Povolili ste bývať v nájme či podnájme jednej osobe a byt obýva viac ľudí bez vášho súhlasu. Kedy vás musí nájomník informovať o tom, že s ním žije v spoločnej domácnosti viac osôb? "V tomto prípade odporúčame v nájomnej zmluve presne definovať, kto bude s nájomcom užívať predmet nájmu. Napríklad v luxusnom segmente nebývajú so zahraničnými nájomníkmi problémy, pretože ak si klient prenajme luxusnú nehnuteľnosť, spravidla býva sám alebo sa tam nasťahuje s celou rodinou," tvrdí Vladimíra Márnotová, obchodná riaditeľka Corpia Sotheby´s International Realty v Bratislave. Tento problém je podľa Juraja Baloga, konateľa spoločnosti DUPOS realitná v Trnave, komplexnejší, pričom zákon takúto povinnosť nestanovuje. "Ak túto podmienku nemáte uvedenú v zmluve, v zásade sa dá povedať, že takáto povinnosť neexistuje. Toto však automaticky nezakladá právo nájomníka nasťahovať si do bytu kohokoľvek a na ako dlho chce." V určitých prípadoch by podľa neho dokonca mohlo ísť o neoprávnené užívanie bytu alebo nebytového priestoru. "Najčastejšie problémy s nájomníkmi sú s ich finančnou disciplínou nadmernou spotrebou energií (spotrebe nad zálohy a problémy s vyúčtovaním), nesprávnym alebo nevhodným užívaním bytu, poškodzovaním bytu a večný problém s vyprataním nájomníkov, ktorým sa skončil nájomný vzťah a nechcú predmetný byt uvoľniť."
Súhlas s pobytom je nevyhnutný
Nové mesto, nová práca, nové bývanie... Pri bývaní v prenajatom byte však bez trvalého pobytu v občianskom preukaze často narazíte na problém pri vybavovaní u lekára, na úradoch, v školách či škôlkach, ak máte deti. Či majiteľ povolí nám nájomníkovi trvalý (prechodný) pobyt alebo nie, závisí od jeho vôle. "Tým, že sa venujeme luxusnému segmentu trhu, najčastejšie to u nás vyžadujú zahraniční nájomcovia, kvôli povoleniu k pobytu. Príslušný súhlas prenajímateľa je najlepšie uviesť v nájomnej zmluve," upresňuje Márnotová. Dá sa to však vybaviť aj bez súhlasu prenajímateľa? "Súhlas vlastníka bytu jednoznačne potrebujete, dokonca musí mať overený podpis. Bez neho sa nemôžete prihlásiť na trvalý pobyt, a to ani na základe nájomnej zmluvy," tvrdí Juraj Balog. Takéto opatrenia sú podľa jeho slov logické, pretože nikto nemôže nikoho nútiť, aby bez jeho súhlasu strpel trvalý pobyt inej osoby vo vlastnej nehnuteľnosti. "Treba myslieť hlavne na to, že ak vám niekto dá súhlas na zriadenie trvalého pobytu k jeho nehnuteľnosti, je to vo väčšine prípadov spojené s iným právnym vzťahom. Napríklad s nájomnou zmluvou, a teda so skončením nájmu, je často spojená aj povinnosť prehlásenia sa inde na trvalý pobyt. Pre vlastníkov odporúčam túto povinnosť si zmluvne ošetriť pod sankciou pokuty," dodáva Balog.
Situácia v družstevných bytoch
Pri družstevných bytoch máte v podstate nájomnú zmluvu, a nie podnájomnú. Takéto byty sú podľa konateľa spoločnosti DUPOS realitná vo vlastníctve bytového družstva a vy vlastníte členský podiel, z ktorého vám vzniká právo na uzavretie nájomnej zmluvy s bytovým družstvom. "Je to otázka súhlasu vlastníka bytu. Pri družstevných bytoch ide len o ten rozdiel, že je potrebné preštudovať si stanovy družstva -- kto o tom rozhoduje, či predstavenstvo alebo či nie je iný orgán družstva delegovaný na vydávanie súhlasu. Tento súhlas môže byť zároveň obsiahnutý aj v nájomnej zmluve, nezabúdajte však na overenie podpisov prenajímateľa," radí na záver Juraj Balog.