uhrádzať splátku počítanú pri zníženej úrokovej sadzbe. Žiadateľ o úver musí mať dostatočnú bonitu na to, aby bol schopný splácať splátku úveru počítanú so štandardným nezníženým úrokom.
Pavol Ďurkovič analytik spoločnosti AWD |