Často sa stáva, že o výhodnosti či nevýhodnosti stavebného sporenia v očiach ľudí rozhoduje výška štátnej prémie. Je podľa vás takýto postoj správny?
- Problém je, že na stavebné sporenie ľudia stále hľadia ako na spôsob sporenia. Stavebné sporenie by som v súčasnosti, aj v dôsledku znižovania štátnej prémie, už nechápal ako nástroj zhodnocovania peňazí. Skôr by som ho považoval za účelový finančný produkt, ktorý klientovi umožňuje získať lacný stavebný úver. Úročenie takejto pôžičky sa momentálne pohybuje už od 2,9 percenta ročne. Lacnejšie peniaze v súčasnosti poskytuje iba Štátny fond rozvoja bývania. To je hlavnou výhodou stavebného sporenia. Osobne by som teda, povedzme, rodičom neodporúčal, aby dieťaťu takouto formou sporili bezúčelovo a už vôbec nie, napríklad, 18 rokov. V takom prípade by som ich nasmeroval na podielové fondy.
A čo ak chce človek stavebné sporenie využiť účelovo, teda aby získal výhodný úver? Ako dlho je v takom prípade optimálne sporiť?
- Dobré je, ak sa klient rozhoduje pre uzatvorenie stavebného sporenia dva, tri, štyri roky pred tým, ako chce riešiť svoju bytovú otázku. Môže sa pripraviť, nasporiť potrebnú sumu, získať dostatočné hodnotiace číslo a tým aj nárok na stavebný úver.
Účet stavebného sporenia sa úročí v závislosti od zvolenej tarify. Maximálne však troma percentami. Nemal by teda klient peniaze najprv ukladať na termínovaný účet v banke alebo do peňažného podielového fondu, kde môže získať vyššie zhodnotenie a na konci roka ich vložiť na stavebné sporenie? Štátnu prémiu predsa získa aj tak.
- Ak klient berie stavebné sporenie ako účelový produkt na získanie stavebného úveru, tak by mal čo najskôr vložiť 50 percent z cieľovej sumy. Iba vtedy mu začne nabiehať hodnotiace číslo maximálnym možným tempom. ČSOB Stavebná sporiteľňa ho počíta každý mesiac, Prvá stavebná sporiteľňa a Wüstenrot stavebná sporiteľňa každý štvrťrok. Ak klient vloží peniaze v decembri, pretože ich zhodnocuje niekde inde, tak mu celý rok nenabieha hodnotiace číslo tak rýchlo ako by mohlo. To znamená, že splní podmienky na pridelenie riadneho stavebného úveru neskôr. Rovnako pomaly nabieha hodnotiace číslo v prípade, že človek sporí mesačne sumu vypočítanú v zmluve.
To znamená, že minimálne obdobie sporenia, ktoré stavebné sporiteľne uvádzajú pri jednotlivých produktoch, sa vzťahuje iba na prípady, keď klient hneď po podpísaní zmluvy vloží 50 percent cieľovej sumy, resp. sumu, ktorá je podmienkou získania stavebného úveru?
- Presne tak. Princíp je jednoduchý. Ak si napríklad pri produkte Benefit ČSOB Stavebnej sporiteľne klient zvolí cieľovú sumu 600-tisíc korún a hneď na začiatku vloží 300-tisíc, hodnotiace číslo mu bude rásť každý mesiac o pol bodu. Vypočítava sa totiž ako pomer nasporenej sumy k cieľovej sume. Podmienkou získania stavebného úveru pri Benefite je dosiahnutie hodnotiaceho čísla 10,5 bodu. Ak vydelíme 10,5 bodu 0,5 bodu za každý mesiac, vyjde nám, že takýto klient získa nárok na stavebný úver po 21 mesiacoch, čo je aj minimálna doba sporenia, ktorú sporiteľňa pri spomínanom produkte uvádza. Klient môže získať peniaze aj skôr, ale iba formou medziúveru. Ak by napríklad nevložil 300-tisíc korún na sporenie v januári, ale až v decembri a počas roka by peniaze zhodnocoval inak, povedzme v peňažnom fonde, zarobil by päť percent. Teda by získal 15-tisíc korún k dobru. Na druhej strane ale formou splátok medziúveru pri 600-tisícovej cieľovej sume zaplatí 4 700 korún mesačne. A to je za rok 56 400 korún. Dovolím si tvrdiť, že v súčasnosti 300-tisíc za rok nezarobí 60-tisíc bez toho, aby človek neriskoval. Preto ak má dostatok peňazí a chce využiť výhodný úver, určite by nemal špekulovať, ale čím skôr vložiť 50 percent cieľovej sumy.
Už ste spomínali, že prednosťou stavebného sporenia je výhodné úročenie úveru. Na Slovensku sa však stále viac darí aj trhu hypoték. A ľudia sa často nevedia pri riešení bývania rozhodnúť, či pre nich bude výhodnejšia pôžička z banky alebo stavebnej sporiteľne. Čo by ste im poradili?
- Za štandard v súčasnosti považujem skôr správnu kombináciu hypotéky so stavebným sporením, ktorá dokáže vyriešiť veľmi veľa. Preto klientom nenavrhujem jedno alebo druhé, ale spravidla oboje.
Ako takáto kombinácia vyzerá v praxi?
- Žiadna banka v súčasnosti neprefinancuje 100 percent investičného zámeru, ak chce klient ručiť nehnuteľnosťou, ktorú kupuje len prostredníctvom hypotekárneho úveru (je na trhu kombinácia hypotéky a spotrebného úveru). Finančné inštitúcie sú ochotné poskytnúť maximálne 70 percent z hodnoty nehnuteľnosti. Zvyšných 30 percent potom človek musí odniekiaľ zohnať. A na to je práve veľmi dobré stavebné sporenie, pretože stačí, ak má klient polovicu z tých 30 percent, ktoré si zvolí ako cieľovú sumu. Takže znova je to menej peňazí, ktoré musí do zabezpečenia bývania naraz vložiť. Ďalšou veľkou výhodou je stavebné sporenie do cieľovej sumy 600-tisíc korún, čo predstavuje stavebný úver 300-tisíc korún. Do uvedenej výšky totiž stavebné sporiteľne nevyžadujú zabezpečenie nehnuteľnosťou. Pri kúpe stavebného pozemku by som tak napríklad klientovi odporúčal kombináciu viacerých stavebných sporení. Ak má, samozrejme, dostatočný príjem, môže pri troch zmluvách s cieľovou sumou 600-tisíc korún získať pozemok za 1,8 milióna korún bez toho, aby musel založiť nehnuteľnosť. A na výstavbu rodinného domu si môže vziať hypotéku, za ktorú bude ručiť kúpeným stavebným pozemkom.
Predpokladám, že viacerými zmluvami stavebného sporenia znamená aj v rôznych sporiteľniach?
- Samozrejme, lebo hovorím, že cieľová suma 600-tisíc v jednej je bez založenia nehnuteľnosti. To znamená, ak niekto potrebuje 1,8 milióna korún, tak treba zvažovať tri stavebné sporenia s cieľovou sumou po 600-tisíc korún v troch stavebných sporiteľniach. Na druhej strane si človek musí naozaj veľmi starostlivo zvážiť, či takéto úverové zaťaženie zvládne. Hlavne, ak by potom chcel požiadať aj o hypotéku.
Pri viacerých zmluvách si však môže uplatniť štátnu prémiu iba v jednej sporiteľni, na jednu zmluvu...
- Áno, štátna prémia sa vzťahuje iba na jednu zmluvu, na jedno rodné číslo. Stavebné sporenie však môže uzavrieť na viacerých členov rodiny a tým pádom môžu byť všetky zmluvy prémiovo zvýhodnené.
A ako je to v prípade partnerskej dvojice, ktorá nie je zosobášená? Môžu si zobrať dva úvery na jednu nehnuteľnosť?
- Môžu. Dokonca sú vo výhode, pretože si môžu navzájom ručiť za splácaný stavebný úver. Čo v prípade manželov nie je možné, lebo sa stávajú spoludlžníkmi. Ak si však obaja požiadajú o úver na tú istú nehnuteľnosť, musia v kúpnopredajnej zmluve figurovať ako spolumajitelia nehnuteľnosti. V akom pomere, to už je na nich. Zároveň musia v zmluve vyšpecifikovať, koľko z kúpnej ceny financuje jeden a koľko druhý, aby mohli stavebnej sporiteľni vydokladovať účelové použitie úveru.
Potom zrejme nie je výhodnejšie spojiť zmluvy dvoch partnerov do jednej...
- V prípade, že sú to partneri, ktorí nie sú zosobášení, tak zmluvy o stavebnom sporení spojiť nemôžu. Ak sa zoberú, tak je to potom jedno. Ako som už hovoril, pri úvere sú vedení ako spoludlžníci a musia si zháňať ručiteľa.
Spomínali ste kombináciu hypotéky a viacerých stavebných sporení, čo pri splácaní môže znamenať naozaj vysoké sumy. Čo by ste poradili klientovi, ktorý nemá dostatok peňazí, pri výbere jednej stavebnej sporiteľne. V čom sa líšia?
- Všetky majú svoje kladné aj záporné stránky. Podľa mojich doterajších skúseností je pri vybavovaní úverov najflexibilnejšia Wüstenrot stavebná sporiteľňa. Jej výhodou je i to, že má v ponuke úver, ktorý môže klient splácať aj 20 rokov. Dlhé pôžičky však na druhej strane bývajú veľmi predražené. Z pohľadu úrokových sadzieb je v súčasnosti najvýhodnejšia ČSOB Stavebná sporiteľňa, ktorá pri produkte Benefit ponúka úrok 2,9 percenta ročne. Klientovi zároveň pomerne rýchlo nabieha aj hodnotiace číslo, takže preplatenosť úveru je nízka. Má v ponuke aj produkt Kredit, pri ktorom stačí nasporiť 40 percent z cieľovej sumy a po roku a pol môže klient čerpať stavebný úver, čo je krátky čas na medziúver. Výhodou je aj to, že v závislosti od výšky medziúveru alebo riadneho stavebného úveru, môže byť jeden ručiteľ nahradený poistením úveru prostredníctvom poisťovne Cardif. Trochu horšie je to pri ČSOB s poplatkami. Tie sú napríklad za schválenie úveru vyššie ako u konkurencie. Pri štandardnom vybavovaní žiadosti, ktoré trvá mesiac, klient zaplatí tritisíc korún. Zrýchlená týždenná čakacia lehota stojí päťtisíc korún, čo hlavne pri nižších cieľových sumách môže stavebný úver alebo medziúver značne predražiť. V Prvej stavebnej sporiteľni je v súčasnosti zaujímavý nový produkt - Variabilný medziúver, pri ktorom si človek môže zvoliť všetky parametre. Či už počiatočný vklad, výšku sumy, do ktorej bude sporiť alebo úver a dobu jeho splácania. Na druhej strane by si mal pri tomto produkte klient dávať pozor, aby si pri vysokom úvere nezvolil príliš nízke splátky, resp. prehnane dlhý čas splácania, pretože sa mu pôžička môže neúmerne predražiť.
Čo ak klient nie je spokojný so stavebnou sporiteľňou, ktorú si vybral. Môže prejsť do inej bez toho, aby prišiel o dosiahnuté hodnotiace číslo?
- Nie, to nie je možné. Celý princíp stavebného sporenia totiž spočíva v tom, že stavebné sporiteľne môžu požičiavať iba tie peniaze, ktoré im ľudia zveria v rámci sporenia. Iba tieto finančné prostriedky potom môže ďalej prerozdeľovať. Takže Wüstenrot stavebná sporiteľňa nemá dôvod zohľadňovať to, že človek dával peniaze do spoločného koša, napríklad, v Prvej stavebnej sporiteľni. To znamená, že každý môže čerpať benefity iba z toho koša, do ktorého vkladal peniaze. A s tým súvisí aj hodnotiace číslo. Ten, kto má veľa peňazí a nesporil, teda sa nepričinil o spoločné blaho, môže získať peniaze iba prostredníctvom medziúveru, ktorý je podstatne drahší ako riadny stavebný úver. Na druhej strane, ak je niekto ochotný niekoľko rokov sporiť, pretože nemá dostatok peňazí v hotovosti a tým prispieva ostatným na pôžičky, vyjde ho riadny stavebný úver lacnejšie.
A čo ho čaká v prípade, že sa rozhodne zrušiť zmluvu o stavebnom sporení predčasne?
- Zrušiť zmluvu predčasne, samozrejme, môže. V takom prípade však nedostane štátnu prémiu. Stavebná sporiteľňa mu vráti len jeho vklady a pripísané úroky, znížené o poplatok za predčasné ukončenie zmluvy. Ten sa v súčasnosti pohybuje okolo 0,5 percenta z cieľovej sumy.
Stane sa tak aj v prípade, že nasporené finančné prostriedky, napriek predčasnému ukončeniu zmluvy, použije účelovo na kúpu alebo rekonštruciu nehnuteľnosti?
- Nie. V takom prípade klientovi nárok na štátnu prémiu nezaniká.
StoryEditor